Tijdens de algemene beschouwingen van 19 september 2019 diende CDA-fractievoorzitter Pieter Heerma, mede namens zijn PvdA-collega Asscher, een motie in om “… te bezien of en op welke wijze gemeenten voor verhuurders die doelbewust te hoge huren in de gereguleerde woningvoorraad vragen stevige (bestuurlijke) boetes kunnen opleggen” (35300-22). De motie werd -met algemene stemmen!- aangenomen.
De verduurzaming van onze energievoorziening doet de emoties hoog oplopen. Zowel bij de voorstanders, die het niet hard genoeg gaat, als bij de tegenstanders die het “te duur” vinden of -al dan niet vermeende- nadelen flink uitvergroten. Windturbines worden door tegenstanders vaak weggezet als verpesters van het landschap, vogelvermalers en producenten van slaapverstorend laagfrequent geluid. Om die reden publiceren media regelmatig berichten over veelbelovende minder overlast gevende kleine molens. Vormen die een reëel alternatief?
(dit stuk, geschreven op 30 december 2016 kwam ik in mijn concepten tegen. Het blijkt ruim vier jaar later nog uiterst actueel, daarom publiceer ik het alsnog).
Volgens minister Stef Blok zijn er veel te veel sociale huurwoningen in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen heeft volgens een minister een te hoge kwaliteit voor het sociale segment. Daarmee wordt in zijn ogen beleggers, die meer huur vragen voor ongeveer dezelfde woningen, oneerlijke concurrentie aangedaan. De kwaliteit van de woningen en de daarbij behorende maximale prijs wordt bepaald met het woningwaarderingssysteem (WWS), dat de afgelopen jaren tijd zodanig verbouwd is dat iedere vorm van huurbescherming is verdwenen. Het systeem is daarmee wat mij betreft rijp voor de sloop.
Het woningwaarderingssysteem is zo rot als een mispel
De afgelopen decennia is er veel energie gestoken in het veiliger, sneller en comfortabel maken van fietsroutes: brede, gescheiden paden, glad wegoppervlak, steeds vaker ook tunnels of bruggen om drukke wegen of spoorlijnen te kruisen. Dat is prima als je zo snel mogelijk van A naar B wil. Maar de meeste fietsers willen ook een beetje aangenaam van A naar B. Dan helpt een groene inbedding enorm.
Lees verder “Groen: onderschatte kwaliteitsfactor bij fietsroutes”Steeds vaker klinken pleidooien voor 30km/uur als nieuwe maximumsnelheid in de steden, meestal met uitzondering van het stedelijke en regionale hoofdwegennet. De gedachte is dat op de haarvaten van het wegennet de fietser meer ruimte moet krijgen en zich daarbij ook veilig moet voelen. Bij het komende Nationaal Fietscongres op 17 juni ga ik in een workshop van het Landelijk Fietsplatform bepleiten om ook buiten de steden op alle binnenwegen die onderdeel zijn van het landelijke fietsknooppuntennetwerk 30km/uur MAX in te voeren.
Al mijn hele leven ben ik een enthousiast fietser en wandelaar. Door de week voor de nuttige verplaatsingen, in het weekend en de vakanties voor de lol. Het is voor mij de ideale manier om van natuur en cultuur te genieten, je hoofd leeg te maken en de conditie op peil te houden. Daarom hoefde ik niet lang na te denken toen ik vijf jaar geleden gevraagd werd om bestuursvoorzitter van het Landelijk Fietsplatform te worden.
Door de groeiende woningnood is er de laatste jaren toenemende discussie over fundamenteel andere verhoudingen op de woningmarkt. Nederland heeft nu een hoog aandeel koopwoningen (bijna 60%), een hoog aandeel corporatie huurwoningen (30%) en een beperkt aandeel commerciële huur en andere eigendomsvormen. Bij die andere eigendomsvormen staat coöperatief bezit, met name in de grote steden, in de belangstelling.
(inbreng Paulus Jansen bij studiedag SOM op 25 april 2020)
Uitstekend idee om een studiedag te wijden aan beter benutten bestaande voorraad. Ik heb ooit geroepen dat als alle gepensioneerden met een LAT-relatie vanwege de AOW-korting zouden gaan samenwonen dit een even grote impact heeft als twee jaarproducties van de corporaties. Dat was een bluf, maar het gaat om heel veel mensen, dat staat als een paal boven water.
Overheden zijn verkokerd. Het ministerie dat over de AOW en andere uitkeringen gaat is een ander dan dat over wonen gaat. Als die twee eens wat vaker de kopen bij elkaar steken zou dat best veel doorstroming kunnen opleveren.
Ook corporaties zelf kunnen doorstromen bij senioren bevorderen. Verwacht daar geen wonderen van, maar als je 10-15% van je oudere bewoners weet te verleiden om te kiezen voor een alternatief tikt dat ook best aan. Stel dat je een derde van je bezit verhuurt aan senioren en je haalt in vijf jaar 10% doorstroming voor deze groep, dan maak je daarmee ruim 3% van je bezit vrij, dat is per jaar dezelfde orde van grootte als het effect van toevoegen.
