Flex: daar zit een luchtje aan

(onderstaand artikel schreef ik in mei 2020 voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond)

‘De arbeidsmarkt flexibiliseert, de samenleving doet dat op allerlei andere vlakken ook, de wereld wordt een global village en de woningmarkt houdt die ontwikkelingen niet goed bij’. Het Expertisecentrum Flexwonen is op zijn website www.flexwonen.nl helder in zijn analyse van de wooncrisis. En ziet een grote toekomst voor zich weggelegd: ‘We schatten het aantal (vooral kleine) huishoudens dat behoefte heeft aan vormen van flexwonen op zo’n anderhalf miljoen!’

Wie zijn die anderhalf miljoen huishoudens? Het Expertisecentrum analyseert dat als volgt: 650.000 studenten in het hoger onderwijs, van wie er 290.000 nog thuis wonen. 485.000 studenten in het MBO, die voor het overgrote deel nog thuis wonen. 400.000 arbeidsmigranten uit Zuid- en Oost-Europa. Jaarlijks enkele tienduizenden asielzoekers die in Nederland mogen blijven. Dan hebben we nog jaarlijks 35.000 echtscheidingen die net zoveel spoedzoekers opleveren. Ook moeten ieder jaar 1.000 woonplekken voor mensen op de vlucht voor huiselijk geweld worden gevonden. Enkele duizenden bewoners vanuit de GGZ gaan jaarlijks zelfstandig wonen, vaak met een vorm van ambulante zorg. En in de maatschappelijke opvang wachten op dit moment 16.000 mensen op doorstroom naar een zelfstandige woning.

Kortom: een enorme waslijst, waarvan duidelijk is dat deze woningzoekenden dringend een huis nodig hebben.  Maar zijn ze op zoek naar een flexwoning met een flexhuurcontract, of kunnen ze gewoon geen kant op? Tijdelijke woningen en tijdelijke huurcontracten, die vaak in combinatie gebruikt worden tasten de huurbescherming aan en zorgen ervoor dat je méér betaalt voor minder woning, ten opzichte van gewone huizen die -minstens- vijftig jaar blijven staan. Daarom ben ik kritisch op deze ontwikkeling, in het bijzonder op de combinatie van flexwonen-flexhuren en commerciële exploitatie. En laat nou juist déze combinatie de wind de laatste jaren vol in de zeilen hebben!

Flexwoningen zijn woningen die voor een beperkte duur geëxploiteerd worden. Meestal vijf of tien jaar, tegen een economische exploitatieduur van vijftig jaar voor sociale huurwoningen. Die tien jaar is op dit moment ook het maximum bij tijdelijke exploitatie, maar er wordt gewerkt aan een verlenging naar vijftien of zelfs twintig jaar. Wat zijn de principiële voor- en nadelen van flexwoningen? Daar ga ik in dit artikel eerst op in. Vervolgens komen de voor- en nadelen van de verschillende soorten tijdelijke huurcontracten voorbij: meestal zijn dat voordelen voor de verhuurder en nadelen voor de huurder. Tenslotte laat ik aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden zien welke combinaties van flexwoningen en flexhuren je vaak tegenkomt bij de verschillende doelgroepen.

Flexwonen: een snelle oplossing?

De voorstanders van flexwonen stellen dat je met deze strategie meer tempo kan maken dan met de klassieke woningbouw: je zoekt een stuk grond dat minstens tien jaar beschikbaar is. Daarna doorloop je een verkorte vergunningprocedure. Vervolgens bestel je een partij prefab-units bij een fabriek – bijvoorbeeld van systeembouwers Jan Snel, Barli of De Meeuw – en drie tot zes maanden later kunnen de huurders erin. In theorie kan binnen een half jaar het hele traject van initiatief tot oplevering doorlopen worden. Vergelijk dat eens met ontwikkeltijden van gemiddeld vijf tot zeven jaar voor een gewoon woningbouwproject. Dan lijkt er toch veel tijd te winnen?

De praktijk is dat ontwikkeltijden van twee jaar of korter alleen gehaald worden bij de bouw van huisvesting voor arbeidsmigranten in het buitengebied, nabij de agrarische of industriële bedrijven waar ze werken. De belangrijkste redenen daarvoor zijn dat de werkgever een sterk belang heeft bij de realisatie van de huisvesting, er veel goedkope grond beschikbaar is en er weinig mensen in de omgeving wonen die hinder ondervinden, dus bezwaar kunnen maken.

In de stad duurt het realiseren van flexwoningen vrijwel altijd een stuk langer en is ook het afbreukrisico van projecten veel groter. Daar is de concurrentie om de schaarse grond groot. De inpassing in de omgeving is complexer en er wonen veel mensen in de buurt die iets van de bouwplannen vinden, zelfs al blijven de woningen er maar tien jaar staan. De gerealiseerde flexprojecten met prefab-units staan in steden dan ook vrijwel altijd op (oude) bedrijventerreinen, in de buurt van de ring of invalswegen. Geen erg aangename woonomgeving, met weinig voorzieningen en groen in de buurt.

Een veel aantrekkelijker optie in de stad is transformatie van een kantoorgebouw, onderwijsgebouw of bejaardenhuis tot woonruimte. Omdat het gebouw er al staat, is de ontwikkeltijd relatief kort: omwonenden hebben zelden bezwaar tegen transformatie. De meeste transformatieprojecten liggen ook redelijk centraal ten opzichte van het stadscentrum en voorzieningen die het leven voor huurders een stuk aangenamer maken. Het Utrechtse bedrijf Socius, voortgekomen uit een zelfbeheerproject van een voormalig onderwijsgebouw, beheert een groot aantal transformatieprojecten van kantoren uitgevoerd in panden van gemeenten, woningcorporaties en universiteiten.

Sommige mensen denken dat industrieel (prefab) bouwen en flexwonen hetzelfde is. Dat is een misverstand. Je kan prima prefab bouwen voor een levensduur van vijftig jaar of langer. Veel woningbouwprojecten uit de jaren 1960/1970 van de twintigste eeuw kwamen uit woningfabrieken. Prefab kan de bouwtijd verkorten, de betaalbaarheid en kwaliteit verbeteren: dat geldt zowel voor tijdelijke woningen als voor woningen die een leven lang meegaan. Door moderne ontwerp- en productieprocessen kan prefab tegenwoordig ook een veel gevarieerder uiterlijk hebben dan vroeger, al wordt het dan natuurlijk wel weer wat duurder.

Klein en duur

Flexwoningen zijn vrijwel altijd klein: meestal tussen de 20 en 30 m2. Hebben gewone woonwijken een variatie in woningtypen, bestemd voor verschillende typen huishoudens, bij deze projecten gaat het bijna alleen om eenkamerwoningen voor singles. Meestal in de vorm van gestapelde prefab-dozen aan twee zijden van een middengang. Bij non-profit initiatiefnemers hebben de huurders vaak ook nog de beschikking over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals huiskamer, recreatieruimten, wasserette.

De all-in huur ligt meestal tussen € 500,- en € 600,- per maand. Dat is duurder dan vergelijkbare woningen die vijftig jaar blijven staan. De kosten van planontwikkeling, het neerzetten en aansluiten van de units, de inrichting van het terrein, het verwijderen van units en aansluitingen aan het eind van de exploitatie en de huurderving bij het vullen en leegmaken van het complex bedragen al gauw € 20.000 tot € 30.000. Als je dat afschrijft over tien jaar in plaats van vijftig jaar moet je per maand € 125,- tot € 150,- extra huur vragen om die investering terug te verdienen.

De huurder wordt niet alleen via de huur met hogere kosten geconfronteerd. Een korte exploitatieduur betekent voor de huurder sneller verhuizen en je stoffering afschrijven over een kortere periode. Ook dat kan aardig in de papieren lopen. Als je met een huurcontract voor onbepaalde duur wegens sloop je huis uit moet, heb je recht op een verhuiskostenvergoeding en een vervangende woning. Omdat vrijwel alle flexwoningen op een flexcontract verhuurd worden, heb je die zekerheid nu niet.

By the way: behalve klein en duur mogen tijdelijke woningen ook nog eens van een lagere kwaliteit zijn. Het Bouwbesluit stelt lagere eisen voor isolatie, geluidbelasting, daglichttoetreding, buitenruimte, plafondhoogte en je mag steilere trappen maken[1].

Community

Hebben flexwoningen ook voordelen? Dat kan, met name als de eigenaar of de beheerder daar zijn best voor doet. Als je bij de toewijzing selecteert op achtergrond of lifestyle kunnen de bewoners iets aan elkaar hebben. Marketing mensen zeggen: ze vormen een community. Bij flexwoonprojecten van woningcorporaties wordt vaak ingezet op een ‘magic mix’ van dragende en vragende bewoners. Dragende bewoners zijn dan meestal studenten of andere jongeren die aangeven het leuk te vinden om hun buren af en toe te helpen. De vragende bewoners zijn jonge statushouders, uitstromers uit de GGZ of de maatschappelijke opvang. Dit soort formules vragen om een intensieve begeleiding door beroepskrachten. Je komt ze dan ook nooit tegen in de commerciële sfeer.

Een ander voordeel van flexwoningen is dat – door de kleine afmetingen van de huizen – gemeenschappelijke voorzieningen in de plint gemakkelijker te exploiteren zijn dan in normale appartementencomplexen. Denk aan horeca, een wasserette, een sportschool of een bewaakte fietsenstalling die ook reparaties doet[2].

De opmars van de tijdelijke huurcontracten

Als je op dit moment spoedzoeker bent in Amsterdam of Utrecht lijkt het wel of het tijdelijke huurcontract de standaard is en het contract voor onbepaalde duur de uitzondering. Dat is een droevige revolutie, want twee decennia geleden was er op dit punt nog helemaal niets. Toen kwamen in 2006 de campuscontracten voor studenten. Bedacht door de (sociale) studentenhuisvesters om de doorstroming in hun complexen op gang te houden en te voorkomen dat de ‘oudere jongere’ steeds meer plekken van de echte student ging overnemen. Bij een campuscontract moet je uiterlijk een half jaar na het beëindigen van je studie verhuizen, zonder recht op vervangende woonruimte. Vijftien jaar geleden was de gedachte: het gaat om een kansrijke groep jongeren en als je op tijd begint met zoeken, kan je gemakkelijk een ander huis vinden. Anno 2020 ligt dat in een aantal regio’s anders. Het zou daarom logisch zijn om een vangnetbepaling in de wet op te nemen voor huurders die ondanks alle inspanningen binnen de termijn geen vervangende woonruimte kunnen vinden.

Die gegarandeerde vervangende woonruimte is er wél bij tijdelijke huurcontracten voor specifieke woningtypen: voor grote gezinnen (acht of meer personen), met voorzieningen voor een handicap of voor oudere bewoners. Deze tijdelijke contracten – door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk gemaakt – kunnen beëindigd worden zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. De verhuurder – voor zover mij bekend altijd een woningcorporatie – dient de huurder dan wel een passende andere woning aan te bieden. Dit is vanuit maatschappelijk oogpunt een redelijk evenwichtige contractvorm, die echter wettelijk beperkt zou moeten worden tot de sociale huursector. Ook zou de definitie van de passende andere woning beter verankerd moeten worden: hij moet passend zijn bij de oude woning  qua buurt, grootte, kwaliteit en prijs.

Dan is er sinds de Wet doorstroming huurmarkt ook het vijfjaarcontract voor jongeren tot 28 jaar in de sociale huur. De Amsterdamse corporatie De Key, die zich tegenwoordig specifiek op jongeren richt, gebruikt het inmiddels standaard. Het mag alleen gebruikt worden in gelabelde jongerencomplexen. Maar dat is een formaliteit. Het idee achter dit contract is dat een deel van de jongeren onder de 28 studeert en nog een laag inkomen heeft, maar daarna een mooibetaalde baan krijgt, gaat samenwonen en in no-time twee keer modaal verdient. Die horen in deze logica niet meer in de sociale huur thuis. Maar dan zouden jongeren van 28+ die nog wél in de doelgroep van sociale huur thuishoren, hierna gewoon een contract voor onbepaalde duur aangeboden moeten krijgen, of een passende vervangende woning met zo’n regulier contract. Helaas: dié logica is niet in de wet verankerd.

De lijst wordt nog langer. Als je een plan hebt om een complex te renoveren of te slopen, kan je als verhuurder een vergunning aanvragen om voor maximaal zeven jaar het complex tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet (1981). Zo kan je het complex, op het moment dat de werkzaamheden beginnen, in één keer leegmaken. Met als bijkomend voordeel dat je de huurders met tijdelijke contracten geen vergoeding en vervangende woonruimte hoeft aan te bieden. Dit contract wordt vrijwel uitsluitend door woningcorporaties gebruikt, want commerciële verhuurders renoveren en slopen nooit (…). Maar ook corporaties halen vervelende geintjes uit. Zo betalen de tijdelijke huurders vaak méér huur dan hun voorgangers, terwijl het juist logisch zou zijn dat ze minder betalen. Ze hebben immers minder woongenot door het achterstallig onderhoud. Wat mij betreft zou het dan ook logisch zijn om een afslag op de huur in de wet op te nemen die hoger wordt naarmate de contractduur korter is. Overigens biedt in dit soort situaties tijdelijke verhuur de bewoner wel meer bescherming dan een gebruiksovereenkomst (anti-kraak): dat is écht een rechteloze situatie.

En dan komen wij bij de overtreffende trap. De favoriet van de huisjesmelker: het tweejaarcontract (ook weer Wet doorstroming huurmarkt). Zonder enige voorwaarde qua type woning, type huurder of komende ingreep in de woning. Gewoon: als je dat als verhuurder handig vindt, mag je hem gebruiken. Qua rechteloosheid steekt dit contract de Angelsaksische landen naar de kroon. De enige beperking is dat bij voortzetting het contract na twee jaar moet worden omgezet in een contract voor onbepaalde duur. In een overspannen woningmarkt is de logica van de verhuurder: altijd opzeggen, zodat je bij de volgende huurder nóg meer kan vragen. Het is een mysterie waarom een meerderheid van de Tweede Kamer met deze aanslag op de huurbescherming akkoord is gegaan.

Voordeel voor de verhuurder = nadeel voor de huurder

Promovenda Carla Huisman deed aan de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek naar tijdelijke huurcontracten. Haar conclusie: ‘De positie van huurders is de laatste jaren in Nederland steeds onzekerder geworden. En het ergste moet nog komen.’ Alle tijdelijke huurcontracten hebben voor de verhuurder het voordeel dat de huur bij mutatie verhoogd kan worden als de maximale huurprijs hoger is dan de huurprijs van de vorige bewoner. Dat is een gevaarlijke perverse prikkel. Zeker in het geliberaliseerde segment kan je in een opgaande markt tot een paar honderd euro per maand méér vragen als een oude huurder vertrekt. Ook hoef je bij tijdelijke huurcontracten geen verhuiskostenvergoeding te betalen bij sloop of renovatie.

Voor de huurder heeft het tijdelijke contract eigenlijk alleen maar nadelen. Je loopt het risico dat je na een beperkte tijd weer moet verhuizen, zonder vergoeding en zonder zekerheid op vervangende woonruimte. Daardoor is het niet de moeite waard om te investeren in de inrichting van je woning. Het is ook riskant om je als huurder te organiseren: je huisbaas heeft via het beëindigen van het huurcontract de mogelijkheid om je te dumpen. En bij tweejaarcontracten kan je geconfronteerd worden met chantage: méér betalen of vertrekken.

Hoe werkt dat flexwonen voor verschillende doelgroepen in de praktijk? De meeste flexwoningen zijn tot nu toe gerealiseerd voor twee doelgroepen: arbeidsmigranten en studenten.

Arbeidsmigranten: 10 m2 per persoon

Er zijn gespecialiseerde ontwikkelaars-beheerders voor flexwonen ten behoeve van arbeidsmigranten. Zij opereren meestal in het landelijk gebied, in samenwerking met bedrijven die veel gebruik maken van buitenlandse flexwerkers en seizoenskrachten. De ontwikkelaars, waarvan zeker 95 procent een commerciële achtergrond heeft, zijn meestal gelieerd aan uitzend- en wervingsbureau’s. De contractvorm is gewoonlijk gebaseerd op logies gekoppeld aan een arbeidscontract bij een werkgever in de regio. Word je ontslagen dan word je dus ook direct dakloos. Typische voorbeelden zijn flexwonen.nu in de kuststreek en KAFRA housing in Limburg en Brabant. Hun aanbod is gericht op buitenlandse seizoenwerkers en personeel dat zich nog niet definitief in Nederland heeft gevestigd. Die laatste groep groeit overigens ook snel, komt deels in de sociale huur terecht maar vaak ook in een koophuis op het platteland.

Na een aantal excessen in de afgelopen twintig jaar is de Stichting Normering Flexwonen (SNF) opgericht die een norm ontwikkeld heeft voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er is echter geen sprake van een wettelijke verplichting: aanbieders die voldoen aan de SNF-norm kunnen zich laten certificeren. Ook moet je geen al te hoge verwachtingen hebben van het ambitieniveau van de eisen: bewoners moeten 10 m2 woonruimte ter beschikking hebben, inclusief 3,5 m2 slaapruimte. Er moet minimaal één douche en toilet zijn per acht personen. Slaapruimte mag gedeeld worden met meerdere personen. En dat is ook de overwegende situatie. Toch is de SNF-norm al een flinke stap vooruit ten opzichte van: niets. Een recente corona-uitbraak in een migrantenhuisvesting van een slachterij in het Duitse grensgebied, laat zien dat hoge bewoningsdichtheden en meermanskamers een risico vormen voor de volksgezondheid.

In de begintijd van de projectmatige huisvesting van arbeidsmigranten werd er op grote schaal gebruik gemaakt van recreatieparken en de transformatie van oude bedrijfspanden. De laatste jaren is er een snelle groei van het aandeel prefab-units, zowel stapelbaar als chalets. Een opvallend kenmerk van commerciële projecten voor arbeidsmigranten is de grootschaligheid: ze zijn meestal een factor tien groter dan flexwoonconcepten van woningcorporaties.

De studentenmarkt

Andere commerciële ontwikkelaars-beleggers zijn gespecialiseerd in de studentenmarkt. Zij werken met name in de grotere (studenten)steden. Een deel opereert in het – relatief luxe – nieuwbouwsegment. Voorbeelden zijn Change= en StudentExperience: mini-appartementjes van 20 – 25 m2 voor een huur van € 25,-/m2 met allerlei voorzieningen in de plint van het gebouw die vaak verplicht afgenomen moeten worden. Bij Change= betaal je bijvoorbeeld € 97,- per maand voor de ‘community’ voorzieningen. Klinkt hip, maar is feitelijk gedwongen winkelnering voor een sportschool of restaurant. De huurdersorganisatie vecht deze post dan ook aan. Als student of starter ben je in dit soort complexen al gauw € 700,- kwijt voor je huisvesting. Een variant op deze strategie is The Student Hotel dat zich met name richt op de buitenlandse student die een of twee jaar in Nederland verblijft. Al deze formules hebben gemeen dat de bewoner geen regulier huurcontract heeft, maar een vorm van short stay overeenkomst.

Een ander type belegger – type Prins Bernhard – is gespecialiseerd in het verkameren van stadspanden (‘omzetten’), dan wel in het opknippen van stadspanden in mini-appartementjes (‘splitsen’). Het voordeel voor de eigenaar is dat je niet in één keer een bedrag van € 50 tot € 100 miljoen hoeft te investeren. Je kan je portefeuille stap voor stap opbouwen. De klassieke pandjesbaas verhuurt ook aan iedereen die veel wil betalen. In de studentensteden natuurlijk de student, maar in Schiedam of Vlaardingen ook aan de arbeidsmigrant, gescheiden mensen of andere spoedzoekers uit het souterrain van de woningmarkt.

De bouwkundige kwaliteit van de opgeknipte panden is vaak beroerd: slechte geluidsisolatie en ventilatie, brandgevaarlijk, vaak gedeelde sanitaire voorzieningen. Piet Hein Donner maakte het in de paar maanden dat hij het ministerschap wonen waarnam (2010/2011) mogelijk om met maximaal vijf zelfstandige woningen één toilet te delen. Tsja. Mini-appartementjes worden vaak verhuurd op basis van tweejaarcontracten, maar ook wel uitgepond. De kopers lopen een groot risico op ellende in de toekomst: je zit in een vereniging van eigenaren met mensen die vaak niet willen of kunnen investeren in een pand met vele gebreken.

De leegstandsbeheerders

Een laatste commerciële tak van sport zijn de leegstandsbeheerders. Zij bezitten zelf meestal geen vastgoed, maar regelen anti-kraak bewoning voor kantoorpanden en woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Formeel is dit geen verhuur: de bewoners hebben een gebruiksovereenkomst, ook wel bruikleen- of om-niet contract genoemd. Qua huurdersrechten is dat het afvoerputje van de woningmarkt: je kan binnen een paar weken op straat staan zonder recht op vervangende woonruimte. Dat blijkt ook weer tijdens de coronacrisis. Op aandringen van de Woonbond zijn begin april afspraken gemaakt met de brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de leegstandsbeheerders om tijdens de epidemie te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Verreweg de meeste incidenten worden sinds die tijd gemeld door anti-kraak bewoners. Daar zitten ook woningen van corporaties bij die de laatste paar jaar voor sloop of renovatie anti-kraak geëxploiteerd worden. Woningen in dit soort situaties zouden nooit op basis van gebruikscontracten beschikbaar gesteld mogen worden, maar uitsluitend op basis van een tijdelijk huurcontract of contract voor onbepaalde termijn.

Specifieke doelgroepen

Daarmee komen we bij het sympathieke deel van de flexwoonprojecten, doorgaans gericht op de meest kansloze groepen woningzoekenden: de uitstromers uit de GGZ en maatschappelijke opvang. De vluchters voor huiselijk geweld. Asielzoekers met een verblijfsstatus. En gescheiden mensen die opeens een huis(je) nodig hebben maar nog niet ingeschreven staan als woningzoekende voor sociale huur. Bij de aanbieders in dit segment vind je opvallend weinig commerciële partijen, maar veel woningcorporaties en andere non-profit organisaties uit de zorg- en welzijnssector. En soms ook gemeenten.

Sommige kleinschalige projecten richten zich op een hele specifieke doelgroep, bijvoorbeeld Skaeve huse of begeleid wonen voor jongeren. Een aardig voorbeeld is de Vlindertuin in Zwolle, een initiatief van woningcorporatie SVZ, gericht op uitstroom uit de maatschappelijke opvang. De 28 prefab-eenheden zijn met 35 m2 ook wat groter dan het absolute minimum en een sociaal beheerder houdt een oogje in het zeil. In Drachten liet daklozenopvang Zienn vijf tiny houses in de tuin van zijn sociaal pension plaatsen, als tussenvorm tussen de daklozenopvang en helemaal zelfstandig wonen. En in Dordrecht kwamen de vijf skaeve huse van corporatie Trivire naast de plaatselijke bajes terecht.

Anderen mikken juist op een magic mix van diverse doelgroepen, met deels ook dragende bewoners. Relatief grootschalige voorbeelden van dat concept zijn Place2BU (Portaal/Mitros Utrecht) en Riekerhaven (De Key Amsterdam). Allebei ongeveer 500 kleine gestapelde prefab-eenheden voor een mix van jonge Nederlandse huurders en jonge statushouders. In Utrecht ook uitstromers uit de maatschappelijke opvang en GGZ. Potentiële dragende huurders krijgen een intakegesprek waarin ze getest wordt of ze interesse hebben om samen te wonen met andere jongeren die een steuntje in de rug nodig hebben. Dat is het grootste vraagteken van deze formule: in een overspannen woningmarkt zal iedereen die woonruimte nodig heeft deze vraag met ‘ja’ beantwoorden. Maar de praktijk zal moeten leren of dit ook echt gebeurt. Een aardig idee bij deze projecten is dat statushouders kleine betaalde beheertaken op zich kunnen nemen, als eerste stap richting betaald werk.

Tenslotte zijn er nog enkele gemeenten die zelf investeren in huisvesting voor spoedzoekers. Zeer daadkrachtig is Purmerend. Wethouder Thijs Kroeze laat daar met steun van de voltallige gemeenteraad 200 prefab-eenheden van 30 m2 neerzetten op drie locaties voor een periode van 10 tot 15 jaar. Het gaat om restlocaties langs invalswegen en op bedrijventerreinen die op dit moment nog niet hun definitieve bestemming kunnen krijgen. 70 Procent van de woningen gaat naar spoedzoekers uit de gemeente die niet in aanmerking komen voor urgentie. De overige 30 procent wordt toegewezen via het WMO-loket. De gemeente neemt ook de volledige investering voor zijn rekening. En dat is een unicum.

Flexwonen en commercie: een explosieve combinatie

Mijn conclusie is dat met name de combinatie flexwonen en een geliberaliseerde woningmarkt een bedreiging vormt voor hurend Nederland. Het zet de deur open voor véél minder huurbescherming en het nóg sneller opdrijven van de huren. Omdat de wetgeving dit soort ontwikkelingen op dit moment geen strobreed in de weg legt, veel beleidsmakers en een deel van onze volksvertegenwoordiging en bestuurders denken dat flexwonen juist de remedie is voor alle kwalen, kan alleen meer druk vanuit hurend Nederland zorgen voor een kentering van deze trend. Met de landelijke verkiezingen van maart 2020 in het vooruitzicht is er perspectief om het tij te keren. Het is van groot belang dat huurdersorganisaties, die van rechtswege een positie hebben aan tafel van de beleidsmakers, zich hard maken voor de bescherming van het huurrecht, voor nu en in de toekomst. In het belang van huurders, tijdelijke huurders, woningzoekenden en (economisch) daklozen. Solidariteit is geboden, juist nu.


[1] Een compleet overzicht van de verschillen in Bouwbesluit-eisen voor tijdelijke en permanente woningen vind je in: ‘Handreiking tijdelijke bouw’, 2014, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht en Roobeek Advies.

[2] Heb je te maken met een ontwikkeling van flexwoningen, waarbij de nut & noodzaak discussie al een gepasseerd station is, dan helpt de volgende publicatie om een aantal valkuilen te vermijden: ‘Verplaatsbare woningen bouwen’, Aedes, februari 2020.

Flex: daar zit een luchtje aan (2)

De Volkskrant pakte vandaag goed uit met een artikel over de verwoestende effecten van het groeiend marktaandeel tijdelijke huurcontracten: ‘Het leven van flexhuurders staat stil: “kinderen krijgen stellen we maar uit”.’ Jammer genoeg vergat de redactie -zoals gebruikelijk- om terug te blikken op de totstandkoming van het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 (parlementair dossier: hier) dat deze ellende mogelijk maakte.

huisvesting arbeidsmigranten, Noordwijkerhout, eigenaar Flexwonen.nu

Stef Blok, die onder Rutte-II de scepter zwaaide over de portefeuille wonen, had zich bij de start in 2012 voorgenomen om binnen vier jaar de volkshuisvesting te transformeren tot een woningmarkt. Sociale huur moest gereduceerd worden tot een vangnetvoorziening voor de armsten, de rest van Nederland zou in zijn huisvesting gaan voorzien via de geneugten van de markt. Zijn beoogde instrumentarium: een verhuurderheffing van €2 miljard/jaar, uitsluitend voor betaalbare huurwoningen; extra huurverhoging voor iedere huurder die niet straatarm was (‘goedkope scheefwoners’); verhoging van de maximale huren door deze in belangrijke mate te baseren op marktwaarde als koopwoning; vermindering van de rechtszekerheid door het mes te zetten in het huurcontract voor onbepaalde tijd.

Stef liet er geen gras over groeien: binnen vier maanden na aantreding van het VVD-PvdA-kabinet had hij een woningmarktakkoord gesloten met D66, Christenunie en SGP, waarmee hij het grootste deel van zijn verlanglijstje kon realiseren: ook in de Eerste Kamer was een meerderheid nu afgedekt.

Volgende stap: het door de Kamer jassen van de benodigde wetgeving. Hierbij is het van belang te weten dat wetgeving die fundamentele zaken regelt vrijwel altijd een doorloop heeft van 1-2 jaar. Soms nog veel langer, zoals de Omgevingswet die nu 9 jaar onderweg is naar de eindstreep. De reden van die lange doorlooptijd is dat Kamerleden zo te tijd krijgen om het voorstel goed te bestuderen en hun licht op te steken bij praktijkmensen, alvorens ze schriftelijke inbreng leveren en het kabinet stevig aan de tand voelen over de hoofdlijnen en de details. Het kabinet reageert daarop in de Nota naar aanleiding van het verslag.

flexwonen voor jongeren/studenten, Amsterdam Zuidoost, eigenaar Change=

Daarna volgt een periode waarin kamerleden amendementen (wijzigingsvoorstellen op de wet) kunnen maken. Er is vanuit de juridische hoek regelmatig kritiek op de kwaliteit van amendering -en terecht- maar de andere kant van de medaille is dat haastwerk en kwaliteit niet samengaan. Kamerleden kunnen gebruik maken van de ondersteuning door juristen van bureau wetgeving van de Tweede Kamer. De kleine staf van dat bureau kan voor specialistische ondersteuning beroep doen op wetgevingsjuristen van de minister. Dat geeft al een wat ongemakkelijk gevoel omdat je feitelijk gebruik maakt van de partij wiens voorstel je wilt veranderen. Maar onder tijdsdruk sta je met name als kamerlid uit de oppositie onderaan de prioriteitenlijst. In deze periode kan je als kamerlid ook moties voorbereiden. Dat zijn verzoeken aan het kabinet, dus geen letterlijke aanpassingen van de wet. De formulering komt dus juridisch wat minder nauw, maar het is toch wel prettig als ook moties goed doordacht zijn. En het beperken van de hoeveelheid amendementen en moties is gediend met voldoende tijd voor kamerleden om met collega’s van andere fracties te overleggen over gezamenlijke initiatieven.

De volgende stap in een belangrijk wetgevingstraject is meestal een wetgevingsoverleg: een commissiedebat waarin al amendementen en moties kunnen worden ingediend. Na het wetgevingsdebat heeft de bewindspersoon dan de mogelijkheid om een Nota van Wijziging in te dienen, waarin hij het wetsvoorstel aanpast en eventueel amendementen op voorhand overneemt. Tenslotte volgt dan een afrondend debat (plenair debat), vaak in drieën: eerste termijn Kamer, schorsing, eerste termijn Kabinet, en een of twee weken later de tweede termijn van Kamer en Kabinet. Die een of twee weken kunnen gebruikt worden om amendementen aan te passen of te combineren. Het Kabinet kan opnieuw met een Nota van Wijziging komen. En tenslotte wordt er gestemd.

huisvesting arbeidsmigranten, De Kwakel, eigenaar Flexwonen.nu

Ik hoop hiermee duidelijk gemaakt te hebben dat zorgvuldige wetgeving tijd kost, meestal dus 1-2 jaar, inclusief de behandeling door de Eerste Kamer waar ik hier niet op in ga.

Bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was de doorlooptijd 1,5 maand…. Inclusief twee weken kerstreces. Voor de schriftelijk inbreng kreeg de Kamer 6 dagen, de Nota naar Aanleiding van het Verslag plofte een week later in het postvak, twee weken later gevolgd door een plenair debat (nee: wetgevingsoverleg slaan we over).

Nog een week later: stemmen. Behalve de ondertekenaars van het woningmarktakkoord (VVD, PvdA, D66, Christenunie en SGP) stemden ook CDA, 50Plus, en de leden Kuzu en Öztürk (inmiddels Denk) vóór het wetsvoorstel. SP, PVV en GroenLinks stemden tegen. De Partij van de Dieren stemde per ongeluk voor, maar gaf na de stemming aan geacht te willen worden tegengestemd te hebben. De motivatie van PVV om tegen te stemmen was overigens een geheel andere dan bij SP, GroenLinks en PvdD: de fractie had al bij de schriftelijke inbreng aangegeven de wet niet te zullen steunen als deze niet ook een eind zou maken aan de voorrang voor statushouders bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

De stoom-en-kokend-water-wetgeving was bij Stef Blok geen uitzondering, maar regel. Hij had zijn meerderheid vooraf in een achterkamer geregeld. De brave woordvoerders van de partijen die het woningmarktakkoord getekend hadden kregen nog wat visjes in de vorm van voorgebakken amendementen toegeworpen en voor de rest moest de Kamer niet zeuren. Ik vind het nog steeds schokkend dat een meerderheid van ons parlement deze schoffering en ondermijning van de volksvertegenwoordiging geslikt heeft.

OK, tot zover de historische beschouwing. Mocht je nu denken: wat is er precies inhoudelijk mis met tijdelijke huurcontracten (en flexwoningen) in een vrije woningmarkt, lees dan het artikel Flex: daar zit een luchtje aan , dat ik in mei 2020 schreef voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond.

Coöperatief bezit: groot in Duitsland en Oostenrijk

Door de groeiende woningnood is er de laatste jaren toenemende discussie over fundamenteel andere verhoudingen op de woningmarkt. Nederland heeft nu een hoog aandeel koopwoningen (bijna 60%), een hoog aandeel corporatie huurwoningen (30%) en een beperkt aandeel commerciële huur en andere eigendomsvormen. Bij die andere eigendomsvormen staat coöperatief bezit, met name in de grote steden, in de belangstelling.

Sonnwendviertel in Wenen, paradepaardje van het coöperatief wonen

Het concept coöperatief bezit is al heel oud. Het idee werd in 1844 bedacht door een groep wevers uit de Engelse plaats Rochdale . Het paste in hun breder wereldbeeld: de Rochdale Principles. De essentie van een coöperatie is dat de gebruiker ook de eigenaar is. In 1869 richtten de bedenkers van de coöperatie ook de eerste coöperatieve woningbouwvereniging op. Daar zijn de huurders (en woningzoekenden) dus tevens eigenaar van de woningen. Het idee kreeg veel navolging: de Amsterdamse corporatie Rochdale was in zijn begintijd ook een coöperatie. In Nederland is de coöperatieve woningbouwvereniging na een voorspoedig begin in het slop beland door de Woningwet van 1901, waar coöperatief bezit werd uitgesloten voor Toegelaten Instellingen. Dat is de wettelijke term voor erkende woningcorporaties. Na 1970 kwam daar bovenop het fiscale stimuleringsbeleid voor de koopwoning in de vorm van de hypotheekaftrek. In dat klimaat heeft de wooncoöperatie het lastig.

Dit schitterende Amsterdamse School complex aan de Coöperatiehof in Amsterdam was een initiatief van de Amsterdamse coöperatie De Dageraad, die echter een aparte stichting moest oprichten om te voldoen aan de eisen van de Woningwet 1901. Geen coöperatief bezit dus. Lees hier meer over De Dageraad en dit sociale woningbouwcomplex

Als je behalve huurder ook eigenaar wil worden van je woning kost dat bloed, zweet en tranen. De titel van het jubileumboek Het begon met dubbeltjes van de Woonstichting De Key -een prachtboek van Jos van der Lans- herinnert aan het dubbeltje dat de leden van de Bouwmaatschappij tot verkrijging van Eigen Woningen iedere week opzij moesten leggen om een kans te hebben ingeloot te worden. Bij 5.000 leden konden er jaarlijks 60 woningen gebouwd worden, die vervolgens tegen een gebruiksvergoeding van 1 gulden/week beschikbaar gesteld werden aan de leden. Met die vermogensopbouw zou het een jaar of 50 duren eer alle leden daadwerkelijk bediend waren..

binnentuin coöperatief wooncomplex Sonnwendviertel

Daarmee is behalve de kracht ook de zwakte van de coöperatie aangegeven. Hoe armer je bent, des te zwaarder of die “dubbeltjes” drukken op je dagelijks leefbudget. De echte lage inkomens hebben ook in Nederland niet de financiële ruimte om geld opzij te leggen voor bezitsvorming. Zeker niet voor bezitsvorming waarbij de lusten pas na verloop van vele jaren genoten kunnen worden. In de praktijk is de coöperatieve gedachte dan ook vooral omarmd door de middeninkomens. In de landbouw, op dit moment in de duurzame energie, en ook bij het coöperatieve woningbezit. De grootste coöperatie van Wenen Socialbau AG bezit ruim 50.000 woningen. Om voor een woning in aanmerking te komen moet je jaarlijks een bescheiden contributie betalen. Maar daarnaast betaal je bij woningtoewijzing een eigen bijdrage die op dit moment meestal tussen €10.000 en €20.000 bedraagt.

twee voorbeelden van woningaanbod Socialbau AG (april 2021), met een voor de regio Wenen aantrekkelijke huur, maar een stevige eigen bijdrage

Niet onoverkomelijk met een middeninkomen en er staat een lagere maandhuur tegenover. Maar de doelgroep van de volkshuisvesting, zoals in Nederland de huishoudens worden aangeduid die recht hebben op huurtoeslag, zal zo’n bedrag meestal niet achter de hand hebben. In landen waar coöperatief woningbezit groter is dan in Nederland -met name Oostenrijk, Duitsland, Zwitsersland- bedienen de coöperaties met name de middeninkomens. Daar is trouwens niks mis mee. Ik beschouw de coöperatie als een beter alternatief voor de Vereniging van Eigenaren, die in Nederland verplicht is bij appartementen. VvE’s zijn een lastige rechtsvorm, omdat ze alleen gaan over het collectieve deel van appartementen (bv. dak, gemeenschappelijke ruimten, parkeergarage, tuin) waardoor de eigenaren ze toch vooral als een vorm van overhead beschouwen. Ook is de financiële drempel om een appartement te kopen veel hoger dan je in te kopen bij een coöperatie als Socialbau.

Van boven naar beneden: de gemeenschappelijke bibliotheek, fietsenstelling, hobbyruimte/ werkplaats en dakterras met bijenkasten van het coöperatief complex aan de Alfred Adler Strasse

De financiële drempel bij de oude coöperaties in Berlijn is lager. Bij de Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 betaal je €300 entree om lid te worden. Je moet daarnaast minimaal één aandeel van €300 in de coöperatie kopen. Zodra je een woning toegewezen krijgt komt daar de verplichting bij om nog een aantal aandelen te kopen, afhankelijk van de grootte van de woning. Door de lagere drempel hebben de grote Berlijnse coöperaties dan ook veel gemeen met de Nederlandse corporaties, met het verschil dat ze toch vooral het lagere middensegment bedienen.

In de landen waar wooncoöperaties populairder zijn dan in Nederland is het wettelijk kader wat uitgebreider dan bij ons. Zo moet je in Duitsland als wooncoöperatie zijn aangesloten bij een Prüfungsverband: een vorm van kwaliteitsbewaking. Desondanks er veel vrijheid om de spelregels van de coöperatieve vereniging zelf te bepalen. Zo zijn er grote verschillen in de jaarlijks uitbetaalde rente over het ingelegde vermogen van de leden. Bij de meeste Duitse coöperaties ligt die tussen 2-4%, maar er zijn ook coöperaties die geen rente uitkeren. De vermogensgroei wordt dan voor 100% gesocialiseerd en ingezet voor de maatschappelijke taak.

Als er veel eigen vermogen is opgepot in een vereniging is de controle op het beheer van dat vermogen belangrijk. Anders dan in Nederland -waar de corporaties vrijwel allemaal de stichtingsvorm hebben- is de coöperatie per definitie een vereniging. Toch is dat geen garantie voor een effectieve controle door de leden. Bijna alle grote wooncoöperaties hebben een vorm van getrapte vertegenwoordiging, waarbij de leden per complex/wijk vertegenwoordigers in een ledenraad kiezen, de ledenraad benoemt leden van de Raad van Toezicht die de belangrijkste rol heeft in het aanstellen en controleren van het management. Dit systeem werkt alleen goed als er actief onderhoud gepleegd wordt: je moet als vereniging veel energie steken in het betrekken van je leden bij de besluiten. De grote Duitse en Oostenrijkse coöperaties kampen per saldo met hetzelfde legitimatieprobleem als de Nederlandse megacorporaties. Volgens mij is een schaal van 20-100 woningen de meest natuurlijke omvang, wil je recht doen aan het oorspronkelijke ideaal: collectief voorzien in je eigen huisvesting. Om te voorkomen dat het beheer dan relatief duur wordt kan dat geheel of gedeeltelijk uitbesteed worden aan gespecialiseerde beheerorganisaties, zoals die nu al bestaan in de VvE-sector.

Een specifiek Nederlands fenomeen is de toevoeging van een hoofdstuk(je) over wooncoöperaties aan de Woningwet 2015. PvdA Eerste Kamerlid Adri Duivesteijn stelde dat als voorwaarde voor steun aan het wetsvoorstel. Zijn sympathieke idee was dat corporatiehuurders de kans moeten krijgen om het eigendom of beheer van hun complex over te nemen. Corporaties zijn op grond van de wet alleen verplicht om mee te werken aan een haalbaarheidsonderzoek en dat ook deels te financieren. Écht overdragen van woningen doen ze maar mondjesmaat. Ik ben er onder de huidige omstandigheden -een veel te kleine sociale huurvoorraad- ook niet erg enthousiast over om de schaarste aan de onderkant nóg groter te maken ten gunste van de middeninkomens. Het lijkt me verstandiger om voor en mét die groep nieuwe woningen te ontwikkelen of te transformeren, zoals op dit moment in Amsterdam gebeurt. Dat past ook beter bij de oorspronkelijke gedachte van de coöperatie.

Wil je meer weten over woon-coöperaties dan is de website van Die Wohningsbau Genossenschaften Deutschland een goede informatiebron. Duitsland telt zo’n 2.000 wooncoöperaties met 2,2 miljoen woningen. Voor de specifieke Nederlandse situatie bieden de website van Cooplink (het kennisnetwerk van wooncoöperaties) en het kennisdossier wooncoöperaties van Platform31 veel nuttige informatie.

Blok neemt kameronderzoek huizenprijzen voor kennisgeving aan

Ruim een jaar nadat de tijdelijke commissie huizenprijzen (commissie Verhoeven) zijn bevindingen gerapporteerd had in het rapport Kosten Koper, en negen maanden na het debat over het rapport met de commissie, besprak de Kamer gisteravond de reactie van de regering met minister Blok. Blok deponeert het rapport met veel omhaal en vriendelijke woorden in de onderste la van zijn bureau.


Kees Verhoeven, voorzitter van de tijdelijke commissie huizenprijzen

Lees verder Blok neemt kameronderzoek huizenprijzen voor kennisgeving aan

In geouwehoer kan je niet wonen, Jacques

(opinie voor ThePost.online, 21nov2013)

Jacques Monasch, van de PvdA, wil de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verhogen. Dat is een goed plan. Veel mensen met een modaal inkomen vallen nu tussen de wal en het schip. Kopen is onhaalbaar, huren in de vrije sector onbetaalbaar. Het verhogen van de inkomensgrens (van 34.000 euro naar 43.000 euro) helpt om meer mensen recht te geven op een betaalbare huurwoning. Maar dan moeten die woningen er natuurlijk wel zijn.


Jacques Monasch, woordvoerder wonen PvdA in de Tweede Kamer

Lees verder In geouwehoer kan je niet wonen, Jacques

Begroting Wonen-Rijksdienst (vervolg)

“Wij hebben het de afgelopen twee dagen gehad over het vergroten van de doelgroep. Dat wordt door de PvdA-fractie bepleit en ook de SP-fractie is er een groot voorstander van. Alleen hebben wij steeds gezegd dat het aanbod van woningen daarop afgestemd moet zijn. De minister zegt over de kernvoorraad dat hij 1,6 miljoen woningen zat vindt: de corporaties hebben er nu 2,3 miljoen, dus ze kunnen er 700.000 verkopen of liberaliseren. Als je de doelgroep vergroot, zul je ook de kernvoorraad groter moeten maken en dus minder woningen moeten verkopen of liberaliseren. Zo simpel is het.”

Lees verder Begroting Wonen-Rijksdienst (vervolg)

Jansen vs Visser: miskleun in misdruk

(dubbelcolumn voor nvm.nl d.d. 25 september 2013)

Beste Barbara, de eerste begroting van Stef Blok die met Prinsjesdag op mijn bureau belandde kon gelijk het ronde archief in: in de kaft van de begroting Wonen & Rijksdienst bleek de begroting voor Ontwikkelingssamenwerking verpakt. Nu ik de digitale versie doorgenomen heb concludeer ik dat de verpakking een misdruk en de inhoud een miskleun is.

De woningmarkt verkeert in de diepste crisis sinds de jaren 80. De verkoopmarkt van bestaande woningen is sinds 2008 gezakt van €52 naar €23 miljard. De daling van de nieuwbouwkoopmarkt is nog dramatischer, van €14 naar €3-4 miljard. In de laatste 12 maanden zijn minder dan 20.000 bouwvergunningen afgegeven, bij een jaarproductie van 30.000 [bron: RIGO]. Dat betekent dat voor de nieuwbouw het dal pas in 2015 bereikt wordt. Het enige lichtje aan de horizon is de stabilisatie van de verkoop van bestaande woningen in de laatste twee maanden.

Het zou helpen als Blok er alles aan doet om het tij op korte termijn te keren. Maar ik vrees dat er ook in de begroting 2014 weer een aantal voorstellen zitten die de situatie alleen maar verslechteren. Het per 1-7-2014 verlagen van het NHG-plafond (de verhoging was juist crisisbestrijding) is slecht getimed. De institutionele beleggers van IVBN hebben in reactie op de aangekondigde herziening van het woningwaarderingsstelsel aangekondigd dat ze alleen nog maar dure huurwoningen willen bouwen. De verruiming van het schenkingsrecht is een plus voor de huishoudens boven twee keer modaal. Leuk voor de VVD-achterban, maar daar kopen Henk en Ingrid geen huis van.

Een manier om snel extra omzet te genereren in de bouwsector is het aantrekkelijk maken van een complexgewijze woningverbetering en groot onderhoud voor de particuliere koopsector. Die aanpak is goedkoper voor de bewoners, maar in appartementencomplexen of rijtjeswoningen met funderingsproblemen blokkeren enkele bewoners die de investering niet gefinancierd kunnen krijgen de doorgang van het hele project. Door het revolving fund voor energiebesparing, SVn-leningen en NHG-renovatiegaranties gecoördineerd in te zetten voor het oplossen van de knelpunten bij collectieve projecten kan er meer omzet gegenereerd worden met hetzelfde budget, terwijl de kostprijs voor de bewoners daalt. Blok houdt echter vast aan zijn individuele ‘verleidingsstrategie’. Deze minister schetst mooie vergezichten, maar als hij zo doorgaat wordt het een gevalletje ‘operatie geslaagd, patiënt overleden’.

Vriendelijke groet, Paulus

Beste Paulus, Zoals je zelfs een drukfout door de reprografische afdeling nog probeert af te wentelen op de Minister vind ik zowel gedurfd als typerend. Voor de SP begint en eindigt de problematiek waarmee we in Nederland op dit moment geconfronteerd worden bij de overheid. Het zal je niet verbazen dat ik fundamenteel anders denk over de rol van de overheid.

De situatie op de woningmarkt is inderdaad slecht. Daarover geen discussie. Ondanks de voorzichtige lichtpuntjes zal het nog een tijd duren voor in de woningmarkt een nieuw evenwicht is gevonden. Ik zie gelukkig lichte tekenen van herstel omdat er – na de noodzakelijke hervormingen – nu een breed draagvlak is over de ingrepen op de woningmarkt: schulden los je af binnen 30 jaar, als je scheefwoont betaal je meer huur, huren worden meer marktconform passend bij de kwaliteit van de woningen en corporaties moeten weer gaan doen waar ze ooit voor bedoeld waren: alleen sociale woningbouw. Voor iedereen op de woningmarkt of het nu een koper, huurder, bouwer, belegger of corporatie is, is deze duidelijkheid essentieel. Het beleggen, bouwen en kopen van een woning doe je namelijk niet zomaar. Je wilt weten wat de condities zijn waaronder je de grootste aankoop van je leven doet of een grote investeringsbeslissing neemt over een kantoortransformatie, of het bouwen van nieuwe woningen.

Als beleggers op basis van deze nieuwe realiteit beslissen dat zij niet meer in de bouw van nog meer sociale woningen zullen investeren zie ik geen probleem. Er zijn momenteel immers meer dan voldoende sociale woningen in Nederland en dankzij de door het kabinet ingezette aanpak van scheefwonen zullen deze ook weer vrijkomen voor de doelgroep. De woningcorporaties zullen zich, als gevolg van een duidelijke scheiding tussen sociaal en geliberaliseerd bezit, daarentegen juist meer bezig gaan houden met de sociale woningvoorraad. Hier zal de focus komen te liggen op verduurzaming en onderhoud.

De verruiming van het schenkingsrecht kan een deel van de groep van huizenbezitters die vastzitten vanwege een hypotheek die onder water staat helpen, naast de maatregelen die we al op dit punten hebben genomen, zoals de aftrekbaarheid voor rente- en financieringskosten voor 10 jaar. Dit is de doelgroep waar het slot op de woningmarkt zich bevindt.

In deze tijd moet je meer dan ooit kritisch zijn op het risicoprofiel van de overheid. Met bijna 250 miljard aan garantstellingen (zowel NHG als waarborgfonds sociale woningbouw) in de woningmarkt heeft de overheid meer dan haar fair share qua garanties genomen. Het verder verhogen van het risicoprofiel vind ik niet passend nu. Teruggaan naar waar ooit de NHG voor is opgericht, namelijk het bereikbaar maken van eigen woningbezit voor die inkomens die het zelf niet kunnen lijkt me weer een gezond uitgangspunt voor de toekomst. Ook omdat er nu de mogelijkheid wordt geboden om onder strikte condities de restschuld mee te kunnen financieren onder NHG-voorwaarden. Dus terug naar de basis, maar ook oog voor de huidige problematiek.

Verder noem je ook de funderingsproblematiek. We gaan binnenkort samen met de Minister in Zaanstad op werkbezoek. Wellicht dat de tegenstelling die je beschrijft er helemaal niet is, maar laten we het daar de volgende keer over hebben.

En misschien dat de drukfout er ook voor gezorgd heeft dat je veel andere initiatieven uit de begroting hebt gemist, zoals bijna 700 miljoen (185 miljoen vanuit de Rijksoverheid) voor een revolverend fonds voor particulieren om hun woning duurzamer te maken of de 400 miljoen voor corporaties voor verduurzaming van het bezit. Het afschaffen van de BTW- integratieheffing is je blijkbaar ook ontgaan. Allemaal maatregelen die een impuls voor de bouwsector kunnen leveren, maar die ook vragen om een andere focus en innovatie.

Kortom, er is gekozen structurele aanpassingen in de woningmarkt mèt oog voor de problematiek in het hier en nu. Het gaat om de totale behandeling van de patiënt: de juiste combinatie van operaties, medicijnen, nazorg en verantwoord gedrag van de patiënt zelf leiden tot genezing. En dat duurt even. Maar door een patiënt vol te blijven stoppen met medicijnen en de noodzakelijke operaties uit te stellen, schuif je de pijn alleen maar door. Dit is de keuze van de SP: meer geld uitgeven en vergeten dat geld lenen geld kost. Uiteindelijk zal die rekening door onze kinderen en kleinkinderen moeten worden betaald!

Vriendelijke groet, Barbara