Flex: daar zit een luchtje aan

(onderstaand artikel schreef ik in mei 2020 voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond)

‘De arbeidsmarkt flexibiliseert, de samenleving doet dat op allerlei andere vlakken ook, de wereld wordt een global village en de woningmarkt houdt die ontwikkelingen niet goed bij’. Het Expertisecentrum Flexwonen is op zijn website www.flexwonen.nl helder in zijn analyse van de wooncrisis. En ziet een grote toekomst voor zich weggelegd: ‘We schatten het aantal (vooral kleine) huishoudens dat behoefte heeft aan vormen van flexwonen op zo’n anderhalf miljoen!’

Wie zijn die anderhalf miljoen huishoudens? Het Expertisecentrum analyseert dat als volgt: 650.000 studenten in het hoger onderwijs, van wie er 290.000 nog thuis wonen. 485.000 studenten in het MBO, die voor het overgrote deel nog thuis wonen. 400.000 arbeidsmigranten uit Zuid- en Oost-Europa. Jaarlijks enkele tienduizenden asielzoekers die in Nederland mogen blijven. Dan hebben we nog jaarlijks 35.000 echtscheidingen die net zoveel spoedzoekers opleveren. Ook moeten ieder jaar 1.000 woonplekken voor mensen op de vlucht voor huiselijk geweld worden gevonden. Enkele duizenden bewoners vanuit de GGZ gaan jaarlijks zelfstandig wonen, vaak met een vorm van ambulante zorg. En in de maatschappelijke opvang wachten op dit moment 16.000 mensen op doorstroom naar een zelfstandige woning.

Kortom: een enorme waslijst, waarvan duidelijk is dat deze woningzoekenden dringend een huis nodig hebben.  Maar zijn ze op zoek naar een flexwoning met een flexhuurcontract, of kunnen ze gewoon geen kant op? Tijdelijke woningen en tijdelijke huurcontracten, die vaak in combinatie gebruikt worden tasten de huurbescherming aan en zorgen ervoor dat je méér betaalt voor minder woning, ten opzichte van gewone huizen die -minstens- vijftig jaar blijven staan. Daarom ben ik kritisch op deze ontwikkeling, in het bijzonder op de combinatie van flexwonen-flexhuren en commerciële exploitatie. En laat nou juist déze combinatie de wind de laatste jaren vol in de zeilen hebben!

Flexwoningen zijn woningen die voor een beperkte duur geëxploiteerd worden. Meestal vijf of tien jaar, tegen een economische exploitatieduur van vijftig jaar voor sociale huurwoningen. Die tien jaar is op dit moment ook het maximum bij tijdelijke exploitatie, maar er wordt gewerkt aan een verlenging naar vijftien of zelfs twintig jaar. Wat zijn de principiële voor- en nadelen van flexwoningen? Daar ga ik in dit artikel eerst op in. Vervolgens komen de voor- en nadelen van de verschillende soorten tijdelijke huurcontracten voorbij: meestal zijn dat voordelen voor de verhuurder en nadelen voor de huurder. Tenslotte laat ik aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden zien welke combinaties van flexwoningen en flexhuren je vaak tegenkomt bij de verschillende doelgroepen.

Flexwonen: een snelle oplossing?

De voorstanders van flexwonen stellen dat je met deze strategie meer tempo kan maken dan met de klassieke woningbouw: je zoekt een stuk grond dat minstens tien jaar beschikbaar is. Daarna doorloop je een verkorte vergunningprocedure. Vervolgens bestel je een partij prefab-units bij een fabriek – bijvoorbeeld van systeembouwers Jan Snel, Barli of De Meeuw – en drie tot zes maanden later kunnen de huurders erin. In theorie kan binnen een half jaar het hele traject van initiatief tot oplevering doorlopen worden. Vergelijk dat eens met ontwikkeltijden van gemiddeld vijf tot zeven jaar voor een gewoon woningbouwproject. Dan lijkt er toch veel tijd te winnen?

De praktijk is dat ontwikkeltijden van twee jaar of korter alleen gehaald worden bij de bouw van huisvesting voor arbeidsmigranten in het buitengebied, nabij de agrarische of industriële bedrijven waar ze werken. De belangrijkste redenen daarvoor zijn dat de werkgever een sterk belang heeft bij de realisatie van de huisvesting, er veel goedkope grond beschikbaar is en er weinig mensen in de omgeving wonen die hinder ondervinden, dus bezwaar kunnen maken.

In de stad duurt het realiseren van flexwoningen vrijwel altijd een stuk langer en is ook het afbreukrisico van projecten veel groter. Daar is de concurrentie om de schaarse grond groot. De inpassing in de omgeving is complexer en er wonen veel mensen in de buurt die iets van de bouwplannen vinden, zelfs al blijven de woningen er maar tien jaar staan. De gerealiseerde flexprojecten met prefab-units staan in steden dan ook vrijwel altijd op (oude) bedrijventerreinen, in de buurt van de ring of invalswegen. Geen erg aangename woonomgeving, met weinig voorzieningen en groen in de buurt.

Een veel aantrekkelijker optie in de stad is transformatie van een kantoorgebouw, onderwijsgebouw of bejaardenhuis tot woonruimte. Omdat het gebouw er al staat, is de ontwikkeltijd relatief kort: omwonenden hebben zelden bezwaar tegen transformatie. De meeste transformatieprojecten liggen ook redelijk centraal ten opzichte van het stadscentrum en voorzieningen die het leven voor huurders een stuk aangenamer maken. Het Utrechtse bedrijf Socius, voortgekomen uit een zelfbeheerproject van een voormalig onderwijsgebouw, beheert een groot aantal transformatieprojecten van kantoren uitgevoerd in panden van gemeenten, woningcorporaties en universiteiten.

Sommige mensen denken dat industrieel (prefab) bouwen en flexwonen hetzelfde is. Dat is een misverstand. Je kan prima prefab bouwen voor een levensduur van vijftig jaar of langer. Veel woningbouwprojecten uit de jaren 1960/1970 van de twintigste eeuw kwamen uit woningfabrieken. Prefab kan de bouwtijd verkorten, de betaalbaarheid en kwaliteit verbeteren: dat geldt zowel voor tijdelijke woningen als voor woningen die een leven lang meegaan. Door moderne ontwerp- en productieprocessen kan prefab tegenwoordig ook een veel gevarieerder uiterlijk hebben dan vroeger, al wordt het dan natuurlijk wel weer wat duurder.

Klein en duur

Flexwoningen zijn vrijwel altijd klein: meestal tussen de 20 en 30 m2. Hebben gewone woonwijken een variatie in woningtypen, bestemd voor verschillende typen huishoudens, bij deze projecten gaat het bijna alleen om eenkamerwoningen voor singles. Meestal in de vorm van gestapelde prefab-dozen aan twee zijden van een middengang. Bij non-profit initiatiefnemers hebben de huurders vaak ook nog de beschikking over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals huiskamer, recreatieruimten, wasserette.

De all-in huur ligt meestal tussen € 500,- en € 600,- per maand. Dat is duurder dan vergelijkbare woningen die vijftig jaar blijven staan. De kosten van planontwikkeling, het neerzetten en aansluiten van de units, de inrichting van het terrein, het verwijderen van units en aansluitingen aan het eind van de exploitatie en de huurderving bij het vullen en leegmaken van het complex bedragen al gauw € 20.000 tot € 30.000. Als je dat afschrijft over tien jaar in plaats van vijftig jaar moet je per maand € 125,- tot € 150,- extra huur vragen om die investering terug te verdienen.

De huurder wordt niet alleen via de huur met hogere kosten geconfronteerd. Een korte exploitatieduur betekent voor de huurder sneller verhuizen en je stoffering afschrijven over een kortere periode. Ook dat kan aardig in de papieren lopen. Als je met een huurcontract voor onbepaalde duur wegens sloop je huis uit moet, heb je recht op een verhuiskostenvergoeding en een vervangende woning. Omdat vrijwel alle flexwoningen op een flexcontract verhuurd worden, heb je die zekerheid nu niet.

By the way: behalve klein en duur mogen tijdelijke woningen ook nog eens van een lagere kwaliteit zijn. Het Bouwbesluit stelt lagere eisen voor isolatie, geluidbelasting, daglichttoetreding, buitenruimte, plafondhoogte en je mag steilere trappen maken[1].

Community

Hebben flexwoningen ook voordelen? Dat kan, met name als de eigenaar of de beheerder daar zijn best voor doet. Als je bij de toewijzing selecteert op achtergrond of lifestyle kunnen de bewoners iets aan elkaar hebben. Marketing mensen zeggen: ze vormen een community. Bij flexwoonprojecten van woningcorporaties wordt vaak ingezet op een ‘magic mix’ van dragende en vragende bewoners. Dragende bewoners zijn dan meestal studenten of andere jongeren die aangeven het leuk te vinden om hun buren af en toe te helpen. De vragende bewoners zijn jonge statushouders, uitstromers uit de GGZ of de maatschappelijke opvang. Dit soort formules vragen om een intensieve begeleiding door beroepskrachten. Je komt ze dan ook nooit tegen in de commerciële sfeer.

Een ander voordeel van flexwoningen is dat – door de kleine afmetingen van de huizen – gemeenschappelijke voorzieningen in de plint gemakkelijker te exploiteren zijn dan in normale appartementencomplexen. Denk aan horeca, een wasserette, een sportschool of een bewaakte fietsenstalling die ook reparaties doet[2].

De opmars van de tijdelijke huurcontracten

Als je op dit moment spoedzoeker bent in Amsterdam of Utrecht lijkt het wel of het tijdelijke huurcontract de standaard is en het contract voor onbepaalde duur de uitzondering. Dat is een droevige revolutie, want twee decennia geleden was er op dit punt nog helemaal niets. Toen kwamen in 2006 de campuscontracten voor studenten. Bedacht door de (sociale) studentenhuisvesters om de doorstroming in hun complexen op gang te houden en te voorkomen dat de ‘oudere jongere’ steeds meer plekken van de echte student ging overnemen. Bij een campuscontract moet je uiterlijk een half jaar na het beëindigen van je studie verhuizen, zonder recht op vervangende woonruimte. Vijftien jaar geleden was de gedachte: het gaat om een kansrijke groep jongeren en als je op tijd begint met zoeken, kan je gemakkelijk een ander huis vinden. Anno 2020 ligt dat in een aantal regio’s anders. Het zou daarom logisch zijn om een vangnetbepaling in de wet op te nemen voor huurders die ondanks alle inspanningen binnen de termijn geen vervangende woonruimte kunnen vinden.

Die gegarandeerde vervangende woonruimte is er wél bij tijdelijke huurcontracten voor specifieke woningtypen: voor grote gezinnen (acht of meer personen), met voorzieningen voor een handicap of voor oudere bewoners. Deze tijdelijke contracten – door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk gemaakt – kunnen beëindigd worden zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. De verhuurder – voor zover mij bekend altijd een woningcorporatie – dient de huurder dan wel een passende andere woning aan te bieden. Dit is vanuit maatschappelijk oogpunt een redelijk evenwichtige contractvorm, die echter wettelijk beperkt zou moeten worden tot de sociale huursector. Ook zou de definitie van de passende andere woning beter verankerd moeten worden: hij moet passend zijn bij de oude woning  qua buurt, grootte, kwaliteit en prijs.

Dan is er sinds de Wet doorstroming huurmarkt ook het vijfjaarcontract voor jongeren tot 28 jaar in de sociale huur. De Amsterdamse corporatie De Key, die zich tegenwoordig specifiek op jongeren richt, gebruikt het inmiddels standaard. Het mag alleen gebruikt worden in gelabelde jongerencomplexen. Maar dat is een formaliteit. Het idee achter dit contract is dat een deel van de jongeren onder de 28 studeert en nog een laag inkomen heeft, maar daarna een mooibetaalde baan krijgt, gaat samenwonen en in no-time twee keer modaal verdient. Die horen in deze logica niet meer in de sociale huur thuis. Maar dan zouden jongeren van 28+ die nog wél in de doelgroep van sociale huur thuishoren, hierna gewoon een contract voor onbepaalde duur aangeboden moeten krijgen, of een passende vervangende woning met zo’n regulier contract. Helaas: dié logica is niet in de wet verankerd.

De lijst wordt nog langer. Als je een plan hebt om een complex te renoveren of te slopen, kan je als verhuurder een vergunning aanvragen om voor maximaal zeven jaar het complex tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet (1981). Zo kan je het complex, op het moment dat de werkzaamheden beginnen, in één keer leegmaken. Met als bijkomend voordeel dat je de huurders met tijdelijke contracten geen vergoeding en vervangende woonruimte hoeft aan te bieden. Dit contract wordt vrijwel uitsluitend door woningcorporaties gebruikt, want commerciële verhuurders renoveren en slopen nooit (…). Maar ook corporaties halen vervelende geintjes uit. Zo betalen de tijdelijke huurders vaak méér huur dan hun voorgangers, terwijl het juist logisch zou zijn dat ze minder betalen. Ze hebben immers minder woongenot door het achterstallig onderhoud. Wat mij betreft zou het dan ook logisch zijn om een afslag op de huur in de wet op te nemen die hoger wordt naarmate de contractduur korter is. Overigens biedt in dit soort situaties tijdelijke verhuur de bewoner wel meer bescherming dan een gebruiksovereenkomst (anti-kraak): dat is écht een rechteloze situatie.

En dan komen wij bij de overtreffende trap. De favoriet van de huisjesmelker: het tweejaarcontract (ook weer Wet doorstroming huurmarkt). Zonder enige voorwaarde qua type woning, type huurder of komende ingreep in de woning. Gewoon: als je dat als verhuurder handig vindt, mag je hem gebruiken. Qua rechteloosheid steekt dit contract de Angelsaksische landen naar de kroon. De enige beperking is dat bij voortzetting het contract na twee jaar moet worden omgezet in een contract voor onbepaalde duur. In een overspannen woningmarkt is de logica van de verhuurder: altijd opzeggen, zodat je bij de volgende huurder nóg meer kan vragen. Het is een mysterie waarom een meerderheid van de Tweede Kamer met deze aanslag op de huurbescherming akkoord is gegaan.

Voordeel voor de verhuurder = nadeel voor de huurder

Promovenda Carla Huisman deed aan de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek naar tijdelijke huurcontracten. Haar conclusie: ‘De positie van huurders is de laatste jaren in Nederland steeds onzekerder geworden. En het ergste moet nog komen.’ Alle tijdelijke huurcontracten hebben voor de verhuurder het voordeel dat de huur bij mutatie verhoogd kan worden als de maximale huurprijs hoger is dan de huurprijs van de vorige bewoner. Dat is een gevaarlijke perverse prikkel. Zeker in het geliberaliseerde segment kan je in een opgaande markt tot een paar honderd euro per maand méér vragen als een oude huurder vertrekt. Ook hoef je bij tijdelijke huurcontracten geen verhuiskostenvergoeding te betalen bij sloop of renovatie.

Voor de huurder heeft het tijdelijke contract eigenlijk alleen maar nadelen. Je loopt het risico dat je na een beperkte tijd weer moet verhuizen, zonder vergoeding en zonder zekerheid op vervangende woonruimte. Daardoor is het niet de moeite waard om te investeren in de inrichting van je woning. Het is ook riskant om je als huurder te organiseren: je huisbaas heeft via het beëindigen van het huurcontract de mogelijkheid om je te dumpen. En bij tweejaarcontracten kan je geconfronteerd worden met chantage: méér betalen of vertrekken.

Hoe werkt dat flexwonen voor verschillende doelgroepen in de praktijk? De meeste flexwoningen zijn tot nu toe gerealiseerd voor twee doelgroepen: arbeidsmigranten en studenten.

Arbeidsmigranten: 10 m2 per persoon

Er zijn gespecialiseerde ontwikkelaars-beheerders voor flexwonen ten behoeve van arbeidsmigranten. Zij opereren meestal in het landelijk gebied, in samenwerking met bedrijven die veel gebruik maken van buitenlandse flexwerkers en seizoenskrachten. De ontwikkelaars, waarvan zeker 95 procent een commerciële achtergrond heeft, zijn meestal gelieerd aan uitzend- en wervingsbureau’s. De contractvorm is gewoonlijk gebaseerd op logies gekoppeld aan een arbeidscontract bij een werkgever in de regio. Word je ontslagen dan word je dus ook direct dakloos. Typische voorbeelden zijn flexwonen.nu in de kuststreek en KAFRA housing in Limburg en Brabant. Hun aanbod is gericht op buitenlandse seizoenwerkers en personeel dat zich nog niet definitief in Nederland heeft gevestigd. Die laatste groep groeit overigens ook snel, komt deels in de sociale huur terecht maar vaak ook in een koophuis op het platteland.

Na een aantal excessen in de afgelopen twintig jaar is de Stichting Normering Flexwonen (SNF) opgericht die een norm ontwikkeld heeft voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er is echter geen sprake van een wettelijke verplichting: aanbieders die voldoen aan de SNF-norm kunnen zich laten certificeren. Ook moet je geen al te hoge verwachtingen hebben van het ambitieniveau van de eisen: bewoners moeten 10 m2 woonruimte ter beschikking hebben, inclusief 3,5 m2 slaapruimte. Er moet minimaal één douche en toilet zijn per acht personen. Slaapruimte mag gedeeld worden met meerdere personen. En dat is ook de overwegende situatie. Toch is de SNF-norm al een flinke stap vooruit ten opzichte van: niets. Een recente corona-uitbraak in een migrantenhuisvesting van een slachterij in het Duitse grensgebied, laat zien dat hoge bewoningsdichtheden en meermanskamers een risico vormen voor de volksgezondheid.

In de begintijd van de projectmatige huisvesting van arbeidsmigranten werd er op grote schaal gebruik gemaakt van recreatieparken en de transformatie van oude bedrijfspanden. De laatste jaren is er een snelle groei van het aandeel prefab-units, zowel stapelbaar als chalets. Een opvallend kenmerk van commerciële projecten voor arbeidsmigranten is de grootschaligheid: ze zijn meestal een factor tien groter dan flexwoonconcepten van woningcorporaties.

De studentenmarkt

Andere commerciële ontwikkelaars-beleggers zijn gespecialiseerd in de studentenmarkt. Zij werken met name in de grotere (studenten)steden. Een deel opereert in het – relatief luxe – nieuwbouwsegment. Voorbeelden zijn Change= en StudentExperience: mini-appartementjes van 20 – 25 m2 voor een huur van € 25,-/m2 met allerlei voorzieningen in de plint van het gebouw die vaak verplicht afgenomen moeten worden. Bij Change= betaal je bijvoorbeeld € 97,- per maand voor de ‘community’ voorzieningen. Klinkt hip, maar is feitelijk gedwongen winkelnering voor een sportschool of restaurant. De huurdersorganisatie vecht deze post dan ook aan. Als student of starter ben je in dit soort complexen al gauw € 700,- kwijt voor je huisvesting. Een variant op deze strategie is The Student Hotel dat zich met name richt op de buitenlandse student die een of twee jaar in Nederland verblijft. Al deze formules hebben gemeen dat de bewoner geen regulier huurcontract heeft, maar een vorm van short stay overeenkomst.

Een ander type belegger – type Prins Bernhard – is gespecialiseerd in het verkameren van stadspanden (‘omzetten’), dan wel in het opknippen van stadspanden in mini-appartementjes (‘splitsen’). Het voordeel voor de eigenaar is dat je niet in één keer een bedrag van € 50 tot € 100 miljoen hoeft te investeren. Je kan je portefeuille stap voor stap opbouwen. De klassieke pandjesbaas verhuurt ook aan iedereen die veel wil betalen. In de studentensteden natuurlijk de student, maar in Schiedam of Vlaardingen ook aan de arbeidsmigrant, gescheiden mensen of andere spoedzoekers uit het souterrain van de woningmarkt.

De bouwkundige kwaliteit van de opgeknipte panden is vaak beroerd: slechte geluidsisolatie en ventilatie, brandgevaarlijk, vaak gedeelde sanitaire voorzieningen. Piet Hein Donner maakte het in de paar maanden dat hij het ministerschap wonen waarnam (2010/2011) mogelijk om met maximaal vijf zelfstandige woningen één toilet te delen. Tsja. Mini-appartementjes worden vaak verhuurd op basis van tweejaarcontracten, maar ook wel uitgepond. De kopers lopen een groot risico op ellende in de toekomst: je zit in een vereniging van eigenaren met mensen die vaak niet willen of kunnen investeren in een pand met vele gebreken.

De leegstandsbeheerders

Een laatste commerciële tak van sport zijn de leegstandsbeheerders. Zij bezitten zelf meestal geen vastgoed, maar regelen anti-kraak bewoning voor kantoorpanden en woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Formeel is dit geen verhuur: de bewoners hebben een gebruiksovereenkomst, ook wel bruikleen- of om-niet contract genoemd. Qua huurdersrechten is dat het afvoerputje van de woningmarkt: je kan binnen een paar weken op straat staan zonder recht op vervangende woonruimte. Dat blijkt ook weer tijdens de coronacrisis. Op aandringen van de Woonbond zijn begin april afspraken gemaakt met de brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de leegstandsbeheerders om tijdens de epidemie te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Verreweg de meeste incidenten worden sinds die tijd gemeld door anti-kraak bewoners. Daar zitten ook woningen van corporaties bij die de laatste paar jaar voor sloop of renovatie anti-kraak geëxploiteerd worden. Woningen in dit soort situaties zouden nooit op basis van gebruikscontracten beschikbaar gesteld mogen worden, maar uitsluitend op basis van een tijdelijk huurcontract of contract voor onbepaalde termijn.

Specifieke doelgroepen

Daarmee komen we bij het sympathieke deel van de flexwoonprojecten, doorgaans gericht op de meest kansloze groepen woningzoekenden: de uitstromers uit de GGZ en maatschappelijke opvang. De vluchters voor huiselijk geweld. Asielzoekers met een verblijfsstatus. En gescheiden mensen die opeens een huis(je) nodig hebben maar nog niet ingeschreven staan als woningzoekende voor sociale huur. Bij de aanbieders in dit segment vind je opvallend weinig commerciële partijen, maar veel woningcorporaties en andere non-profit organisaties uit de zorg- en welzijnssector. En soms ook gemeenten.

Sommige kleinschalige projecten richten zich op een hele specifieke doelgroep, bijvoorbeeld Skaeve huse of begeleid wonen voor jongeren. Een aardig voorbeeld is de Vlindertuin in Zwolle, een initiatief van woningcorporatie SVZ, gericht op uitstroom uit de maatschappelijke opvang. De 28 prefab-eenheden zijn met 35 m2 ook wat groter dan het absolute minimum en een sociaal beheerder houdt een oogje in het zeil. In Drachten liet daklozenopvang Zienn vijf tiny houses in de tuin van zijn sociaal pension plaatsen, als tussenvorm tussen de daklozenopvang en helemaal zelfstandig wonen. En in Dordrecht kwamen de vijf skaeve huse van corporatie Trivire naast de plaatselijke bajes terecht.

Anderen mikken juist op een magic mix van diverse doelgroepen, met deels ook dragende bewoners. Relatief grootschalige voorbeelden van dat concept zijn Place2BU (Portaal/Mitros Utrecht) en Riekerhaven (De Key Amsterdam). Allebei ongeveer 500 kleine gestapelde prefab-eenheden voor een mix van jonge Nederlandse huurders en jonge statushouders. In Utrecht ook uitstromers uit de maatschappelijke opvang en GGZ. Potentiële dragende huurders krijgen een intakegesprek waarin ze getest wordt of ze interesse hebben om samen te wonen met andere jongeren die een steuntje in de rug nodig hebben. Dat is het grootste vraagteken van deze formule: in een overspannen woningmarkt zal iedereen die woonruimte nodig heeft deze vraag met ‘ja’ beantwoorden. Maar de praktijk zal moeten leren of dit ook echt gebeurt. Een aardig idee bij deze projecten is dat statushouders kleine betaalde beheertaken op zich kunnen nemen, als eerste stap richting betaald werk.

Tenslotte zijn er nog enkele gemeenten die zelf investeren in huisvesting voor spoedzoekers. Zeer daadkrachtig is Purmerend. Wethouder Thijs Kroeze laat daar met steun van de voltallige gemeenteraad 200 prefab-eenheden van 30 m2 neerzetten op drie locaties voor een periode van 10 tot 15 jaar. Het gaat om restlocaties langs invalswegen en op bedrijventerreinen die op dit moment nog niet hun definitieve bestemming kunnen krijgen. 70 Procent van de woningen gaat naar spoedzoekers uit de gemeente die niet in aanmerking komen voor urgentie. De overige 30 procent wordt toegewezen via het WMO-loket. De gemeente neemt ook de volledige investering voor zijn rekening. En dat is een unicum.

Flexwonen en commercie: een explosieve combinatie

Mijn conclusie is dat met name de combinatie flexwonen en een geliberaliseerde woningmarkt een bedreiging vormt voor hurend Nederland. Het zet de deur open voor véél minder huurbescherming en het nóg sneller opdrijven van de huren. Omdat de wetgeving dit soort ontwikkelingen op dit moment geen strobreed in de weg legt, veel beleidsmakers en een deel van onze volksvertegenwoordiging en bestuurders denken dat flexwonen juist de remedie is voor alle kwalen, kan alleen meer druk vanuit hurend Nederland zorgen voor een kentering van deze trend. Met de landelijke verkiezingen van maart 2020 in het vooruitzicht is er perspectief om het tij te keren. Het is van groot belang dat huurdersorganisaties, die van rechtswege een positie hebben aan tafel van de beleidsmakers, zich hard maken voor de bescherming van het huurrecht, voor nu en in de toekomst. In het belang van huurders, tijdelijke huurders, woningzoekenden en (economisch) daklozen. Solidariteit is geboden, juist nu.


[1] Een compleet overzicht van de verschillen in Bouwbesluit-eisen voor tijdelijke en permanente woningen vind je in: ‘Handreiking tijdelijke bouw’, 2014, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht en Roobeek Advies.

[2] Heb je te maken met een ontwikkeling van flexwoningen, waarbij de nut & noodzaak discussie al een gepasseerd station is, dan helpt de volgende publicatie om een aantal valkuilen te vermijden: ‘Verplaatsbare woningen bouwen’, Aedes, februari 2020.

Flex: daar zit een luchtje aan (2)

De Volkskrant pakte vandaag goed uit met een artikel over de verwoestende effecten van het groeiend marktaandeel tijdelijke huurcontracten: ‘Het leven van flexhuurders staat stil: “kinderen krijgen stellen we maar uit”.’ Jammer genoeg vergat de redactie -zoals gebruikelijk- om terug te blikken op de totstandkoming van het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 (parlementair dossier: hier) dat deze ellende mogelijk maakte.

huisvesting arbeidsmigranten, Noordwijkerhout, eigenaar Flexwonen.nu

Stef Blok, die onder Rutte-II de scepter zwaaide over de portefeuille wonen, had zich bij de start in 2012 voorgenomen om binnen vier jaar de volkshuisvesting te transformeren tot een woningmarkt. Sociale huur moest gereduceerd worden tot een vangnetvoorziening voor de armsten, de rest van Nederland zou in zijn huisvesting gaan voorzien via de geneugten van de markt. Zijn beoogde instrumentarium: een verhuurderheffing van €2 miljard/jaar, uitsluitend voor betaalbare huurwoningen; extra huurverhoging voor iedere huurder die niet straatarm was (‘goedkope scheefwoners’); verhoging van de maximale huren door deze in belangrijke mate te baseren op marktwaarde als koopwoning; vermindering van de rechtszekerheid door het mes te zetten in het huurcontract voor onbepaalde tijd.

Stef liet er geen gras over groeien: binnen vier maanden na aantreding van het VVD-PvdA-kabinet had hij een woningmarktakkoord gesloten met D66, Christenunie en SGP, waarmee hij het grootste deel van zijn verlanglijstje kon realiseren: ook in de Eerste Kamer was een meerderheid nu afgedekt.

Volgende stap: het door de Kamer jassen van de benodigde wetgeving. Hierbij is het van belang te weten dat wetgeving die fundamentele zaken regelt vrijwel altijd een doorloop heeft van 1-2 jaar. Soms nog veel langer, zoals de Omgevingswet die nu 9 jaar onderweg is naar de eindstreep. De reden van die lange doorlooptijd is dat Kamerleden zo te tijd krijgen om het voorstel goed te bestuderen en hun licht op te steken bij praktijkmensen, alvorens ze schriftelijke inbreng leveren en het kabinet stevig aan de tand voelen over de hoofdlijnen en de details. Het kabinet reageert daarop in de Nota naar aanleiding van het verslag.

flexwonen voor jongeren/studenten, Amsterdam Zuidoost, eigenaar Change=

Daarna volgt een periode waarin kamerleden amendementen (wijzigingsvoorstellen op de wet) kunnen maken. Er is vanuit de juridische hoek regelmatig kritiek op de kwaliteit van amendering -en terecht- maar de andere kant van de medaille is dat haastwerk en kwaliteit niet samengaan. Kamerleden kunnen gebruik maken van de ondersteuning door juristen van bureau wetgeving van de Tweede Kamer. De kleine staf van dat bureau kan voor specialistische ondersteuning beroep doen op wetgevingsjuristen van de minister. Dat geeft al een wat ongemakkelijk gevoel omdat je feitelijk gebruik maakt van de partij wiens voorstel je wilt veranderen. Maar onder tijdsdruk sta je met name als kamerlid uit de oppositie onderaan de prioriteitenlijst. In deze periode kan je als kamerlid ook moties voorbereiden. Dat zijn verzoeken aan het kabinet, dus geen letterlijke aanpassingen van de wet. De formulering komt dus juridisch wat minder nauw, maar het is toch wel prettig als ook moties goed doordacht zijn. En het beperken van de hoeveelheid amendementen en moties is gediend met voldoende tijd voor kamerleden om met collega’s van andere fracties te overleggen over gezamenlijke initiatieven.

De volgende stap in een belangrijk wetgevingstraject is meestal een wetgevingsoverleg: een commissiedebat waarin al amendementen en moties kunnen worden ingediend. Na het wetgevingsdebat heeft de bewindspersoon dan de mogelijkheid om een Nota van Wijziging in te dienen, waarin hij het wetsvoorstel aanpast en eventueel amendementen op voorhand overneemt. Tenslotte volgt dan een afrondend debat (plenair debat), vaak in drieën: eerste termijn Kamer, schorsing, eerste termijn Kabinet, en een of twee weken later de tweede termijn van Kamer en Kabinet. Die een of twee weken kunnen gebruikt worden om amendementen aan te passen of te combineren. Het Kabinet kan opnieuw met een Nota van Wijziging komen. En tenslotte wordt er gestemd.

huisvesting arbeidsmigranten, De Kwakel, eigenaar Flexwonen.nu

Ik hoop hiermee duidelijk gemaakt te hebben dat zorgvuldige wetgeving tijd kost, meestal dus 1-2 jaar, inclusief de behandeling door de Eerste Kamer waar ik hier niet op in ga.

Bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was de doorlooptijd 1,5 maand…. Inclusief twee weken kerstreces. Voor de schriftelijk inbreng kreeg de Kamer 6 dagen, de Nota naar Aanleiding van het Verslag plofte een week later in het postvak, twee weken later gevolgd door een plenair debat (nee: wetgevingsoverleg slaan we over).

Nog een week later: stemmen. Behalve de ondertekenaars van het woningmarktakkoord (VVD, PvdA, D66, Christenunie en SGP) stemden ook CDA, 50Plus, en de leden Kuzu en Öztürk (inmiddels Denk) vóór het wetsvoorstel. SP, PVV en GroenLinks stemden tegen. De Partij van de Dieren stemde per ongeluk voor, maar gaf na de stemming aan geacht te willen worden tegengestemd te hebben. De motivatie van PVV om tegen te stemmen was overigens een geheel andere dan bij SP, GroenLinks en PvdD: de fractie had al bij de schriftelijke inbreng aangegeven de wet niet te zullen steunen als deze niet ook een eind zou maken aan de voorrang voor statushouders bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

De stoom-en-kokend-water-wetgeving was bij Stef Blok geen uitzondering, maar regel. Hij had zijn meerderheid vooraf in een achterkamer geregeld. De brave woordvoerders van de partijen die het woningmarktakkoord getekend hadden kregen nog wat visjes in de vorm van voorgebakken amendementen toegeworpen en voor de rest moest de Kamer niet zeuren. Ik vind het nog steeds schokkend dat een meerderheid van ons parlement deze schoffering en ondermijning van de volksvertegenwoordiging geslikt heeft.

OK, tot zover de historische beschouwing. Mocht je nu denken: wat is er precies inhoudelijk mis met tijdelijke huurcontracten (en flexwoningen) in een vrije woningmarkt, lees dan het artikel Flex: daar zit een luchtje aan , dat ik in mei 2020 schreef voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond.

Wandelen in je achtertuin

Ik woon in Utrecht-Lunetten, dus Houten en Culemborg liggen bij mij om de hoek. Bij een rondje op de racefiets heb ik ieder binnenweggetje in dat gebied al 100 keer gefietst. Maar te voet krijg je letterlijk een inkijkje in de binnenkant van dit poldergebied, dat vroeger een belangrijke schakel vormde in de Hollandse Waterlinie. Ik liep de NS wandeling van Houten Castellum naar Culemborg (17km).

de wandeling voert door een waterrijk gebied
De Schalkwijkse Wetering zorgt ervoor dat iedereen droge voeten houdt in de polder. Je kan kano’s huren in het nabijgelegen fort
Het Verdronken Bos
De kerktoren van Schalkwijk duikt bijna de hele wandeling op in je ooghoeken
Het inundatiekanaal werd vroeger gebruikt om het gebied onder water te zetten bij dreiging van oorlog
Het Werk aan de Korte Uitweg was samen met Fort Honswijk een schakel in de verdediging van de Noordelijke Lek oever. Nu is het een natuurkampeerterrein met horecavoorziening
In de zomer loopt de wandeling vanaf fort Honswijk door de uiterwaarden van de Lek. De Lekdijk zelf is in de weekends helaas vergeven van de motoren en cabrio’s
Het Liniepontje is een schakel in zowel de fiets- als de wandelroutes langs de Hollandse Waterlinie. Het pendelt ’s zomers op en neer tussen Fort Everdingen, Werk aan het Spoel en Werk aan de Groeneweg.
De spoordijk bij Culemborg. Het spoortraject Utrecht-Den Bosch kruist de Lek, Waal en Maas met schitterende uitzichten. Met 4 sprinters/uur vanuit Utrecht en 4/2 vanuit Den Bosch is deze NS-wandeling prima bereikbaar.

Voor degenen die wat minder ver willen lopen of méér tijd willen steken in het bekijken van het werelderfgoed van de Hollandse Waterlinie: je kan vanuit Culemborg ook een rondje lopen via het Werk aan het Spoel, Fort Everdingen, Fort Honswijk, Werk aan de Korte Uitweg, Lunet aan de Snel en Werk aan de Groeneweg. Check wel vooraf of het Liniepontje vaart, want dat heb je twee keer nodig nodig om de Lek over te steken.

Mooie & veilige fiets- en wandelroutes: onbetaalbaar

Ik ben net terug van 1500km fietsen (en 50km wandelen) langs de Bretonse kust (Velomaritime/ Eurovelo4, veloroute Littoral en wat verbindingsroutes door het binnenland). Een vakantiebesteding die ik iedereen kan aanraden, want fietsend en wandelend ervaar je het landschap oneindig veel beter dan vanuit de auto. En hoewel het bepaald niet droog bleef en de temperatuur maar niet tot zomerse hoogte wilde stijgen stond dat een mooie vakantie niet in de weg.

De veloroute Littoral kronkelt langs de zuid- en westkust van Bretagne

Omdat ik voorzitter ben van het Fietsplatform (in Nederland de landelijk beheerder van het Fietsknooppuntennetwerk en de LF-routes) kijk ik in het buitenland met extra belangstelling naar de problemen die onze zusterorganisaties daar tegenkomen bij het ontwikkelen van routes en de oplossingen (soms “oplossingen”) die bedacht worden voor die problemen. Veel van die problemen hebben te maken met onnadenkendheid en opportunisme van overheden in de omgang met de publieke ruimte: met name slecht ruimtelijk en mobiliteitsbeleid en de verkoop van gronden die achteraf cruciaal blijken bij de ontwikkeling van fiets- en wandelnetwerken. Maar ook als een route er al was geldt vaak het recht van de sterkste: bij de aanleg van die autoweg of dat bedrijventerrein komen de belangenbehartigers van fietser en wandelaar vaak pas in beeld als de kaarten al geschud zijn.

Eerst het goede nieuws: in Frankrijk is de afgelopen 25 jaar door regionale overheden -vaak met Europese subsidie- flink geïnvesteerd in verkeersvrije recreatieve fietsroutes die gebruik maken van jaagpaden langs kanaaltjes en voormalige spoortracées: de voies vertes. Frankrijk had natuurlijk al een groot netwerk van rustige binnenwegen, maar daar moet je vaak flink klimmen. De voies vertes mikken op de senioren of het gezin met kinderen die het wat rustiger aan willen doen en veel belang hechten aan een (verkeers)veilige route.

De fietsroute Velodyssee loopt in Bretagne voor bijna 100% over voies vertes, hier over het jaagpad langs het kanaal van Nantes naar Brest bij Josselin
de Veloroute Maritime maakt bij Lermeleu gebruik van het tracé van een oude lokaalspoorlijn, inclusief een aantal gerestaureerde viaducten

Het is dan wel zaak om de jaagpaden van oude kanalen en voormalige spoorlijnen in publiek bezit te houden en de route planologisch te beschermen. Of op zijn minst een recht van overpad te vestigen bij verkoop.

Omlopen langs de GR34 op het Ile de Groix wegens verkoop grond zonder regeling recht van overpad

Doe je dat niet dan zal de private partij die de grond koopt in no-time een hek of schutting plaatsen -of erger nog de route bebouwen – waarna de fietser en de wandelaar het nakijken hebben.

schitterende fietsroute langs het riviertje de Vire, ruw onderbroken na de verkoop van een voormalige watermolen. Fietsers moeten na een klim van 15% een kilometer omfietsen.

Kleine gemeenten in het landelijk gebied van Frankrijk hebben vaak niet de kennis en kracht om strategisch ruimtelijk beleid te voeren. Ze staan vaak ook onder druk van lokale bedrijven en particulieren die “iets willen”. Als dat je buurman is zeg je niet zo snel nee.

In Nederland werkt dat niet anders. Het is dus hard nodig dat Rijk en provincies wat meer kaders gaan stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Liefst in samenhang met een duurzamer beleid op het gebied van landbouw, mobiliteit, waterveiligheid en toerisme/recreatie.

Zie ook:

Groen; onderschatte kwaliteitsfactor bij fietsroutes

Het nieuwe 30: buiten de stad

Bijdrage Nationaal Fietscongres: maak fietsen ook buiten de stad aantrekkelijker!

25 jaar na dato: de boete op huisjesmelkers komt er

Tijdens de algemene beschouwingen van 19 september 2019 diende CDA-fractievoorzitter Pieter Heerma, mede namens zijn PvdA-collega Asscher, een motie in om “… te bezien of en op welke wijze gemeenten voor verhuurders die doelbewust te hoge huren in de gereguleerde woningvoorraad vragen stevige (bestuurlijke) boetes kunnen opleggen” (35300-22). De motie werd -met algemene stemmen!- aangenomen.

als wethouder in Utrecht trad ik actief op tegen huisjesmelkers, maar de effectiviteit van gemeentelijk beleid is sterk afhankelijk van het wettelijk instrumentarium

In februari van dit jaar liet minister Ollongren de Kamer weten (27926-337) dat zij werkt aan een wetsvoorstel waarin de motie Heerma-Asscher verwerkt is. In hetzelfde wetsvoorstel zal de mogelijkheid voor gemeenten om een vergunningplicht voor verhuurders in te voeren worden verankerd. Door de val van het kabinet Rutte-III en de formatieperikelen gaat het ongetwijfeld nog wel even duren eer de wet in het Staatsblad staat. Maar de kogel is door de kerk.

De motie Heerma-Asscher is een treffende illustratie van de lange adem die er nodig is om wetgeving te regelen, waarvan de logica voor gewone stervelingen buiten de Tweede Kamer zonneklaar is.

Ter illustratie mijn inbreng bij een algemeen overleg van de commissie wonen van de Tweede Kamer op 4 september 2008 (27926-128):

“De heer Jansen (SP): Voorzitter. Laat ik maar beginnen met het punt waarmee ik bij een vorig debat over dit onderwerp ben geëindigd. Hoe is het mogelijk dat huisjesmelkers keer op keer huren kunnen vragen boven het wettelijk maximum, en er hooguit met een standje van afkomen als zij tegen de lamp lopen? Zoiets zou toch strafbaar moeten zijn? Dit staat haaks op het rechtsgevoel van heel hard werkend en studerend Nederland, maar de ministers voor WWI en van Justitie verstoppen zich achter het contractrecht. Volgens hen heeft iedereen het recht om te veel te betalen. Ik heb weinig hoop dat ik de ministers zonder duidelijke uitspraken van de Kamer in beweging kan krijgen; daarvoor hebben wij het al té vaak geprobeerd. De fracties van de Partij van de Arbeid en GroenLinks waren het al eerder met ons eens, maar hoe zit het met de andere fracties, bijvoorbeeld die van het CDA? Die kunnen dit toch ook niet accepteren?

Het gaat niet om een uitzondering; op de particuliere kamermarkt is het eerder regel. Het recente onderzoek Huur niet te duur! van SSH Utrecht laat zien dat voor het aanbod van alle commerciële internetbemiddelaars in 86% van de gevallen huren boven het wettelijk maximum gevraagd worden. In bijna de helft van het aanbod is de vraagprijs zelfs meer dan € 100 boven het wettelijk maximum. Daarom stelt de SP-fractie het volgende voor: waarom komt er geen landelijke vergunningplicht voor kamerbemiddelaars, die gekoppeld is aan de verplichting voor de bemiddelaar om vooraf te controleren of de vraagprijs onder het wettelijk maximum ligt? In het verleden ging er van de lokale verordeningen nog enige preventieve werking uit op de kamerbemiddeling, maar inmiddels is het via internet kinderspel om regels van gemeenten die kamerzoekenden proberen te beschermen, te omzeilen. De minister kan de oplossing van dit probleem dus niet aan de gemeenten overlaten. Zij zal zelf actie moeten ondernemen.” einde citaat. Wat was de reactie van de minister?

“Minister Vogelaar: Ik zeg toe dat ik mij zal verdiepen in de vraag van de heer Jansen over een landelijke vergunningplicht. Ik heb er geen zicht op of er een brancheorganisatie is van kamerbemiddelingsbureaus. Mijn voorkeur gaat uit naar de route waarbij een brancheorganisatie dat soort van initiatieven neemt en wij niet in eerste instantie met een wettelijke verplichting komen.

De heer Jansen rekende eigenlijk al niet op een antwoord over de bovenwettelijke huren. Hij weet wat mijn antwoord is, namelijk dat ik ben voor de route via de Huurcommissie. Dat hoef ik niet te herhalen.” Einde citaat.

Bij datzelfde overleg deed de SP trouwens nog vijf andere voorstellen:

  • gezamenlijke procedure voor de  huurcommissie: waar blijft die? (minister: je kan met een gezamenlijke gevolmachtigde werken; PJ: dan houd je de bureaucratie en de kosten van vele parallelle procedures)
  • Preventieve toets op bovenwettelijke huur bij particuliere huurwoningen (minister: je kan achteraf, na het tekenen van het huurcontract, door de huurcommissie laten toetsen; PJ: dan blijven huisjesmelkers het proberen, de pakkans is klein en de sanctie ontbreekt)
  • Openbaar maken WOZ-waarde (SUCCES: daar was de minister positief over en dat is inmiddels gerealiseerd)
  • Vergunningplicht makelaars-taxateurs
  • Cijfers over kamernood onder studenten weer opnemen in jaarstukken WWI.

Twee maanden later trad Vogelaar af, ze werd opgevolgd door Van der Laan, die op zijn beurt in februari 2010 het veld ruimde toen het kabinet Balkenende IV viel. Daarna paste Eimert van Middelkoop tot oktober 2010 (start Rutte-I) op de winkel. Dit soort personele wisselingen helpt ook niet echt om tempo te maken…

Onder Rutte-I werd het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu afgeschaft. Wonen werd erbij gedaan door de minister van BZK: Piet Hein Donner. De eerste keer om het met hem te hebben over huisjesmelkers deed zich voor bij het commissiedebat wonen op 31 maart 2011 (27926-155).

“De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Overal waar sprake is van schaarste, zijn mensen te vinden die daarvan misbruik maken. Mijn collega’s hebben dan ook terecht het nodige gezegd over de misstanden in de grote steden. (…) Ik spreek de minister van Wonen er dan ook op aan dat hij het tot zijn taak moet rekenen om daarvoor een oplossing te vinden met de gemeenten en de woningcorporaties. (…) Wat ik nu ga zeggen is dan ook een beetje een herhaling van zetten, want mijn opmerkingen zijn de evergreens van het SP-gedachtegoed. Het zijn voorstellen die de afgelopen twintig jaar zeker vijftien keer de revue zijn gepasseerd.
De voorzitter: Je kunt ze dan natuurlijk ook overslaan!
De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter, dat doe ik niet. Dat doe ik namelijk pas als die voorstellen gerealiseerd zijn. Tot die tijd kom ik er echt elke keer weer op terug. Ik doe dat overigens ook omdat ik hoor dat andere partijen, bijvoorbeeld de LSVb, het ook nuttige maatregelen vinden.

1 Een landelijke vergunningplicht voor woning- en kamerbemiddeling.
Daarover zei de voorganger van de minister, de huidige burgemeester van Amsterdam, dat het niet nodig is en dat de gemeenten het zelf wel kunnen doen. Het probleem is echter juist dat veel kamerbemiddelingsbureaus landelijk via internet opereren. Het is daarom veel efficiënter om daaraan op landelijk niveau regels te stellen. Vandaar dat ik het waag om dit pleidooi te herhalen. Ik hoop op een milde reactie van de minister.

2 Het strafbaar stellen van recidive door verhuurders die consequent een te hoge huur vragen. Er zijn andere mogelijkheden overwogen, maar de SP-fractie vindt nog steeds dat de overheid hoort te beschikken over de helderste sanctie: strafbaarstelling. Ook die mevrouw die vandaag een prijs voor huisjesmelker van het jaar heeft ontvangen, vraagt huren die € 150 tot € 250 boven het wettelijke niveau liggen. De redenering van de vorige minister van Justitie was altijd: Nederland kent contractvrijheid. Dat moge zo zijn, maar hier is geen sprake van een redelijke verhouding tussen aanbieder en vrager. Als er geen gelijk speelveld is, moeten partijen die bij herhaling schandalig hoge huren
vragen, strafbaar kunnen worden gesteld.

3 Huurteams. Het is waar dat gemeenten die hiermee werken, Amsterdam en Utrecht, redelijk succesvol zijn. Het is echter afhankelijk van de gemeente of men daarmee werkt en dat betekent dat sprake is van rechtsongelijkheid tussen kamerhuurders in de ene en de andere studentenstad. En dan heb ik het nog niet eens over plaatsen zoals Zundert. Ik vraag mij echt af of wij niet zouden moeten kiezen voor een landelijke minimumnorm.” Einde citaat.

Minister Donner reageerde voor zijn doen niet al te onwelwillend, maar waarschuwde tegelijk voor allerlei uitvoeringsproblemen en “disproportionaliteit”. Drie maanden later vertrok hij op zijn beurt om vice-president van de Raad van State te worden. Liesbeth Spies volgde hem op, tot in mei 2012 Rutte-I ten val kwam door het wegvallen van de gedoogsteun van de VVD. Daarna werd Stef Blok onder Rutte-II de chef wonen, die een aantal wetswijzigingen door de kamer jaste die de huisjesmelkers juist nóg meer ruimte bieden: tijdelijke huurcontracten, hogere maximale huren en marginalisering van de sociale verhuurders door de verhuurderheffing.

Het schoot dus niet op met onze voorstellen. Gebeurde er helemaal niets? Nou dat ook weer niet: als huisbazen bij herhaling bovenwettelijke huren vragen gaan de leges bij zaken voor de commissie omhoog van €300 naar €700 en vervolgens naar €1400. Dat heeft enig afschrikkend effect op de kleine krabbelaars. Maar de professionele huisjesmelkers harken maandelijks een extra winst binnen die honderden keren zo hoog is als de bedragen die ze -af en toe- aan de Huurcommissie moeten betalen.

Nu worden de vergunningplicht en de bestuurlijke boete (daarvoor is gekozen in plaats van strafbaarstelling) alsnog wettelijk verankerd. Een overwinning voor de SP en een compliment voor mijn voorganger Remi Poppe. Want pleitte vanaf eind jaren negentig voor dit soort maatregelen, om de parasieten van de woningmarkt de voet dwars te zetten.

Kleine windturbines: soms een nicheproduct, vaak speelgoed

De verduurzaming van onze energievoorziening doet de emoties hoog oplopen. Zowel bij de voorstanders, die het niet hard genoeg gaat, als bij de tegenstanders die het “te duur” vinden of -al dan niet vermeende- nadelen flink uitvergroten. Windturbines worden door tegenstanders vaak weggezet als verpesters van het landschap, vogelvermalers en producenten van slaapverstorend laagfrequent geluid. Om die reden publiceren media regelmatig berichten over veelbelovende minder overlast gevende kleine molens. Vormen die een reëel alternatief?

Bij het aanbod aan alternatieven voor grote windturbines op land vliegen de onbewezen claims over tafel

Laten we eerst eens kijken naar de stroomopbrengst van kleine en grote molens [bron]. Een vuistregel is dat de stroomopbrengst verviervoudigt bij een verdubbeling van de rotordiameter. Daaruit volgt dat een molen met een rotordiameter van 160 meter 64x meer stroom produceert dan bij een rotordiameter van 20 meter. Die 20 meter zit al boven de grens van kleine molens.

Er is nog een belangrijke factor voor de stroomopbrengst: hoe hard waait het? Globaal kan je zeggen dat in NL ten westen van de lijn Breda-Winschoten de windsnelheden het gunstigst zijn voor windturbines. Maar niet alleen de geografische ligging is van belang, ook de ashoogte: hoe hoger boven het maaiveld, des te harder waait het. In deze APP (van overheidsinstelling RVO) kan je voor alle locaties indicatief berekenen hoe hard het waait. Ik heb het als test gedaan voor windmolens met een ashoogte van 20m en 130m in Zegveld (groene hart). Op een ashoogte van 20m waait het gemiddeld 4,83m/s, op een ashoogte van 130m gemiddeld 7,76m/s. Het aantal vollasturen (een maat voor de energieopbrengst) ligt daardoor bij een ashoogte van 130m zo’n 50% hoger dan bij 20m, bij een gelijke rotordiameter.

In minder windrijke gebieden in het oosten van ons land wordt het effect van de ashoogte nog groter. Aan de A1 ten zuiden van Oldenzaal waait het op 20 meter hoogte gemiddeld 3,73m/s en op 130m hoogte gemiddeld 7,18m/s. In Zegveld waait het hoog dus 1,60x harder dan laag, in Oldenzaal 1,92x harder.

De NWEA rekent in de geciteerde bron voor dat een standaard 5MW turbine met een ashoogte van 130m op een plek in de windrijke zone een jaaropbrengst heeft van 17.500 MWh. Je hebt zo’n 500 stuks van de populaire kleine windmolen EAZ 13.2 (ashoogte 15m, aanschafprijs €50.000, geclaimde jaaropbrengst 35.000kWh) nodig voor een gelijke stroomopbrengst. Het SER-energieakkoord van 2013 (de voorganger van het Klimaatakkoord) had een doelstelling van 6.000MW wind op land in 2020, waarvan slechts 3.500MW gerealiseerd is. Die 2500MW erbij kan je realiseren met 500 standaardturbines of 250.000 kleintjes. Het lijkt me duidelijk dat dat laatste niet haalbaar is.

Is daarmee de kleine turbine luchtfietserij? Nee. Voor boeren in het buitengebied en andere partijen met veel grond en een betrekkelijk stabiel elektriciteitsverbruik kan de persoonlijke rekensom voor -sommige- kleine windturbines toch positief uitvallen. Zij zien het ook als een voordeel dat de vergunningprocedures voor kleine molens veel korter duren, omdat er minder weerstand vanuit de omgeving is.

De STOWA (het kennisinstituut van de waterschappen) liet onlangs een studie uitvoeren naar de kansen voor economische toepassing van kleine windturbines als (gedeeltelijke) stroomvoorziening tbv polder- en zeegemalen en rioolzuiveringsinstallaties. Dat is een relatief interessant toepassingsgebied. Het zijn vaak installaties met een redelijk constante energievraag. Waterschappen betalen op dit soort aansluitingen meestal een inkooptarief van €0,14/kWh. Ze betalen dus minder dan huishoudens, maar veel méér dan grootverbruikers. Als je de grootte van de molen afstemt op de energievraag, lever je zelden terug stroom aan het net, tegen een laag teruglevertarief. Ook kan je waarschijnlijk volstaan met een kleinere netaansluiting.

STOWA onderzocht 11 turbines, waarvan er overigens maar 6 voldeden aan de meest gebruikelijk definitie van een kleine molen: een rotoroppervlak van maximaal 200m2. Conclusie van het onderzoek: de terugverdientijd varieert tussen 7 en >25 jaar, de interne rentevoet (een maat voor de economische haalbaarheid) is voor 7 van de 11 molens positief. Dat klinkt goed, maar verdient wel enkele kanttekeningen.

De “winnaar” van het STOWA onderzoek, de DW54 van EWT, heeft een masthoogte van 50 meter, een rotordiameter van 54 meter en een vermogen van 900kW. Met een tiphoogte van 77 meter en een rotoroppervlak van 2280m2 -10x de bovengrens voor kleine molens- valt hij feitelijk in de categorie middelgrote turbines. Die worden door tegenstanders al “megawieken” genoemd.

Ook de nummer 2 WES 34/100 van WindEnergySolutions is met een masthoogte van 30 meter, rotordiameter 34 meter, vermogen 100kW en rotoroppervlak van 907m2, feitelijk een middelgrote molen. Het is een tweewieker, die sterk doet denken aan de pionier-molens van Lagerwey uit de jaren 70/80. Dat waren echte werkpaarden, die nauwelijks onderhoud nodig hadden en je zelfs nu nog met regelmaat tegenkomt in het boerenland.

De nummer 3, de MWF8.5 van MegaWindForce, valt met een rotordiameter van 8.7m wel binnen de definitie van een kleine molen. Het is ook een innovatief ontwerp, maar het prototypestadium nog nauwelijks voorbij. Voor de overige molens is de interne rentevoet lager dan 1% of zelfs negatief.

Er zijn nog enkele kwalitatieve kanttekeningen te maken bij kleine windturbines. Allereerst twee positieve: ze produceren geen laagfrequent geluid. Ook positief is dat een aantal ontwerpen onderhoudsarm zijn en/of gebouwd met duurzame dan wel herbruikbare materialen. Wat betreft visuele overlast schat ik echter op basis van de ervaringen uit het verleden in dat ze -in de nabijheid van woonwijken- niet minder maar juist meer overlast veroorzaken. De wieken draaien veel sneller, waardoor je bij laagstaande zon gehinderd kan worden door lichtflitsen. Ook zouden de risico’s voor vogels bij kleine molens wel eens veel groter kunnen zijn dan bij grote molens, maar ik ken geen onderzoek dat dit vermoeden bevestigt.

Samenvattende conclusie: sommige kleine -of moet ik zeggen middelgrote- windturbines kunnen voor specifieke toepassingen in het buitengebied financieel rendabel zijn als energievoorziening en ze leveren in die gevallen ook een bijdrage aan de verduurzaming van de energievoorziening. Een bescheiden bijdrage. Het is dan ook een illusie om te denken dat kleine windmolens een alternatief kunnen zijn voor grote, zoals sommige tegenstanders van windenergie beweren.

Sloop het woningwaarderingssysteem

(dit stuk, geschreven op 30 december 2016 kwam ik in mijn concepten tegen. Het blijkt ruim vier jaar later nog uiterst actueel, daarom publiceer ik het alsnog).

Volgens minister Stef Blok zijn er veel te veel sociale huurwoningen in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen heeft volgens een minister een te hoge kwaliteit voor het sociale segment. Daarmee wordt in zijn ogen beleggers, die meer huur vragen voor ongeveer dezelfde woningen, oneerlijke concurrentie aangedaan. De kwaliteit van de woningen en de daarbij behorende maximale prijs wordt bepaald met het woningwaarderingssysteem (WWS), dat de afgelopen jaren tijd zodanig verbouwd is dat iedere vorm van huurbescherming is verdwenen. Het systeem is daarmee wat mij betreft rijp voor de sloop.

IMG_9474

Het woningwaarderingssysteem is zo rot als een mispel

Lees verder Sloop het woningwaarderingssysteem

Groen: onderschatte kwaliteitsfactor bij fietsroutes

De afgelopen decennia is er veel energie gestoken in het veiliger, sneller en comfortabel maken van fietsroutes: brede, gescheiden paden, glad wegoppervlak, steeds vaker ook tunnels of bruggen om drukke wegen of spoorlijnen te kruisen. Dat is prima als je zo snel mogelijk van A naar B wil. Maar de meeste fietsers willen ook een beetje aangenaam van A naar B. Dan helpt een groene inbedding enorm.

Bomenrijen, houtwallen en heggen kunnen bij stevige wind voor luwte zorgen, bij zon voor schaduw en bij regen voor enige beschutting. Ze versterken ook het buiten-gevoel van de fietser. In bebouwd gebied kan een strook van 10 meter groen aan weerszijden van een fietsroute al een grote impuls geven aan de kwaliteit. Omgekeerd wordt een stenige route, zeker als die gebundeld is met een drukke autoroute, meestal ervaren als lawaaierig en stoffig: onaangenaam.

Hoogwaardige groene invulling van een 7 meter brede strook tussen een hoofdfietsroute en een geluidsscherm langs de drukste spoorlijn van Nederland (Utrecht Majella)

Een jaar of tien geleden werd bij een onderzoek vastgesteld dat utilitaire (“nuttige”) fietsers bereid waren 10-20% om te fietsen langs een aangenamer route naar hun bestemming. En voor recreatieve fietsers is een aangename route sowieso een harde voorwaarde om op de fiets te stappen.

Laten we eens wat voorbeelden bekijken. De gemeente Houten heeft in het verleden al veel aandacht besteed aan een groene inrichting van zijn fietsroutes in de bebouwde kom. De hoofdroutes zijn ook grotendeels vrijliggend, dus niet parallel aan een drukke verkeersweg.

Mooi ingepaste fietsroute (Smalspoor, Houten)

Afgelopen winter is er ook een beplantingsoffensief ingezet langs fietspaden buiten de bebouwde kom, zoals de Schalkwijkseweg, de Groeneweg en de Oud Wulfseweg. Soms tussen een (drukke) rijbaan en een fietspad, maar vaker gewoon om de vrijliggende fietsroute nog wat aantrekkelijker te maken. Dat soort visie zou je ook graag bij andere overheden wat vaker tegenkomen.

Overheden zouden niet alleen moeten investeren in nieuwe laanbeplanting, maar ook zuiniger zijn op bestaand groen. Langs vele wegen zijn in de loop van de jaren bomen gesneuveld bij ongelukken, voor het aanleggen van inritten of door preventief omzagen wegens gevaar voor omvallen. Daardoor hebben veel buitenwegen iets weg van een gebit waarin de nodige gaten gevallen zijn.

De laanbeplanting langs de Boven Slinge bij Aalten -in beheer bij het waterschap?- heeft in de loop van de jaren steeds meer averij opgelopen
Goed voorbeeld van een heg als natuurlijke afscheiding van een zandweg en een fietspad, hier langs de LF4 bij Haaksbergen

Wat mij betreft moet er daarom een herplantplicht worden ingevoerd voor overheden bij de kap van bomen. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen moeten het goede voorbeeld geven bij het behoud van de schaarse natuur in ons land.

De grootste aanslagen op onze natuur worden echter gepleegd op privaat land: veel coulissenlandschappen zijn in de loop van de jaren aangetast of verdwenen door schaalvergroting in de landbouw. Daar kwamen monoculturen voor in de plaats. Slechts 3% van de agrarische gronden zijn in gebruik voor biologische landbouw. Daarmee scoort NL als een na slechtste van de West-Europese landen (Trouw, 7 mei 2021). Hierdoor is de biodiversiteit in stedelijk gebied tegenwoordig groter dan in agrarische landschappen.

Herstel van het maasheggen landschap in de omgeving van Boxmeer. Aan de Limburgse kant van de Maas en noordelijker in Brabant is dit coulissenlandschap zo goed als verdwenen.

Als onderdeel van het stikstofbeleid wil het kabinet het budget voor natuurontwikkeling verhogen. Dat is mooi voor Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer en de Provinciale Landschappen. Maar nóg mooier zou het zijn als er een sluitende regeling komt voor het verduurzamen van onze landbouw. In Denemarken moeten boeren minstens 5% van hun grond gebruiken voor natuur: houtwallen, slootranden e.d. Dat lijkt me een simpele, goed te handhaven regel voor agrarische gronden.

Natuur is mooi, maar natte natuur is nog mooier. De meest unieke natuurgebieden van Nederland, zoals de Wadden en de Biesbosch, zijn onlosmakelijk met het water verbonden. Natuurontwikkeling in het kader van Ruimte voor de Rivier is het meest succesvolle natuurprogramma van de laatste decennia geweest. Groenblauwe natuur is ook zeer aantrekkelijk voor de fietser en wandelaar. Het Fietsplatform pleit er daarom voor om langs waterwegen aan één kant prioriteit te geven aan het langzaam verkeer, door het weren van doorgaand verkeer en grootschalige autobestemmingen.

Hoog water langs de Nederrijn bij Wageningen

Op 17 juni presenteert het Fietsplatform tijdens het Nationaal Fietscongres een integraal plan om fietsen buiten de bebouwde kom weer aantrekkelijker te maken. Het vergroenen van routes, natuurontwikkeling en een duurzamer landbouw zijn groene hoekstenen van het plan, dat daarnaast voorstellen doet op het terrein van ruimtelijke ordening, infrastructuur, openbaar vervoer, verkeersregels, toeristisch/recreatief beleid en handhaving.

Het nieuwe 30: buiten de stad

Steeds vaker klinken pleidooien voor 30km/uur als nieuwe maximumsnelheid in de steden, meestal met uitzondering van het stedelijke en regionale hoofdwegennet. De gedachte is dat op de haarvaten van het wegennet de fietser meer ruimte moet krijgen en zich daarbij ook veilig moet voelen. Bij het komende Nationaal Fietscongres op 17 juni ga ik in een workshop van het Landelijk Fietsplatform bepleiten om ook buiten de steden op alle binnenwegen die onderdeel zijn van het landelijke fietsknooppuntennetwerk 30km/uur MAX in te voeren.

Zuiderzeeroute vlakbij Volendam: >60km/u

Bij het verlagen van de maximumsnelheid hoort ook een andere inrichting: tijdens het Fietscongres 2019 gaven Rico Andriesse en Hans Godefrooij een presentatie van de mogelijkheden om (o/m) door middel van herprofilering, harde en zachte knippen en het vervangen van verharding door groen de natuurlijke snelheid op een route te verlagen. In de steden is inmiddels veel ervaring opgedaan met de effectiviteit van dergelijke maatregelen.

Merkwaardig genoeg wordt er buiten de stad nog nauwelijks gebruik gemaakt van de opgedane kennis. Terwijl daar de druk van gemotoriseerd verkeer op de kleine binnenwegen zienderogen toeneemt. Ook op kleine wegen met meerijdend autoverkeer die onderdeel zijn van het fietsknooppuntennetwerk mag met uitzondering van wat dorpskernen vrijwel overal harder dan 30km/uur en op sommige plekken zelfs harder dan 60km/uur gereden worden.

internationale Maasroute: 30km/u binnen de dorpskom, daarbuiten 60km/u

Dat is zeker voor ouderen en huishoudens met kinderen ronduit gevaarlijk, maar voor álle fietsers een stevige aanslag op hun goede humeur. Tijdens een workshop op 17 juni zal ik met voorbeelden laten zien dat de strategieën die in de stad prima werken ook buiten de stad prima bruikbaar zijn. Het enige dat nodig is, is wat bestuurlijk lef en samenwerking tussen gemeenten en provincies. Hoe moeilijk kan het zijn?

60km/u op de LF9 ten zuiden van Meerkerk, die hier over een drie meter brede binnenweg loopt langs de oostoever van het Merwedekanaal. De hoofdweg loopt aan de westzijde van het kanaal. Tijdens de ochtend- en avondspits maken ca. 50 auto’s/uur gebruik van deze sluiproute.

Bijdrage Nationaal Fietscongres: maak fietsen ook buiten de stad aantrekkelijker!

Al mijn hele leven ben ik een enthousiast fietser en wandelaar. Door de week voor de nuttige verplaatsingen, in het weekend en de vakanties voor de lol. Het is voor mij de ideale manier om van natuur en cultuur te genieten, je hoofd leeg te maken en de conditie op peil te houden. Daarom hoefde ik niet lang na te denken toen ik vijf jaar geleden gevraagd werd om bestuursvoorzitter van het Landelijk Fietsplatform te worden.

De stichting Landelijk Fietsplatform is de motor achter de uitrol, kwaliteitsverbetering en marketing van het fietsknooppuntennetwerk en de LF-routes. De drie partijen achter de stichting zijn de ANWB, Fietserbond en de NTFU (recreatieve wielrenners en ATB-ers). We werken samen met lokale en regionale overheden en toeristisch-recreatieve organisaties, met een kleine staf van professionals, geholpen door veel vrijwilligers .

Het ontwikkelen van fietsnetwerken is nooit “af”, per jaar veranderen er duizenden details. Daarnaast vinden er regelmatig ook grotere aanpassingen plaats, zoals de ombouw van de LF-routes naar Icoonroutes met een thematisch karakter. De basisfunctionaliteit van de routenetwerken staat inmiddels als een huis: het systeem van bewegwijzering is simpel te begrijpen, alle routes zijn via de meertalige website NederlandFietsland te vinden en te downloaden, je kan onderweg terecht bij Fietsers Welkom horeca, met extra service aan de fietsende recreant.

Tijdens het Nationaal Fietscongres op 17 juni willen we een volgende stap zetten in de ontwikkeling van de recreatieve fietsnetwerken: we willen het fietsen zélf nog aantrekkelijker maken. Door het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit en het terugdringen van gemotoriseerd verkeer op fietsroutes. Door kleine veerpontjes niet alleen in de zomermaanden, maar daarbuiten ook in de weekends te laten varen. Door het toevoegen van groen. Met betere openbaar vervoer faciliteiten voor de recreatieve fietser. Veel van deze voorstellen zijn de afgelopen 25 jaar in de steden al succesvol beproefd, met een groei van het aandeel fietsers tot gevolg.

In de randgemeenten en op het platteland is de ontwikkeling vaak omgekeerd. Daar neemt het aandeel fietsen juist af: door de schaalvergroting van voorzieningen, door het klakkeloos faciliteren van de auto ten koste van de fietser, door ruimtelijke verrommeling . Per saldo pakken daardoor meer mensen de auto en trekken zowel de utilitaire als de recreatieve fietsers aan het kortste eind. Met samenhangend beleid kan de weg naar boven weer worden ingeslagen.

Een greep uit onze voorstellen: bij wegen langs water aan één zijde prioriteit voor fietsers (en wandelaars!); 30km regime op binnenwegen die deel uitmaken van het fietsnetwerk; fiets gemakkelijker en goedkoper mee in (sprinter)trein en bus; beplantingsprogramma langs fietsroutes. Cruciaal is een integrale benadering. Zorg dat maatregelen rondom ruimtelijk beleid, mobiliteit, landschap, sport/bewegen, toerisme/recreatie en handhaving in samenhang worden ingevoerd.

Interesse om de workshop van het Fietsplatform tijdens het Nationaal Fietscongres te volgen? Meld je dan hier aan. Helaas vormt het inschrijfgeld van €145 ex BTW een stevige drempel voor niet-professionals. Ik zal er daarom voor zorgen dat de presentatie na 17 juni ook online te bekijken is.