Er wordt heel wat afgeëxperimenteerd met doorstroomregelingen. Mijn indruk is dat die uit de regio Haarlem het meest effectief is. Daar kan je doorstromen zonder een euro huurverhoging en krijgt de doorstromer €1000 verhuispremie mee. Aan de batenkant wordt de huur van de vrijkomende woning verhoogd tot de streefhuur.
In zijn algemeenheid zou het verhogen van de bezettingsgraad in de grotere woningen uit de corporatievoorraad natuurlijk heel veel capaciteit opleveren. Drie jongeren onder de 25 in een eengezinswoning is ook een stuk goedkoper dan drie mini-appartementen bouwen.
Samenwonen wordt nu door de rijksoverheid ontmoedigd, denk aan de voordeurdelerskorting, en ook de regeltjes voor woonruimteverdeling helpen niet mee. Dit zijn zaken waar wat mij betreft corporaties en huurders gezamenlijk kunnen optrekken in de lobby om landelijke kaders doorstroomvriendelijker te maken.
Daarmee kom ik op het hoofdonderwerp van andere sprekers: het strategisch gebruik of zelfs misbruik van de corporatievoorraad. Bij misbruik moeten we wat mij betreft geen zoete broodjes bakken. Het doorverhuren van corporatiewoningen tegen veel hogere onderhuren is wat mij betreft een economisch delict dat dito bestraft hoort te worden. Ik zit er ook niet mee als voor de bestrijding gebruik gemaakt wordt van smart data. Wel moet de uitvoering van de bestrijding van misbruik in handen zijn van een publieke instelling in plaats van een private partij.
Veel genuanceerder ligt de situatie voor strategisch gedrag van woningzoekenden en huurders. De grote woorden die daarover ook in Den Haag gebezigd worden zijn gebaseerd op de veronderstelling dat goedkoop scheef wonen een groot en landelijk probleem zou zijn. Niets is minder waar.
Allereerst is de huidige definitie van goedkoop scheefwonen afkomstig van een oud-minister die als beleidsdoel had om de corporatiesector kleiner, zo niet een kopje kleiner te maken. Wat de Woonbond betreft bestaat de doelgroep van de corporaties uit alle huishoudens die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Een huishouden van vijf personen heeft dan een veel hoger inkomen nodig dan een vrijgezel. Ook speelt de regio een grote rol. In Groningen kunnen meerpersoonshuishoudens met 1,2x modaal wellicht zelf aan de bak, maar in Amsterdam is het misschien wel 1,8x modaal. Als Woonbond zouden wij graag zien dat een regionale koopkrachtanalyse van het NIBUD voor de verschillende huishoudensgroottes de basis vormt voor de regionale definitie van de corporatie-doelgroep.
Dan is het goed om je te realiseren dat -zelfs in de definitie van Stef Blok- het aandeel goedkope scheefwoners als 20 jaar aan het dalen is, terwijl het aandeel dure scheefwoners juist stijgt, en inmiddels groter is dan het aandeel goedkope scheefwoners.
Ten derde is het goed om na te gaan waar die goedkope scheefwoners -en dan heb ik het over mijn eigen definitie- precies wonen. Die zijn echt niet gelijkmatig gespreid over het corporatiebezit, maar geconcentreerd in de aantrekkelijkste complexen. Bv. in de binnenstad en de eerste ring van onze historische grote en middelgrote steden.
Daarbij gaat het met name om huishoudens die de woning betrokken hebben als student of net-afgestudeerde, en daarna een flinke carrière doorgemaakt hebben. Dat speelt dus met name in de studentensteden. Als wethouder in Utrecht heb ik voorgesteld om voor deze groep het jongerencontract te gaan gebruiken. Dan moet het contract echter aan de jongere worden opgehangen en niet aan de woning c.q. het complex, zoals nu in de wet staat. Naar mijn mening is goed te verdedigen dat jongeren van 23-28 jaar standaard een jongerencontract krijgen, waarbij aan het eind van de rit het inkomen achter de voordeur gecheckt wordt. Je pakt dan ook gelijk de verdubbeling van het inkomen door gezinsvorming mee. Bij een jongerencontract blijf je wachttijd opbouwen. Jongeren met weinig inkomensstijging, de harde kern van de corporatiedoelgroep, krijgen op hun 28e gewoon een regulier contract. Zit je inkomen inmiddels boven dat van de doelgroep, dan moet je bv binnen drie jaar doorverhuizen.
Tenslotte nog de doorstroming bij specifieke schaarse en dure woningtypen in de sociale huur: woningen voor grote gezinnen, woningen voor mensen met een functiebeperking. Daar is naar mijn mening goed te verdedigen dat verhuizen verplicht is als de oorzaak van de toewijzing wegvalt. De huurder heeft dan wel recht op een nieuwe, passende (ook qua huur) woning in dezelfde omgeving, en kan in de schaarse woning blijven wonen tot een nieuwe passende woning beschikbaar is.
Powerpoint behorend bij de presentatie:
