Coöperatief bezit: groot in Duitsland en Oostenrijk

Door de groeiende woningnood is er de laatste jaren toenemende discussie over fundamenteel andere verhoudingen op de woningmarkt. Nederland heeft nu een hoog aandeel koopwoningen (bijna 60%), een hoog aandeel corporatie huurwoningen (30%) en een beperkt aandeel commerciële huur en andere eigendomsvormen. Bij die andere eigendomsvormen staat coöperatief bezit, met name in de grote steden, in de belangstelling.

Sonnwendviertel in Wenen, paradepaardje van het coöperatief wonen

Het concept coöperatief bezit is al heel oud. Het idee werd in 1844 bedacht door een groep wevers uit de Engelse plaats Rochdale . Het paste in hun breder wereldbeeld: de Rochdale Principles. De essentie van een coöperatie is dat de gebruiker ook de eigenaar is. In 1869 richtten de bedenkers van de coöperatie ook de eerste coöperatieve woningbouwvereniging op. Daar zijn de huurders (en woningzoekenden) dus tevens eigenaar van de woningen. Het idee kreeg veel navolging: de Amsterdamse corporatie Rochdale was in zijn begintijd ook een coöperatie. In Nederland is de coöperatieve woningbouwvereniging na een voorspoedig begin in het slop beland door de Woningwet van 1901, waar coöperatief bezit werd uitgesloten voor Toegelaten Instellingen. Dat is de wettelijke term voor erkende woningcorporaties. Na 1970 kwam daar bovenop het fiscale stimuleringsbeleid voor de koopwoning in de vorm van de hypotheekaftrek. In dat klimaat heeft de wooncoöperatie het lastig.

Dit schitterende Amsterdamse School complex aan de Coöperatiehof in Amsterdam was een initiatief van de Amsterdamse coöperatie De Dageraad, die echter een aparte stichting moest oprichten om te voldoen aan de eisen van de Woningwet 1901. Geen coöperatief bezit dus. Lees hier meer over De Dageraad en dit sociale woningbouwcomplex

Als je behalve huurder ook eigenaar wil worden van je woning kost dat bloed, zweet en tranen. De titel van het jubileumboek Het begon met dubbeltjes van de Woonstichting De Key -een prachtboek van Jos van der Lans- herinnert aan het dubbeltje dat de leden van de Bouwmaatschappij tot verkrijging van Eigen Woningen iedere week opzij moesten leggen om een kans te hebben ingeloot te worden. Bij 5.000 leden konden er jaarlijks 60 woningen gebouwd worden, die vervolgens tegen een gebruiksvergoeding van 1 gulden/week beschikbaar gesteld werden aan de leden. Met die vermogensopbouw zou het een jaar of 50 duren eer alle leden daadwerkelijk bediend waren..

binnentuin coöperatief wooncomplex Sonnwendviertel

Daarmee is behalve de kracht ook de zwakte van de coöperatie aangegeven. Hoe armer je bent, des te zwaarder of die “dubbeltjes” drukken op je dagelijks leefbudget. De echte lage inkomens hebben ook in Nederland niet de financiële ruimte om geld opzij te leggen voor bezitsvorming. Zeker niet voor bezitsvorming waarbij de lusten pas na verloop van vele jaren genoten kunnen worden. In de praktijk is de coöperatieve gedachte dan ook vooral omarmd door de middeninkomens. In de landbouw, op dit moment in de duurzame energie, en ook bij het coöperatieve woningbezit. De grootste coöperatie van Wenen Socialbau AG bezit ruim 50.000 woningen. Om voor een woning in aanmerking te komen moet je jaarlijks een bescheiden contributie betalen. Maar daarnaast betaal je bij woningtoewijzing een eigen bijdrage die op dit moment meestal tussen €10.000 en €20.000 bedraagt.

twee voorbeelden van woningaanbod Socialbau AG (april 2021), met een voor de regio Wenen aantrekkelijke huur, maar een stevige eigen bijdrage

Niet onoverkomelijk met een middeninkomen en er staat een lagere maandhuur tegenover. Maar de doelgroep van de volkshuisvesting, zoals in Nederland de huishoudens worden aangeduid die recht hebben op huurtoeslag, zal zo’n bedrag meestal niet achter de hand hebben. In landen waar coöperatief woningbezit groter is dan in Nederland -met name Oostenrijk, Duitsland, Zwitsersland- bedienen de coöperaties met name de middeninkomens. Daar is trouwens niks mis mee. Ik beschouw de coöperatie als een beter alternatief voor de Vereniging van Eigenaren, die in Nederland verplicht is bij appartementen. VvE’s zijn een lastige rechtsvorm, omdat ze alleen gaan over het collectieve deel van appartementen (bv. dak, gemeenschappelijke ruimten, parkeergarage, tuin) waardoor de eigenaren ze toch vooral als een vorm van overhead beschouwen. Ook is de financiële drempel om een appartement te kopen veel hoger dan je in te kopen bij een coöperatie als Socialbau.

Van boven naar beneden: de gemeenschappelijke bibliotheek, fietsenstelling, hobbyruimte/ werkplaats en dakterras met bijenkasten van het coöperatief complex aan de Alfred Adler Strasse

De financiële drempel bij de oude coöperaties in Berlijn is lager. Bij de Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 betaal je €300 entree om lid te worden. Je moet daarnaast minimaal één aandeel van €300 in de coöperatie kopen. Zodra je een woning toegewezen krijgt komt daar de verplichting bij om nog een aantal aandelen te kopen, afhankelijk van de grootte van de woning. Door de lagere drempel hebben de grote Berlijnse coöperaties dan ook veel gemeen met de Nederlandse corporaties, met het verschil dat ze toch vooral het lagere middensegment bedienen.

In de landen waar wooncoöperaties populairder zijn dan in Nederland is het wettelijk kader wat uitgebreider dan bij ons. Zo moet je in Duitsland als wooncoöperatie zijn aangesloten bij een Prüfungsverband: een vorm van kwaliteitsbewaking. Desondanks er veel vrijheid om de spelregels van de coöperatieve vereniging zelf te bepalen. Zo zijn er grote verschillen in de jaarlijks uitbetaalde rente over het ingelegde vermogen van de leden. Bij de meeste Duitse coöperaties ligt die tussen 2-4%, maar er zijn ook coöperaties die geen rente uitkeren. De vermogensgroei wordt dan voor 100% gesocialiseerd en ingezet voor de maatschappelijke taak.

Als er veel eigen vermogen is opgepot in een vereniging is de controle op het beheer van dat vermogen belangrijk. Anders dan in Nederland -waar de corporaties vrijwel allemaal de stichtingsvorm hebben- is de coöperatie per definitie een vereniging. Toch is dat geen garantie voor een effectieve controle door de leden. Bijna alle grote wooncoöperaties hebben een vorm van getrapte vertegenwoordiging, waarbij de leden per complex/wijk vertegenwoordigers in een ledenraad kiezen, de ledenraad benoemt leden van de Raad van Toezicht die de belangrijkste rol heeft in het aanstellen en controleren van het management. Dit systeem werkt alleen goed als er actief onderhoud gepleegd wordt: je moet als vereniging veel energie steken in het betrekken van je leden bij de besluiten. De grote Duitse en Oostenrijkse coöperaties kampen per saldo met hetzelfde legitimatieprobleem als de Nederlandse megacorporaties. Volgens mij is een schaal van 20-100 woningen de meest natuurlijke omvang, wil je recht doen aan het oorspronkelijke ideaal: collectief voorzien in je eigen huisvesting. Om te voorkomen dat het beheer dan relatief duur wordt kan dat geheel of gedeeltelijk uitbesteed worden aan gespecialiseerde beheerorganisaties, zoals die nu al bestaan in de VvE-sector.

Een specifiek Nederlands fenomeen is de toevoeging van een hoofdstuk(je) over wooncoöperaties aan de Woningwet 2015. PvdA Eerste Kamerlid Adri Duivesteijn stelde dat als voorwaarde voor steun aan het wetsvoorstel. Zijn sympathieke idee was dat corporatiehuurders de kans moeten krijgen om het eigendom of beheer van hun complex over te nemen. Corporaties zijn op grond van de wet alleen verplicht om mee te werken aan een haalbaarheidsonderzoek en dat ook deels te financieren. Écht overdragen van woningen doen ze maar mondjesmaat. Ik ben er onder de huidige omstandigheden -een veel te kleine sociale huurvoorraad- ook niet erg enthousiast over om de schaarste aan de onderkant nóg groter te maken ten gunste van de middeninkomens. Het lijkt me verstandiger om voor en mét die groep nieuwe woningen te ontwikkelen of te transformeren, zoals op dit moment in Amsterdam gebeurt. Dat past ook beter bij de oorspronkelijke gedachte van de coöperatie.

Wil je meer weten over woon-coöperaties dan is de website van Die Wohningsbau Genossenschaften Deutschland een goede informatiebron. Duitsland telt zo’n 2.000 wooncoöperaties met 2,2 miljoen woningen. Voor de specifieke Nederlandse situatie bieden de website van Cooplink (het kennisnetwerk van wooncoöperaties) en het kennisdossier wooncoöperaties van Platform31 veel nuttige informatie.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s