Flex: daar zit een luchtje aan

(onderstaand artikel schreef ik in mei 2020 voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond)

‘De arbeidsmarkt flexibiliseert, de samenleving doet dat op allerlei andere vlakken ook, de wereld wordt een global village en de woningmarkt houdt die ontwikkelingen niet goed bij’. Het Expertisecentrum Flexwonen is op zijn website www.flexwonen.nl helder in zijn analyse van de wooncrisis. En ziet een grote toekomst voor zich weggelegd: ‘We schatten het aantal (vooral kleine) huishoudens dat behoefte heeft aan vormen van flexwonen op zo’n anderhalf miljoen!’

Wie zijn die anderhalf miljoen huishoudens? Het Expertisecentrum analyseert dat als volgt: 650.000 studenten in het hoger onderwijs, van wie er 290.000 nog thuis wonen. 485.000 studenten in het MBO, die voor het overgrote deel nog thuis wonen. 400.000 arbeidsmigranten uit Zuid- en Oost-Europa. Jaarlijks enkele tienduizenden asielzoekers die in Nederland mogen blijven. Dan hebben we nog jaarlijks 35.000 echtscheidingen die net zoveel spoedzoekers opleveren. Ook moeten ieder jaar 1.000 woonplekken voor mensen op de vlucht voor huiselijk geweld worden gevonden. Enkele duizenden bewoners vanuit de GGZ gaan jaarlijks zelfstandig wonen, vaak met een vorm van ambulante zorg. En in de maatschappelijke opvang wachten op dit moment 16.000 mensen op doorstroom naar een zelfstandige woning.

Kortom: een enorme waslijst, waarvan duidelijk is dat deze woningzoekenden dringend een huis nodig hebben.  Maar zijn ze op zoek naar een flexwoning met een flexhuurcontract, of kunnen ze gewoon geen kant op? Tijdelijke woningen en tijdelijke huurcontracten, die vaak in combinatie gebruikt worden tasten de huurbescherming aan en zorgen ervoor dat je méér betaalt voor minder woning, ten opzichte van gewone huizen die -minstens- vijftig jaar blijven staan. Daarom ben ik kritisch op deze ontwikkeling, in het bijzonder op de combinatie van flexwonen-flexhuren en commerciële exploitatie. En laat nou juist déze combinatie de wind de laatste jaren vol in de zeilen hebben!

Flexwoningen zijn woningen die voor een beperkte duur geëxploiteerd worden. Meestal vijf of tien jaar, tegen een economische exploitatieduur van vijftig jaar voor sociale huurwoningen. Die tien jaar is op dit moment ook het maximum bij tijdelijke exploitatie, maar er wordt gewerkt aan een verlenging naar vijftien of zelfs twintig jaar. Wat zijn de principiële voor- en nadelen van flexwoningen? Daar ga ik in dit artikel eerst op in. Vervolgens komen de voor- en nadelen van de verschillende soorten tijdelijke huurcontracten voorbij: meestal zijn dat voordelen voor de verhuurder en nadelen voor de huurder. Tenslotte laat ik aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden zien welke combinaties van flexwoningen en flexhuren je vaak tegenkomt bij de verschillende doelgroepen.

Flexwonen: een snelle oplossing?

De voorstanders van flexwonen stellen dat je met deze strategie meer tempo kan maken dan met de klassieke woningbouw: je zoekt een stuk grond dat minstens tien jaar beschikbaar is. Daarna doorloop je een verkorte vergunningprocedure. Vervolgens bestel je een partij prefab-units bij een fabriek – bijvoorbeeld van systeembouwers Jan Snel, Barli of De Meeuw – en drie tot zes maanden later kunnen de huurders erin. In theorie kan binnen een half jaar het hele traject van initiatief tot oplevering doorlopen worden. Vergelijk dat eens met ontwikkeltijden van gemiddeld vijf tot zeven jaar voor een gewoon woningbouwproject. Dan lijkt er toch veel tijd te winnen?

De praktijk is dat ontwikkeltijden van twee jaar of korter alleen gehaald worden bij de bouw van huisvesting voor arbeidsmigranten in het buitengebied, nabij de agrarische of industriële bedrijven waar ze werken. De belangrijkste redenen daarvoor zijn dat de werkgever een sterk belang heeft bij de realisatie van de huisvesting, er veel goedkope grond beschikbaar is en er weinig mensen in de omgeving wonen die hinder ondervinden, dus bezwaar kunnen maken.

In de stad duurt het realiseren van flexwoningen vrijwel altijd een stuk langer en is ook het afbreukrisico van projecten veel groter. Daar is de concurrentie om de schaarse grond groot. De inpassing in de omgeving is complexer en er wonen veel mensen in de buurt die iets van de bouwplannen vinden, zelfs al blijven de woningen er maar tien jaar staan. De gerealiseerde flexprojecten met prefab-units staan in steden dan ook vrijwel altijd op (oude) bedrijventerreinen, in de buurt van de ring of invalswegen. Geen erg aangename woonomgeving, met weinig voorzieningen en groen in de buurt.

Een veel aantrekkelijker optie in de stad is transformatie van een kantoorgebouw, onderwijsgebouw of bejaardenhuis tot woonruimte. Omdat het gebouw er al staat, is de ontwikkeltijd relatief kort: omwonenden hebben zelden bezwaar tegen transformatie. De meeste transformatieprojecten liggen ook redelijk centraal ten opzichte van het stadscentrum en voorzieningen die het leven voor huurders een stuk aangenamer maken. Het Utrechtse bedrijf Socius, voortgekomen uit een zelfbeheerproject van een voormalig onderwijsgebouw, beheert een groot aantal transformatieprojecten van kantoren uitgevoerd in panden van gemeenten, woningcorporaties en universiteiten.

Sommige mensen denken dat industrieel (prefab) bouwen en flexwonen hetzelfde is. Dat is een misverstand. Je kan prima prefab bouwen voor een levensduur van vijftig jaar of langer. Veel woningbouwprojecten uit de jaren 1960/1970 van de twintigste eeuw kwamen uit woningfabrieken. Prefab kan de bouwtijd verkorten, de betaalbaarheid en kwaliteit verbeteren: dat geldt zowel voor tijdelijke woningen als voor woningen die een leven lang meegaan. Door moderne ontwerp- en productieprocessen kan prefab tegenwoordig ook een veel gevarieerder uiterlijk hebben dan vroeger, al wordt het dan natuurlijk wel weer wat duurder.

Klein en duur

Flexwoningen zijn vrijwel altijd klein: meestal tussen de 20 en 30 m2. Hebben gewone woonwijken een variatie in woningtypen, bestemd voor verschillende typen huishoudens, bij deze projecten gaat het bijna alleen om eenkamerwoningen voor singles. Meestal in de vorm van gestapelde prefab-dozen aan twee zijden van een middengang. Bij non-profit initiatiefnemers hebben de huurders vaak ook nog de beschikking over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals huiskamer, recreatieruimten, wasserette.

De all-in huur ligt meestal tussen € 500,- en € 600,- per maand. Dat is duurder dan vergelijkbare woningen die vijftig jaar blijven staan. De kosten van planontwikkeling, het neerzetten en aansluiten van de units, de inrichting van het terrein, het verwijderen van units en aansluitingen aan het eind van de exploitatie en de huurderving bij het vullen en leegmaken van het complex bedragen al gauw € 20.000 tot € 30.000. Als je dat afschrijft over tien jaar in plaats van vijftig jaar moet je per maand € 125,- tot € 150,- extra huur vragen om die investering terug te verdienen.

De huurder wordt niet alleen via de huur met hogere kosten geconfronteerd. Een korte exploitatieduur betekent voor de huurder sneller verhuizen en je stoffering afschrijven over een kortere periode. Ook dat kan aardig in de papieren lopen. Als je met een huurcontract voor onbepaalde duur wegens sloop je huis uit moet, heb je recht op een verhuiskostenvergoeding en een vervangende woning. Omdat vrijwel alle flexwoningen op een flexcontract verhuurd worden, heb je die zekerheid nu niet.

By the way: behalve klein en duur mogen tijdelijke woningen ook nog eens van een lagere kwaliteit zijn. Het Bouwbesluit stelt lagere eisen voor isolatie, geluidbelasting, daglichttoetreding, buitenruimte, plafondhoogte en je mag steilere trappen maken[1].

Community

Hebben flexwoningen ook voordelen? Dat kan, met name als de eigenaar of de beheerder daar zijn best voor doet. Als je bij de toewijzing selecteert op achtergrond of lifestyle kunnen de bewoners iets aan elkaar hebben. Marketing mensen zeggen: ze vormen een community. Bij flexwoonprojecten van woningcorporaties wordt vaak ingezet op een ‘magic mix’ van dragende en vragende bewoners. Dragende bewoners zijn dan meestal studenten of andere jongeren die aangeven het leuk te vinden om hun buren af en toe te helpen. De vragende bewoners zijn jonge statushouders, uitstromers uit de GGZ of de maatschappelijke opvang. Dit soort formules vragen om een intensieve begeleiding door beroepskrachten. Je komt ze dan ook nooit tegen in de commerciële sfeer.

Een ander voordeel van flexwoningen is dat – door de kleine afmetingen van de huizen – gemeenschappelijke voorzieningen in de plint gemakkelijker te exploiteren zijn dan in normale appartementencomplexen. Denk aan horeca, een wasserette, een sportschool of een bewaakte fietsenstalling die ook reparaties doet[2].

De opmars van de tijdelijke huurcontracten

Als je op dit moment spoedzoeker bent in Amsterdam of Utrecht lijkt het wel of het tijdelijke huurcontract de standaard is en het contract voor onbepaalde duur de uitzondering. Dat is een droevige revolutie, want twee decennia geleden was er op dit punt nog helemaal niets. Toen kwamen in 2006 de campuscontracten voor studenten. Bedacht door de (sociale) studentenhuisvesters om de doorstroming in hun complexen op gang te houden en te voorkomen dat de ‘oudere jongere’ steeds meer plekken van de echte student ging overnemen. Bij een campuscontract moet je uiterlijk een half jaar na het beëindigen van je studie verhuizen, zonder recht op vervangende woonruimte. Vijftien jaar geleden was de gedachte: het gaat om een kansrijke groep jongeren en als je op tijd begint met zoeken, kan je gemakkelijk een ander huis vinden. Anno 2020 ligt dat in een aantal regio’s anders. Het zou daarom logisch zijn om een vangnetbepaling in de wet op te nemen voor huurders die ondanks alle inspanningen binnen de termijn geen vervangende woonruimte kunnen vinden.

Die gegarandeerde vervangende woonruimte is er wél bij tijdelijke huurcontracten voor specifieke woningtypen: voor grote gezinnen (acht of meer personen), met voorzieningen voor een handicap of voor oudere bewoners. Deze tijdelijke contracten – door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk gemaakt – kunnen beëindigd worden zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. De verhuurder – voor zover mij bekend altijd een woningcorporatie – dient de huurder dan wel een passende andere woning aan te bieden. Dit is vanuit maatschappelijk oogpunt een redelijk evenwichtige contractvorm, die echter wettelijk beperkt zou moeten worden tot de sociale huursector. Ook zou de definitie van de passende andere woning beter verankerd moeten worden: hij moet passend zijn bij de oude woning  qua buurt, grootte, kwaliteit en prijs.

Dan is er sinds de Wet doorstroming huurmarkt ook het vijfjaarcontract voor jongeren tot 28 jaar in de sociale huur. De Amsterdamse corporatie De Key, die zich tegenwoordig specifiek op jongeren richt, gebruikt het inmiddels standaard. Het mag alleen gebruikt worden in gelabelde jongerencomplexen. Maar dat is een formaliteit. Het idee achter dit contract is dat een deel van de jongeren onder de 28 studeert en nog een laag inkomen heeft, maar daarna een mooibetaalde baan krijgt, gaat samenwonen en in no-time twee keer modaal verdient. Die horen in deze logica niet meer in de sociale huur thuis. Maar dan zouden jongeren van 28+ die nog wél in de doelgroep van sociale huur thuishoren, hierna gewoon een contract voor onbepaalde duur aangeboden moeten krijgen, of een passende vervangende woning met zo’n regulier contract. Helaas: dié logica is niet in de wet verankerd.

De lijst wordt nog langer. Als je een plan hebt om een complex te renoveren of te slopen, kan je als verhuurder een vergunning aanvragen om voor maximaal zeven jaar het complex tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet (1981). Zo kan je het complex, op het moment dat de werkzaamheden beginnen, in één keer leegmaken. Met als bijkomend voordeel dat je de huurders met tijdelijke contracten geen vergoeding en vervangende woonruimte hoeft aan te bieden. Dit contract wordt vrijwel uitsluitend door woningcorporaties gebruikt, want commerciële verhuurders renoveren en slopen nooit (…). Maar ook corporaties halen vervelende geintjes uit. Zo betalen de tijdelijke huurders vaak méér huur dan hun voorgangers, terwijl het juist logisch zou zijn dat ze minder betalen. Ze hebben immers minder woongenot door het achterstallig onderhoud. Wat mij betreft zou het dan ook logisch zijn om een afslag op de huur in de wet op te nemen die hoger wordt naarmate de contractduur korter is. Overigens biedt in dit soort situaties tijdelijke verhuur de bewoner wel meer bescherming dan een gebruiksovereenkomst (anti-kraak): dat is écht een rechteloze situatie.

En dan komen wij bij de overtreffende trap. De favoriet van de huisjesmelker: het tweejaarcontract (ook weer Wet doorstroming huurmarkt). Zonder enige voorwaarde qua type woning, type huurder of komende ingreep in de woning. Gewoon: als je dat als verhuurder handig vindt, mag je hem gebruiken. Qua rechteloosheid steekt dit contract de Angelsaksische landen naar de kroon. De enige beperking is dat bij voortzetting het contract na twee jaar moet worden omgezet in een contract voor onbepaalde duur. In een overspannen woningmarkt is de logica van de verhuurder: altijd opzeggen, zodat je bij de volgende huurder nóg meer kan vragen. Het is een mysterie waarom een meerderheid van de Tweede Kamer met deze aanslag op de huurbescherming akkoord is gegaan.

Voordeel voor de verhuurder = nadeel voor de huurder

Promovenda Carla Huisman deed aan de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek naar tijdelijke huurcontracten. Haar conclusie: ‘De positie van huurders is de laatste jaren in Nederland steeds onzekerder geworden. En het ergste moet nog komen.’ Alle tijdelijke huurcontracten hebben voor de verhuurder het voordeel dat de huur bij mutatie verhoogd kan worden als de maximale huurprijs hoger is dan de huurprijs van de vorige bewoner. Dat is een gevaarlijke perverse prikkel. Zeker in het geliberaliseerde segment kan je in een opgaande markt tot een paar honderd euro per maand méér vragen als een oude huurder vertrekt. Ook hoef je bij tijdelijke huurcontracten geen verhuiskostenvergoeding te betalen bij sloop of renovatie.

Voor de huurder heeft het tijdelijke contract eigenlijk alleen maar nadelen. Je loopt het risico dat je na een beperkte tijd weer moet verhuizen, zonder vergoeding en zonder zekerheid op vervangende woonruimte. Daardoor is het niet de moeite waard om te investeren in de inrichting van je woning. Het is ook riskant om je als huurder te organiseren: je huisbaas heeft via het beëindigen van het huurcontract de mogelijkheid om je te dumpen. En bij tweejaarcontracten kan je geconfronteerd worden met chantage: méér betalen of vertrekken.

Hoe werkt dat flexwonen voor verschillende doelgroepen in de praktijk? De meeste flexwoningen zijn tot nu toe gerealiseerd voor twee doelgroepen: arbeidsmigranten en studenten.

Arbeidsmigranten: 10 m2 per persoon

Er zijn gespecialiseerde ontwikkelaars-beheerders voor flexwonen ten behoeve van arbeidsmigranten. Zij opereren meestal in het landelijk gebied, in samenwerking met bedrijven die veel gebruik maken van buitenlandse flexwerkers en seizoenskrachten. De ontwikkelaars, waarvan zeker 95 procent een commerciële achtergrond heeft, zijn meestal gelieerd aan uitzend- en wervingsbureau’s. De contractvorm is gewoonlijk gebaseerd op logies gekoppeld aan een arbeidscontract bij een werkgever in de regio. Word je ontslagen dan word je dus ook direct dakloos. Typische voorbeelden zijn flexwonen.nu in de kuststreek en KAFRA housing in Limburg en Brabant. Hun aanbod is gericht op buitenlandse seizoenwerkers en personeel dat zich nog niet definitief in Nederland heeft gevestigd. Die laatste groep groeit overigens ook snel, komt deels in de sociale huur terecht maar vaak ook in een koophuis op het platteland.

Na een aantal excessen in de afgelopen twintig jaar is de Stichting Normering Flexwonen (SNF) opgericht die een norm ontwikkeld heeft voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er is echter geen sprake van een wettelijke verplichting: aanbieders die voldoen aan de SNF-norm kunnen zich laten certificeren. Ook moet je geen al te hoge verwachtingen hebben van het ambitieniveau van de eisen: bewoners moeten 10 m2 woonruimte ter beschikking hebben, inclusief 3,5 m2 slaapruimte. Er moet minimaal één douche en toilet zijn per acht personen. Slaapruimte mag gedeeld worden met meerdere personen. En dat is ook de overwegende situatie. Toch is de SNF-norm al een flinke stap vooruit ten opzichte van: niets. Een recente corona-uitbraak in een migrantenhuisvesting van een slachterij in het Duitse grensgebied, laat zien dat hoge bewoningsdichtheden en meermanskamers een risico vormen voor de volksgezondheid.

In de begintijd van de projectmatige huisvesting van arbeidsmigranten werd er op grote schaal gebruik gemaakt van recreatieparken en de transformatie van oude bedrijfspanden. De laatste jaren is er een snelle groei van het aandeel prefab-units, zowel stapelbaar als chalets. Een opvallend kenmerk van commerciële projecten voor arbeidsmigranten is de grootschaligheid: ze zijn meestal een factor tien groter dan flexwoonconcepten van woningcorporaties.

De studentenmarkt

Andere commerciële ontwikkelaars-beleggers zijn gespecialiseerd in de studentenmarkt. Zij werken met name in de grotere (studenten)steden. Een deel opereert in het – relatief luxe – nieuwbouwsegment. Voorbeelden zijn Change= en StudentExperience: mini-appartementjes van 20 – 25 m2 voor een huur van € 25,-/m2 met allerlei voorzieningen in de plint van het gebouw die vaak verplicht afgenomen moeten worden. Bij Change= betaal je bijvoorbeeld € 97,- per maand voor de ‘community’ voorzieningen. Klinkt hip, maar is feitelijk gedwongen winkelnering voor een sportschool of restaurant. De huurdersorganisatie vecht deze post dan ook aan. Als student of starter ben je in dit soort complexen al gauw € 700,- kwijt voor je huisvesting. Een variant op deze strategie is The Student Hotel dat zich met name richt op de buitenlandse student die een of twee jaar in Nederland verblijft. Al deze formules hebben gemeen dat de bewoner geen regulier huurcontract heeft, maar een vorm van short stay overeenkomst.

Een ander type belegger – type Prins Bernhard – is gespecialiseerd in het verkameren van stadspanden (‘omzetten’), dan wel in het opknippen van stadspanden in mini-appartementjes (‘splitsen’). Het voordeel voor de eigenaar is dat je niet in één keer een bedrag van € 50 tot € 100 miljoen hoeft te investeren. Je kan je portefeuille stap voor stap opbouwen. De klassieke pandjesbaas verhuurt ook aan iedereen die veel wil betalen. In de studentensteden natuurlijk de student, maar in Schiedam of Vlaardingen ook aan de arbeidsmigrant, gescheiden mensen of andere spoedzoekers uit het souterrain van de woningmarkt.

De bouwkundige kwaliteit van de opgeknipte panden is vaak beroerd: slechte geluidsisolatie en ventilatie, brandgevaarlijk, vaak gedeelde sanitaire voorzieningen. Piet Hein Donner maakte het in de paar maanden dat hij het ministerschap wonen waarnam (2010/2011) mogelijk om met maximaal vijf zelfstandige woningen één toilet te delen. Tsja. Mini-appartementjes worden vaak verhuurd op basis van tweejaarcontracten, maar ook wel uitgepond. De kopers lopen een groot risico op ellende in de toekomst: je zit in een vereniging van eigenaren met mensen die vaak niet willen of kunnen investeren in een pand met vele gebreken.

De leegstandsbeheerders

Een laatste commerciële tak van sport zijn de leegstandsbeheerders. Zij bezitten zelf meestal geen vastgoed, maar regelen anti-kraak bewoning voor kantoorpanden en woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Formeel is dit geen verhuur: de bewoners hebben een gebruiksovereenkomst, ook wel bruikleen- of om-niet contract genoemd. Qua huurdersrechten is dat het afvoerputje van de woningmarkt: je kan binnen een paar weken op straat staan zonder recht op vervangende woonruimte. Dat blijkt ook weer tijdens de coronacrisis. Op aandringen van de Woonbond zijn begin april afspraken gemaakt met de brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de leegstandsbeheerders om tijdens de epidemie te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Verreweg de meeste incidenten worden sinds die tijd gemeld door anti-kraak bewoners. Daar zitten ook woningen van corporaties bij die de laatste paar jaar voor sloop of renovatie anti-kraak geëxploiteerd worden. Woningen in dit soort situaties zouden nooit op basis van gebruikscontracten beschikbaar gesteld mogen worden, maar uitsluitend op basis van een tijdelijk huurcontract of contract voor onbepaalde termijn.

Specifieke doelgroepen

Daarmee komen we bij het sympathieke deel van de flexwoonprojecten, doorgaans gericht op de meest kansloze groepen woningzoekenden: de uitstromers uit de GGZ en maatschappelijke opvang. De vluchters voor huiselijk geweld. Asielzoekers met een verblijfsstatus. En gescheiden mensen die opeens een huis(je) nodig hebben maar nog niet ingeschreven staan als woningzoekende voor sociale huur. Bij de aanbieders in dit segment vind je opvallend weinig commerciële partijen, maar veel woningcorporaties en andere non-profit organisaties uit de zorg- en welzijnssector. En soms ook gemeenten.

Sommige kleinschalige projecten richten zich op een hele specifieke doelgroep, bijvoorbeeld Skaeve huse of begeleid wonen voor jongeren. Een aardig voorbeeld is de Vlindertuin in Zwolle, een initiatief van woningcorporatie SVZ, gericht op uitstroom uit de maatschappelijke opvang. De 28 prefab-eenheden zijn met 35 m2 ook wat groter dan het absolute minimum en een sociaal beheerder houdt een oogje in het zeil. In Drachten liet daklozenopvang Zienn vijf tiny houses in de tuin van zijn sociaal pension plaatsen, als tussenvorm tussen de daklozenopvang en helemaal zelfstandig wonen. En in Dordrecht kwamen de vijf skaeve huse van corporatie Trivire naast de plaatselijke bajes terecht.

Anderen mikken juist op een magic mix van diverse doelgroepen, met deels ook dragende bewoners. Relatief grootschalige voorbeelden van dat concept zijn Place2BU (Portaal/Mitros Utrecht) en Riekerhaven (De Key Amsterdam). Allebei ongeveer 500 kleine gestapelde prefab-eenheden voor een mix van jonge Nederlandse huurders en jonge statushouders. In Utrecht ook uitstromers uit de maatschappelijke opvang en GGZ. Potentiële dragende huurders krijgen een intakegesprek waarin ze getest wordt of ze interesse hebben om samen te wonen met andere jongeren die een steuntje in de rug nodig hebben. Dat is het grootste vraagteken van deze formule: in een overspannen woningmarkt zal iedereen die woonruimte nodig heeft deze vraag met ‘ja’ beantwoorden. Maar de praktijk zal moeten leren of dit ook echt gebeurt. Een aardig idee bij deze projecten is dat statushouders kleine betaalde beheertaken op zich kunnen nemen, als eerste stap richting betaald werk.

Tenslotte zijn er nog enkele gemeenten die zelf investeren in huisvesting voor spoedzoekers. Zeer daadkrachtig is Purmerend. Wethouder Thijs Kroeze laat daar met steun van de voltallige gemeenteraad 200 prefab-eenheden van 30 m2 neerzetten op drie locaties voor een periode van 10 tot 15 jaar. Het gaat om restlocaties langs invalswegen en op bedrijventerreinen die op dit moment nog niet hun definitieve bestemming kunnen krijgen. 70 Procent van de woningen gaat naar spoedzoekers uit de gemeente die niet in aanmerking komen voor urgentie. De overige 30 procent wordt toegewezen via het WMO-loket. De gemeente neemt ook de volledige investering voor zijn rekening. En dat is een unicum.

Flexwonen en commercie: een explosieve combinatie

Mijn conclusie is dat met name de combinatie flexwonen en een geliberaliseerde woningmarkt een bedreiging vormt voor hurend Nederland. Het zet de deur open voor véél minder huurbescherming en het nóg sneller opdrijven van de huren. Omdat de wetgeving dit soort ontwikkelingen op dit moment geen strobreed in de weg legt, veel beleidsmakers en een deel van onze volksvertegenwoordiging en bestuurders denken dat flexwonen juist de remedie is voor alle kwalen, kan alleen meer druk vanuit hurend Nederland zorgen voor een kentering van deze trend. Met de landelijke verkiezingen van maart 2020 in het vooruitzicht is er perspectief om het tij te keren. Het is van groot belang dat huurdersorganisaties, die van rechtswege een positie hebben aan tafel van de beleidsmakers, zich hard maken voor de bescherming van het huurrecht, voor nu en in de toekomst. In het belang van huurders, tijdelijke huurders, woningzoekenden en (economisch) daklozen. Solidariteit is geboden, juist nu.


[1] Een compleet overzicht van de verschillen in Bouwbesluit-eisen voor tijdelijke en permanente woningen vind je in: ‘Handreiking tijdelijke bouw’, 2014, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht en Roobeek Advies.

[2] Heb je te maken met een ontwikkeling van flexwoningen, waarbij de nut & noodzaak discussie al een gepasseerd station is, dan helpt de volgende publicatie om een aantal valkuilen te vermijden: ‘Verplaatsbare woningen bouwen’, Aedes, februari 2020.

Flex: daar zit een luchtje aan (2)

De Volkskrant pakte vandaag goed uit met een artikel over de verwoestende effecten van het groeiend marktaandeel tijdelijke huurcontracten: ‘Het leven van flexhuurders staat stil: “kinderen krijgen stellen we maar uit”.’ Jammer genoeg vergat de redactie -zoals gebruikelijk- om terug te blikken op de totstandkoming van het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 (parlementair dossier: hier) dat deze ellende mogelijk maakte.

huisvesting arbeidsmigranten, Noordwijkerhout, eigenaar Flexwonen.nu

Stef Blok, die onder Rutte-II de scepter zwaaide over de portefeuille wonen, had zich bij de start in 2012 voorgenomen om binnen vier jaar de volkshuisvesting te transformeren tot een woningmarkt. Sociale huur moest gereduceerd worden tot een vangnetvoorziening voor de armsten, de rest van Nederland zou in zijn huisvesting gaan voorzien via de geneugten van de markt. Zijn beoogde instrumentarium: een verhuurderheffing van €2 miljard/jaar, uitsluitend voor betaalbare huurwoningen; extra huurverhoging voor iedere huurder die niet straatarm was (‘goedkope scheefwoners’); verhoging van de maximale huren door deze in belangrijke mate te baseren op marktwaarde als koopwoning; vermindering van de rechtszekerheid door het mes te zetten in het huurcontract voor onbepaalde tijd.

Stef liet er geen gras over groeien: binnen vier maanden na aantreding van het VVD-PvdA-kabinet had hij een woningmarktakkoord gesloten met D66, Christenunie en SGP, waarmee hij het grootste deel van zijn verlanglijstje kon realiseren: ook in de Eerste Kamer was een meerderheid nu afgedekt.

Volgende stap: het door de Kamer jassen van de benodigde wetgeving. Hierbij is het van belang te weten dat wetgeving die fundamentele zaken regelt vrijwel altijd een doorloop heeft van 1-2 jaar. Soms nog veel langer, zoals de Omgevingswet die nu 9 jaar onderweg is naar de eindstreep. De reden van die lange doorlooptijd is dat Kamerleden zo te tijd krijgen om het voorstel goed te bestuderen en hun licht op te steken bij praktijkmensen, alvorens ze schriftelijke inbreng leveren en het kabinet stevig aan de tand voelen over de hoofdlijnen en de details. Het kabinet reageert daarop in de Nota naar aanleiding van het verslag.

flexwonen voor jongeren/studenten, Amsterdam Zuidoost, eigenaar Change=

Daarna volgt een periode waarin kamerleden amendementen (wijzigingsvoorstellen op de wet) kunnen maken. Er is vanuit de juridische hoek regelmatig kritiek op de kwaliteit van amendering -en terecht- maar de andere kant van de medaille is dat haastwerk en kwaliteit niet samengaan. Kamerleden kunnen gebruik maken van de ondersteuning door juristen van bureau wetgeving van de Tweede Kamer. De kleine staf van dat bureau kan voor specialistische ondersteuning beroep doen op wetgevingsjuristen van de minister. Dat geeft al een wat ongemakkelijk gevoel omdat je feitelijk gebruik maakt van de partij wiens voorstel je wilt veranderen. Maar onder tijdsdruk sta je met name als kamerlid uit de oppositie onderaan de prioriteitenlijst. In deze periode kan je als kamerlid ook moties voorbereiden. Dat zijn verzoeken aan het kabinet, dus geen letterlijke aanpassingen van de wet. De formulering komt dus juridisch wat minder nauw, maar het is toch wel prettig als ook moties goed doordacht zijn. En het beperken van de hoeveelheid amendementen en moties is gediend met voldoende tijd voor kamerleden om met collega’s van andere fracties te overleggen over gezamenlijke initiatieven.

De volgende stap in een belangrijk wetgevingstraject is meestal een wetgevingsoverleg: een commissiedebat waarin al amendementen en moties kunnen worden ingediend. Na het wetgevingsdebat heeft de bewindspersoon dan de mogelijkheid om een Nota van Wijziging in te dienen, waarin hij het wetsvoorstel aanpast en eventueel amendementen op voorhand overneemt. Tenslotte volgt dan een afrondend debat (plenair debat), vaak in drieën: eerste termijn Kamer, schorsing, eerste termijn Kabinet, en een of twee weken later de tweede termijn van Kamer en Kabinet. Die een of twee weken kunnen gebruikt worden om amendementen aan te passen of te combineren. Het Kabinet kan opnieuw met een Nota van Wijziging komen. En tenslotte wordt er gestemd.

huisvesting arbeidsmigranten, De Kwakel, eigenaar Flexwonen.nu

Ik hoop hiermee duidelijk gemaakt te hebben dat zorgvuldige wetgeving tijd kost, meestal dus 1-2 jaar, inclusief de behandeling door de Eerste Kamer waar ik hier niet op in ga.

Bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was de doorlooptijd 1,5 maand…. Inclusief twee weken kerstreces. Voor de schriftelijk inbreng kreeg de Kamer 6 dagen, de Nota naar Aanleiding van het Verslag plofte een week later in het postvak, twee weken later gevolgd door een plenair debat (nee: wetgevingsoverleg slaan we over).

Nog een week later: stemmen. Behalve de ondertekenaars van het woningmarktakkoord (VVD, PvdA, D66, Christenunie en SGP) stemden ook CDA, 50Plus, en de leden Kuzu en Öztürk (inmiddels Denk) vóór het wetsvoorstel. SP, PVV en GroenLinks stemden tegen. De Partij van de Dieren stemde per ongeluk voor, maar gaf na de stemming aan geacht te willen worden tegengestemd te hebben. De motivatie van PVV om tegen te stemmen was overigens een geheel andere dan bij SP, GroenLinks en PvdD: de fractie had al bij de schriftelijke inbreng aangegeven de wet niet te zullen steunen als deze niet ook een eind zou maken aan de voorrang voor statushouders bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

De stoom-en-kokend-water-wetgeving was bij Stef Blok geen uitzondering, maar regel. Hij had zijn meerderheid vooraf in een achterkamer geregeld. De brave woordvoerders van de partijen die het woningmarktakkoord getekend hadden kregen nog wat visjes in de vorm van voorgebakken amendementen toegeworpen en voor de rest moest de Kamer niet zeuren. Ik vind het nog steeds schokkend dat een meerderheid van ons parlement deze schoffering en ondermijning van de volksvertegenwoordiging geslikt heeft.

OK, tot zover de historische beschouwing. Mocht je nu denken: wat is er precies inhoudelijk mis met tijdelijke huurcontracten (en flexwoningen) in een vrije woningmarkt, lees dan het artikel Flex: daar zit een luchtje aan , dat ik in mei 2020 schreef voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond.

25 jaar na dato: de boete op huisjesmelkers komt er

Tijdens de algemene beschouwingen van 19 september 2019 diende CDA-fractievoorzitter Pieter Heerma, mede namens zijn PvdA-collega Asscher, een motie in om “… te bezien of en op welke wijze gemeenten voor verhuurders die doelbewust te hoge huren in de gereguleerde woningvoorraad vragen stevige (bestuurlijke) boetes kunnen opleggen” (35300-22). De motie werd -met algemene stemmen!- aangenomen.

als wethouder in Utrecht trad ik actief op tegen huisjesmelkers, maar de effectiviteit van gemeentelijk beleid is sterk afhankelijk van het wettelijk instrumentarium

In februari van dit jaar liet minister Ollongren de Kamer weten (27926-337) dat zij werkt aan een wetsvoorstel waarin de motie Heerma-Asscher verwerkt is. In hetzelfde wetsvoorstel zal de mogelijkheid voor gemeenten om een vergunningplicht voor verhuurders in te voeren worden verankerd. Door de val van het kabinet Rutte-III en de formatieperikelen gaat het ongetwijfeld nog wel even duren eer de wet in het Staatsblad staat. Maar de kogel is door de kerk.

De motie Heerma-Asscher is een treffende illustratie van de lange adem die er nodig is om wetgeving te regelen, waarvan de logica voor gewone stervelingen buiten de Tweede Kamer zonneklaar is.

Ter illustratie mijn inbreng bij een algemeen overleg van de commissie wonen van de Tweede Kamer op 4 september 2008 (27926-128):

“De heer Jansen (SP): Voorzitter. Laat ik maar beginnen met het punt waarmee ik bij een vorig debat over dit onderwerp ben geëindigd. Hoe is het mogelijk dat huisjesmelkers keer op keer huren kunnen vragen boven het wettelijk maximum, en er hooguit met een standje van afkomen als zij tegen de lamp lopen? Zoiets zou toch strafbaar moeten zijn? Dit staat haaks op het rechtsgevoel van heel hard werkend en studerend Nederland, maar de ministers voor WWI en van Justitie verstoppen zich achter het contractrecht. Volgens hen heeft iedereen het recht om te veel te betalen. Ik heb weinig hoop dat ik de ministers zonder duidelijke uitspraken van de Kamer in beweging kan krijgen; daarvoor hebben wij het al té vaak geprobeerd. De fracties van de Partij van de Arbeid en GroenLinks waren het al eerder met ons eens, maar hoe zit het met de andere fracties, bijvoorbeeld die van het CDA? Die kunnen dit toch ook niet accepteren?

Het gaat niet om een uitzondering; op de particuliere kamermarkt is het eerder regel. Het recente onderzoek Huur niet te duur! van SSH Utrecht laat zien dat voor het aanbod van alle commerciële internetbemiddelaars in 86% van de gevallen huren boven het wettelijk maximum gevraagd worden. In bijna de helft van het aanbod is de vraagprijs zelfs meer dan € 100 boven het wettelijk maximum. Daarom stelt de SP-fractie het volgende voor: waarom komt er geen landelijke vergunningplicht voor kamerbemiddelaars, die gekoppeld is aan de verplichting voor de bemiddelaar om vooraf te controleren of de vraagprijs onder het wettelijk maximum ligt? In het verleden ging er van de lokale verordeningen nog enige preventieve werking uit op de kamerbemiddeling, maar inmiddels is het via internet kinderspel om regels van gemeenten die kamerzoekenden proberen te beschermen, te omzeilen. De minister kan de oplossing van dit probleem dus niet aan de gemeenten overlaten. Zij zal zelf actie moeten ondernemen.” einde citaat. Wat was de reactie van de minister?

“Minister Vogelaar: Ik zeg toe dat ik mij zal verdiepen in de vraag van de heer Jansen over een landelijke vergunningplicht. Ik heb er geen zicht op of er een brancheorganisatie is van kamerbemiddelingsbureaus. Mijn voorkeur gaat uit naar de route waarbij een brancheorganisatie dat soort van initiatieven neemt en wij niet in eerste instantie met een wettelijke verplichting komen.

De heer Jansen rekende eigenlijk al niet op een antwoord over de bovenwettelijke huren. Hij weet wat mijn antwoord is, namelijk dat ik ben voor de route via de Huurcommissie. Dat hoef ik niet te herhalen.” Einde citaat.

Bij datzelfde overleg deed de SP trouwens nog vijf andere voorstellen:

  • gezamenlijke procedure voor de  huurcommissie: waar blijft die? (minister: je kan met een gezamenlijke gevolmachtigde werken; PJ: dan houd je de bureaucratie en de kosten van vele parallelle procedures)
  • Preventieve toets op bovenwettelijke huur bij particuliere huurwoningen (minister: je kan achteraf, na het tekenen van het huurcontract, door de huurcommissie laten toetsen; PJ: dan blijven huisjesmelkers het proberen, de pakkans is klein en de sanctie ontbreekt)
  • Openbaar maken WOZ-waarde (SUCCES: daar was de minister positief over en dat is inmiddels gerealiseerd)
  • Vergunningplicht makelaars-taxateurs
  • Cijfers over kamernood onder studenten weer opnemen in jaarstukken WWI.

Twee maanden later trad Vogelaar af, ze werd opgevolgd door Van der Laan, die op zijn beurt in februari 2010 het veld ruimde toen het kabinet Balkenende IV viel. Daarna paste Eimert van Middelkoop tot oktober 2010 (start Rutte-I) op de winkel. Dit soort personele wisselingen helpt ook niet echt om tempo te maken…

Onder Rutte-I werd het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu afgeschaft. Wonen werd erbij gedaan door de minister van BZK: Piet Hein Donner. De eerste keer om het met hem te hebben over huisjesmelkers deed zich voor bij het commissiedebat wonen op 31 maart 2011 (27926-155).

“De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Overal waar sprake is van schaarste, zijn mensen te vinden die daarvan misbruik maken. Mijn collega’s hebben dan ook terecht het nodige gezegd over de misstanden in de grote steden. (…) Ik spreek de minister van Wonen er dan ook op aan dat hij het tot zijn taak moet rekenen om daarvoor een oplossing te vinden met de gemeenten en de woningcorporaties. (…) Wat ik nu ga zeggen is dan ook een beetje een herhaling van zetten, want mijn opmerkingen zijn de evergreens van het SP-gedachtegoed. Het zijn voorstellen die de afgelopen twintig jaar zeker vijftien keer de revue zijn gepasseerd.
De voorzitter: Je kunt ze dan natuurlijk ook overslaan!
De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter, dat doe ik niet. Dat doe ik namelijk pas als die voorstellen gerealiseerd zijn. Tot die tijd kom ik er echt elke keer weer op terug. Ik doe dat overigens ook omdat ik hoor dat andere partijen, bijvoorbeeld de LSVb, het ook nuttige maatregelen vinden.

1 Een landelijke vergunningplicht voor woning- en kamerbemiddeling.
Daarover zei de voorganger van de minister, de huidige burgemeester van Amsterdam, dat het niet nodig is en dat de gemeenten het zelf wel kunnen doen. Het probleem is echter juist dat veel kamerbemiddelingsbureaus landelijk via internet opereren. Het is daarom veel efficiënter om daaraan op landelijk niveau regels te stellen. Vandaar dat ik het waag om dit pleidooi te herhalen. Ik hoop op een milde reactie van de minister.

2 Het strafbaar stellen van recidive door verhuurders die consequent een te hoge huur vragen. Er zijn andere mogelijkheden overwogen, maar de SP-fractie vindt nog steeds dat de overheid hoort te beschikken over de helderste sanctie: strafbaarstelling. Ook die mevrouw die vandaag een prijs voor huisjesmelker van het jaar heeft ontvangen, vraagt huren die € 150 tot € 250 boven het wettelijke niveau liggen. De redenering van de vorige minister van Justitie was altijd: Nederland kent contractvrijheid. Dat moge zo zijn, maar hier is geen sprake van een redelijke verhouding tussen aanbieder en vrager. Als er geen gelijk speelveld is, moeten partijen die bij herhaling schandalig hoge huren
vragen, strafbaar kunnen worden gesteld.

3 Huurteams. Het is waar dat gemeenten die hiermee werken, Amsterdam en Utrecht, redelijk succesvol zijn. Het is echter afhankelijk van de gemeente of men daarmee werkt en dat betekent dat sprake is van rechtsongelijkheid tussen kamerhuurders in de ene en de andere studentenstad. En dan heb ik het nog niet eens over plaatsen zoals Zundert. Ik vraag mij echt af of wij niet zouden moeten kiezen voor een landelijke minimumnorm.” Einde citaat.

Minister Donner reageerde voor zijn doen niet al te onwelwillend, maar waarschuwde tegelijk voor allerlei uitvoeringsproblemen en “disproportionaliteit”. Drie maanden later vertrok hij op zijn beurt om vice-president van de Raad van State te worden. Liesbeth Spies volgde hem op, tot in mei 2012 Rutte-I ten val kwam door het wegvallen van de gedoogsteun van de VVD. Daarna werd Stef Blok onder Rutte-II de chef wonen, die een aantal wetswijzigingen door de kamer jaste die de huisjesmelkers juist nóg meer ruimte bieden: tijdelijke huurcontracten, hogere maximale huren en marginalisering van de sociale verhuurders door de verhuurderheffing.

Het schoot dus niet op met onze voorstellen. Gebeurde er helemaal niets? Nou dat ook weer niet: als huisbazen bij herhaling bovenwettelijke huren vragen gaan de leges bij zaken voor de commissie omhoog van €300 naar €700 en vervolgens naar €1400. Dat heeft enig afschrikkend effect op de kleine krabbelaars. Maar de professionele huisjesmelkers harken maandelijks een extra winst binnen die honderden keren zo hoog is als de bedragen die ze -af en toe- aan de Huurcommissie moeten betalen.

Nu worden de vergunningplicht en de bestuurlijke boete (daarvoor is gekozen in plaats van strafbaarstelling) alsnog wettelijk verankerd. Een overwinning voor de SP en een compliment voor mijn voorganger Remi Poppe. Want pleitte vanaf eind jaren negentig voor dit soort maatregelen, om de parasieten van de woningmarkt de voet dwars te zetten.

Sloop het woningwaarderingssysteem

(dit stuk, geschreven op 30 december 2016 kwam ik in mijn concepten tegen. Het blijkt ruim vier jaar later nog uiterst actueel, daarom publiceer ik het alsnog).

Volgens minister Stef Blok zijn er veel te veel sociale huurwoningen in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen heeft volgens een minister een te hoge kwaliteit voor het sociale segment. Daarmee wordt in zijn ogen beleggers, die meer huur vragen voor ongeveer dezelfde woningen, oneerlijke concurrentie aangedaan. De kwaliteit van de woningen en de daarbij behorende maximale prijs wordt bepaald met het woningwaarderingssysteem (WWS), dat de afgelopen jaren tijd zodanig verbouwd is dat iedere vorm van huurbescherming is verdwenen. Het systeem is daarmee wat mij betreft rijp voor de sloop.

IMG_9474

Het woningwaarderingssysteem is zo rot als een mispel

Lees verder Sloop het woningwaarderingssysteem

Coöperatief bezit: groot in Duitsland en Oostenrijk

Door de groeiende woningnood is er de laatste jaren toenemende discussie over fundamenteel andere verhoudingen op de woningmarkt. Nederland heeft nu een hoog aandeel koopwoningen (bijna 60%), een hoog aandeel corporatie huurwoningen (30%) en een beperkt aandeel commerciële huur en andere eigendomsvormen. Bij die andere eigendomsvormen staat coöperatief bezit, met name in de grote steden, in de belangstelling.

Sonnwendviertel in Wenen, paradepaardje van het coöperatief wonen

Het concept coöperatief bezit is al heel oud. Het idee werd in 1844 bedacht door een groep wevers uit de Engelse plaats Rochdale . Het paste in hun breder wereldbeeld: de Rochdale Principles. De essentie van een coöperatie is dat de gebruiker ook de eigenaar is. In 1869 richtten de bedenkers van de coöperatie ook de eerste coöperatieve woningbouwvereniging op. Daar zijn de huurders (en woningzoekenden) dus tevens eigenaar van de woningen. Het idee kreeg veel navolging: de Amsterdamse corporatie Rochdale was in zijn begintijd ook een coöperatie. In Nederland is de coöperatieve woningbouwvereniging na een voorspoedig begin in het slop beland door de Woningwet van 1901, waar coöperatief bezit werd uitgesloten voor Toegelaten Instellingen. Dat is de wettelijke term voor erkende woningcorporaties. Na 1970 kwam daar bovenop het fiscale stimuleringsbeleid voor de koopwoning in de vorm van de hypotheekaftrek. In dat klimaat heeft de wooncoöperatie het lastig.

Dit schitterende Amsterdamse School complex aan de Coöperatiehof in Amsterdam was een initiatief van de Amsterdamse coöperatie De Dageraad, die echter een aparte stichting moest oprichten om te voldoen aan de eisen van de Woningwet 1901. Geen coöperatief bezit dus. Lees hier meer over De Dageraad en dit sociale woningbouwcomplex

Als je behalve huurder ook eigenaar wil worden van je woning kost dat bloed, zweet en tranen. De titel van het jubileumboek Het begon met dubbeltjes van de Woonstichting De Key -een prachtboek van Jos van der Lans- herinnert aan het dubbeltje dat de leden van de Bouwmaatschappij tot verkrijging van Eigen Woningen iedere week opzij moesten leggen om een kans te hebben ingeloot te worden. Bij 5.000 leden konden er jaarlijks 60 woningen gebouwd worden, die vervolgens tegen een gebruiksvergoeding van 1 gulden/week beschikbaar gesteld werden aan de leden. Met die vermogensopbouw zou het een jaar of 50 duren eer alle leden daadwerkelijk bediend waren..

binnentuin coöperatief wooncomplex Sonnwendviertel

Daarmee is behalve de kracht ook de zwakte van de coöperatie aangegeven. Hoe armer je bent, des te zwaarder of die “dubbeltjes” drukken op je dagelijks leefbudget. De echte lage inkomens hebben ook in Nederland niet de financiële ruimte om geld opzij te leggen voor bezitsvorming. Zeker niet voor bezitsvorming waarbij de lusten pas na verloop van vele jaren genoten kunnen worden. In de praktijk is de coöperatieve gedachte dan ook vooral omarmd door de middeninkomens. In de landbouw, op dit moment in de duurzame energie, en ook bij het coöperatieve woningbezit. De grootste coöperatie van Wenen Socialbau AG bezit ruim 50.000 woningen. Om voor een woning in aanmerking te komen moet je jaarlijks een bescheiden contributie betalen. Maar daarnaast betaal je bij woningtoewijzing een eigen bijdrage die op dit moment meestal tussen €10.000 en €20.000 bedraagt.

twee voorbeelden van woningaanbod Socialbau AG (april 2021), met een voor de regio Wenen aantrekkelijke huur, maar een stevige eigen bijdrage

Niet onoverkomelijk met een middeninkomen en er staat een lagere maandhuur tegenover. Maar de doelgroep van de volkshuisvesting, zoals in Nederland de huishoudens worden aangeduid die recht hebben op huurtoeslag, zal zo’n bedrag meestal niet achter de hand hebben. In landen waar coöperatief woningbezit groter is dan in Nederland -met name Oostenrijk, Duitsland, Zwitsersland- bedienen de coöperaties met name de middeninkomens. Daar is trouwens niks mis mee. Ik beschouw de coöperatie als een beter alternatief voor de Vereniging van Eigenaren, die in Nederland verplicht is bij appartementen. VvE’s zijn een lastige rechtsvorm, omdat ze alleen gaan over het collectieve deel van appartementen (bv. dak, gemeenschappelijke ruimten, parkeergarage, tuin) waardoor de eigenaren ze toch vooral als een vorm van overhead beschouwen. Ook is de financiële drempel om een appartement te kopen veel hoger dan je in te kopen bij een coöperatie als Socialbau.

Van boven naar beneden: de gemeenschappelijke bibliotheek, fietsenstelling, hobbyruimte/ werkplaats en dakterras met bijenkasten van het coöperatief complex aan de Alfred Adler Strasse

De financiële drempel bij de oude coöperaties in Berlijn is lager. Bij de Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 betaal je €300 entree om lid te worden. Je moet daarnaast minimaal één aandeel van €300 in de coöperatie kopen. Zodra je een woning toegewezen krijgt komt daar de verplichting bij om nog een aantal aandelen te kopen, afhankelijk van de grootte van de woning. Door de lagere drempel hebben de grote Berlijnse coöperaties dan ook veel gemeen met de Nederlandse corporaties, met het verschil dat ze toch vooral het lagere middensegment bedienen.

In de landen waar wooncoöperaties populairder zijn dan in Nederland is het wettelijk kader wat uitgebreider dan bij ons. Zo moet je in Duitsland als wooncoöperatie zijn aangesloten bij een Prüfungsverband: een vorm van kwaliteitsbewaking. Desondanks er veel vrijheid om de spelregels van de coöperatieve vereniging zelf te bepalen. Zo zijn er grote verschillen in de jaarlijks uitbetaalde rente over het ingelegde vermogen van de leden. Bij de meeste Duitse coöperaties ligt die tussen 2-4%, maar er zijn ook coöperaties die geen rente uitkeren. De vermogensgroei wordt dan voor 100% gesocialiseerd en ingezet voor de maatschappelijke taak.

Als er veel eigen vermogen is opgepot in een vereniging is de controle op het beheer van dat vermogen belangrijk. Anders dan in Nederland -waar de corporaties vrijwel allemaal de stichtingsvorm hebben- is de coöperatie per definitie een vereniging. Toch is dat geen garantie voor een effectieve controle door de leden. Bijna alle grote wooncoöperaties hebben een vorm van getrapte vertegenwoordiging, waarbij de leden per complex/wijk vertegenwoordigers in een ledenraad kiezen, de ledenraad benoemt leden van de Raad van Toezicht die de belangrijkste rol heeft in het aanstellen en controleren van het management. Dit systeem werkt alleen goed als er actief onderhoud gepleegd wordt: je moet als vereniging veel energie steken in het betrekken van je leden bij de besluiten. De grote Duitse en Oostenrijkse coöperaties kampen per saldo met hetzelfde legitimatieprobleem als de Nederlandse megacorporaties. Volgens mij is een schaal van 20-100 woningen de meest natuurlijke omvang, wil je recht doen aan het oorspronkelijke ideaal: collectief voorzien in je eigen huisvesting. Om te voorkomen dat het beheer dan relatief duur wordt kan dat geheel of gedeeltelijk uitbesteed worden aan gespecialiseerde beheerorganisaties, zoals die nu al bestaan in de VvE-sector.

Een specifiek Nederlands fenomeen is de toevoeging van een hoofdstuk(je) over wooncoöperaties aan de Woningwet 2015. PvdA Eerste Kamerlid Adri Duivesteijn stelde dat als voorwaarde voor steun aan het wetsvoorstel. Zijn sympathieke idee was dat corporatiehuurders de kans moeten krijgen om het eigendom of beheer van hun complex over te nemen. Corporaties zijn op grond van de wet alleen verplicht om mee te werken aan een haalbaarheidsonderzoek en dat ook deels te financieren. Écht overdragen van woningen doen ze maar mondjesmaat. Ik ben er onder de huidige omstandigheden -een veel te kleine sociale huurvoorraad- ook niet erg enthousiast over om de schaarste aan de onderkant nóg groter te maken ten gunste van de middeninkomens. Het lijkt me verstandiger om voor en mét die groep nieuwe woningen te ontwikkelen of te transformeren, zoals op dit moment in Amsterdam gebeurt. Dat past ook beter bij de oorspronkelijke gedachte van de coöperatie.

Wil je meer weten over woon-coöperaties dan is de website van Die Wohningsbau Genossenschaften Deutschland een goede informatiebron. Duitsland telt zo’n 2.000 wooncoöperaties met 2,2 miljoen woningen. Voor de specifieke Nederlandse situatie bieden de website van Cooplink (het kennisnetwerk van wooncoöperaties) en het kennisdossier wooncoöperaties van Platform31 veel nuttige informatie.

Verkoop monumentenbezit Stadsherstel Midden Nederland (Mitros)

Waarom zou een woningcorporatie woningen verkopen aan een belegger? Waarom zou een SP-wethouder daar toestemming voor geven? Dat lijken me twee interessante vragen voor een journalist die zich verdiept in de verkoop van Stadsherstel Midden Nederland (SHMN) en 22 andere losse, deels monumentale panden van Mitros in 2018. Cees Grimbergen schreef tussen januari-maart 2021 vijf artikelen in DeNUK over de verkoop van de 20 woningen en 2 bedrijfspanden die in 2018 zijn toegevoegd aan de verkoop van het SHMN-bezit. De levering van die panden is anderhalf jaar opgehouden doordat de Autoriteit Woningcorporaties meer tijd wilde om een zorgvuldige toetsing te doen van het verkoopverzoek. Na die zorgvuldige toetsing concludeerde de AW dat de verkoop toelaatbaar is. Desondanks trok Grimbergen zijn conclusie al voor hij een woord op papier zette: steenrijke, arrogante corporatie gaat voor het grote geld, ten koste van de belangen van zijn huurders. Oliedomme gemeente -waar heb ik dat vaker gehoord?- steekt geen vinger uit om de rechten van de huurders te beschermen. Shocking toch?

SHMN: Lange Nieuwstraat 48

Nu de werkelijkheid. In 1993 privatiseerde de gemeente Utrecht zijn woningbedrijf (WBU), dat kort daarop in 1998 fuseerde met de woningbouwverenigingen K77 en wbv Nieuwegein. Deze fusiecorporatie kreeg de naam Mitros. De woningen van WBU waren slecht onderhouden. De gemeente Utrecht, die anno 2021 groeit als kool, was in de jaren 70 en 80 juist gekrompen waardoor ze in de financiële problemen was gekomen. Bij de slechte toestand speelde ook een rol dat gemeentelijke woningbedrijven sinds de jaren 80 geen nieuwbouw meer mochten plegen. Het Rijk wilde de gemeenten hiermee onder druk zetten om hun bezit over te hevelen naar de woningcorporaties. Die strategie is -op enkele kleine gemeentes na- succesvol geweest.

De gemeente was dus te arm om een vergoeding voor het achterstallig onderhoud (geschat op 170 miljoen gulden) mee te geven aan het WBU bij de vorming van Mitros. In plaats daarvan kreeg het WBU als bruidsschat 1000 -grotendeels woningen- ‘aangekocht bezit’ mee. Dat waren oude panden in de binnenstad en de stadsvernieuwingswijken, aangekocht in de jaren 1950-1970 om te slopen ten behoeve van verkeersdoorbraken, parkeerplaatsen en grootschalige stadsvernieuwing. De panden van SHMN behoorden tot deze bruidschat.

SHMN: bolwerk Manenburg 1/2

Rond 1970 kenterde het denken over de stedenbouwkundige ontwikkeling van Utrecht. Mensen begonnen in de gaten te krijgen dat door sloop waardevol erfgoed verloren zou gaan en dat het ombouwen van de binnenstad tot autoparadijs ten koste zou gaan van de leefbaarheid. Een deel van de aangekochte panden werd gekraakt en de plannen voor sloop en verkeersdoorbraken gingen van de baan. Daarmee was de noodzaak voor de gemeente om deze woningen in eigendom te houden vervallen. Dus was de vorming van Mitros in 1993 een mooie gelegenheid om afscheid te nemen van deze steen in de maag. De 1000 panden mochten door Mitros verkocht worden om met de opbrengst het achterstallig onderhoud van de sociale huurcomplexen weg te werken. Dat bleek echter gemakkelijker gezegd dan gedaan. In de ‘aangekocht bezit’ panden woonden naast huurders die tot de reguliere doelgroep van Mitros behoorden ook een flink aantal goed opgeleide Utrechters. De krakers van Nieuw Amelisweerd en de Luie Lackei namen Bernard Tomlow in de arm, om huurcontracten op te stellen waarbij ze bij verhuizingen tot in lengte van jaren hun eigen opvolgers mogen aanwijzen. En ook de reguliere huurders waren niet van plan om te vertrekken: omdat hun woningen tot voor kort bestemd waren voor de sloop waren de huren laag en de binnenstad zat als woongebied opeens flink in de lift. Het lukte Mitros dus niet om het aangekocht bezit snel af te stoten. Dit is een belangrijke verklaring dat het veel langer dan wenselijk was -ruim 20 jaar- geduurd heeft om het ergste achterstallig onderhoud van de sociale huurwoningen weg te werken. En zelfs nu is er nog een aantal complexen waar de kwaliteit onder de maat is.

SHMN: hofjeswoningen Wolter Heukelslaan 8-35

Uiteraard is het onderhouden van losse panden veel duurder dan bij complexen die bestaan uit veel dezelfde woningen. Dat geldt dubbel als deze panden ook nog oud, soms zelf honderden jaren oud, zijn, zoals het geval is met de 240 monumentale woningen uit het aangekocht bezit. Mitros heeft daarom in 2009 samen met de Amersfoortse corporatie De Alliantie besloten om hun monumentale bezit in Utrecht en Amersfoort in een aparte onderneming onder te brengen: Stadsherstel Midden Nederland. Ze hoopten door de samenwerking efficiënter te kunnen werken. Het onderhoud bleef echter twee keer zo duur als bij het gewone bezit van de corporatie.

Door de invoering van vennootschapsbelasting (2009) en een verhuurderheffing (2013) voor sociale huurwoningen verslechterde de financiële situatie van de woningcorporaties sterk. Daar kwam nog bij dat de verhuurderheffing, die gemiddeld 1,5 maand huur per jaar kost, gebaseerd is op de WOZ-waarde van het bezit. De WOZ-waarde van panden in de binnenstad van Utrecht is ongeveer 2x zo hoog als van sociale huurwoningen in Kanaleneiland of Overvecht. Dat betekent dat de exploitatie van een SHMN woning in de binnenstad aan extra belasting en duurder onderhoud zo’n €2000 per jaar meer kost dan bij een sociale huurwoning. Je kan natuurlijk zeggen: so what? Maar dan moet je je realiseren dat corporaties geen subsidie krijgen om onrendabele huurwoningen te blijven exploiteren. In tegendeel: ze zijn op dit moment netto de pinautomaat van de minister van financiën. Als je 240 woningen met een extra onrendabele top in bezit houdt betekent dit feitelijk dat de andere huurders van Mitros daarvoor de rekening betalen: bijna €20 per huurder per jaar.

SHMN: Tuinstraat 4-42 (door Mitros teruggenomen in sociale verhuur)

Mitros besloot dus deze huurwoningen te verkopen, om de opbrengst te gebruiken voor investeringen in de kernvoorraad. Dat was ook in lijn met de afspraken die bij de verzelfstandiging in 1993 gemaakt waren. Maar de corporatie had op grond van afspraken die later gemaakt waren voor de verkoop tóch toestemming nodig van de gemeente Utrecht. Als wethouder wonen was mijn lijn: ik ben bereid om die toestemming te geven onder voorwaarden, waarvan de drie belangrijkste zijn: 1 de opbrengst wordt geherinvesteerd in de kerntaken 2 in de verkoopvoorwaarden worden voldoende waarborgen voor de huidige en toekomstige huurders van de woningen verankerd 3 het behoud van de monumentale kwaliteit van de woningen wordt afdoende verzekerd.

In een van de artikelen van Grimbergen wordt gesuggereerd dat ik tot het laatste moment verstoppertje gespeeld zou hebben over mijn standpunt. Niets is minder waar: op 29 augustus 2017, 7 maanden voor het formele Collegebesluit, heb ik naar aanleiding van raadsvragen van SP en GroenLinks al laten weten bereid te zijn mee te werken aan verkoop onder voorwaarden. Die voorwaarden zijn verder uitgewerkt in de raadsbrief van 13 december 2017. En vervolgens met de gemeenteraad besproken tijdens een commissievergadering op 18 januari 2018 (zie verslag, pag.18 e.v.). Het formele collegebesluit van april 2018 is genomen op basis van de toetsing van het bod van de winnaar aan de drie maanden eerder met de gemeenteraad besproken voorwaarden. Het Collegebesluit is uitgebreid gedocumenteerd met de raad gedeeld op 18 april 2018. De verkoopvoorwaarden van de gemeente Utrecht zijn overgenomen in het verkoopcontract. Die procedure lijkt me -ook achteraf bezien- zorgvuldig.

Was dit een eenvoudig besluit? Nee. Ik vind een goede spreiding van sociale huur over de stad belangrijk om de tweedeling naar inkomen en opleiding tegen te gaan. De binnenstad is een van de wijken met het laagste aandeel sociale huur. In 2021 bezitten de corporaties er 18% van de ruim 9800 woningen. Dat is een vergelijkbaar percentage als de wijken Vleuten-De Meern en NoordOost (beide 18%). Ter vergelijking: in de Overvecht is 67% van de woningen corporatiebezit. (Cijfers per 1-1-2020, bron: allecijfers.nl ). Commerciële verhuurders hebben in de Binnenstad juist een hoog marktaandeel: 48% in 2020. Dat aandeel wordt door verkoop dus nog wat hoger.

SHMN: Oudegracht 194 (bovenwoningen Dille & Kamille)

Toch denk ik dat de verkoop per saldo een verstandige zaak was. Op de voorwaarden kom ik later terug. Maar eerst de algemene overwegingen. Behalve dat de 240 huurwoningen van SHMN qua kosten veel duurder waren dan het gemiddelde bij Mitros wijkt ook de samenstelling van het huurdersbestand van de 240 woningen sterk af. In de reguliere woningvoorraad in wijken als Overvecht, NoordWest, West, ZuidWest en Zuid bestaat een steeds hoger aandeel van de huurders uit huishoudens met de combinatie laag inkomen/lage opleiding. Een ook sterk groeiend aandeel van deze huishoudens heeft daarnaast problemen achter de voordeur: psychiatrie, schulden, huiselijk geweld, taalachterstanden en nog veel meer, in welzijnsjargon meestal aangeduid als ‘rugzakje’. Deze ontwikkeling is geen toeval, maar het gevolg van bewust beleid van achtereenvolgende liberale kabinetten, die de positie van woningcorporaties willen marginaliseren tot vangnet voor de armsten.

De huurders van de 240 SHMN woningen vallen niet of nauwelijks in de combinatie arm/laag geschoold. Een deel valt in de categorie arm/hoog geschoold en een aanzienlijk deel valt in de categorieën modaal/hoog geschoold of hoger. Ik ben groot voorstander van gemengde complexen bij corporatiebezit: die dragen immers bij aan gemengde wijken en gemengde wijken bieden de beste condities voor huishoudens die het moeilijk hebben om de weg naar boven te vinden. Maar tegelijkertijd constateer ik dat het SHMN-bezit niet bijdroeg aan die doelstelling. Het ligt dan niet voor de hand om de huurders die tot de kerndoelgroep van de corporaties behoren €20 per jaar te laten bijdragen aan verspreid monumentaal bezit in de binnenstad.

SHMN: Wijde begijnestraat 15-17

Hoe kan het dat het gemiddelde profiel van de SHMN-huurders zo sterk afwijkt van het gemiddelde van Mitros? Dat heeft twee verklaringen. De eerste is dat dit de aantrekkelijkste woningen van de corporatie zijn. Als je dat lot uit de loterij getrokken hebt blijf je er je hele leven wonen. Ook als je destijds begon als student en nu bent afgestudeerd. Ook al verdiende je eerst weinig en nu meer. Of veel meer. De mutatiegraad (=het aandeel vrijkomende woningen/jaar) is in aantrekkelijke corporatie huurwoningen veel lager dan gemiddeld. In Kanaleneiland of Overvecht verhuis je automatisch door als je meer gaat verdienen. Bijkomend effect was tot 2014 dat deze woningen ook nog eens relatief goedkoop waren. Door de lage mutatiegraad was er veel minder sprake van huurharmonisatie: extra huurverhoging bij mutatie. De huren van slechte woningen in grote, monotone complexen waren dus vaak hoger dan bij het beste bezit. Dat is door de inkomensafhankelijke huurverhoging van Stef Blok – waar ik overigens een hartgrondig tegenstander van ben- veranderd. Sinds die tijd wordt de huur van huurders met een bovenmodaal inkomen extra verhoogd.

De tweede verklaring voor het afwijkende profiel is dat de aantrekkelijkste woningen van corporaties uitsluitend worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Door de woningnood heb je voor de meest aantrekkelijke complexen vaak 15-20 jaar inschrijfduur nodig om als winnaar uit de bus te komen en woningzoekenden met een rugzakje hebben nooit 15-20 jaar inschrijfduur. Het zou dus uit het oogpunt van gemengde complexen voor de hand liggen om een deel van de woningen in de aantrekkelijke  wijken gericht toe te wijzen aan kansarme woningzoekenden uit de primaire doelgroep. Die discussie ben ik wel gestart, maar heb ik niet meer kunnen afronden in de tijd (2014-18) die mij gegeven was als wethouder.

SHMN: Kromme Nieuwegracht 43 (Truttige Tuyl)

Ik vind het overigens volkomen logisch dat de huurders van de SHMN-woningen bezwaar maakten tegen de verkoop: dat is hun goed recht. Ik vind ook dat je als wethouder volkshuisvesting het belang van zittende huurders in een complex/portefeuille zwaar moet meewegen bij ingrijpende besluiten. Maar je moet ook andere belangen meewegen: in dit geval de belangen van huurders en woningzoekenden uit de kerndoelgroep. Per saldo vond ik die laatste belangen zwaarder wegen. Mitros had volgens mij zijn huurders en de huurdersorganisaties HNM ook beter in een eerder stadium kunnen informeren over hun verkoopplannen. Al denk ik niet dat dit veel had uitgemaakt voor het eindoordeel van de huurders.

Dan nu de verkoopvoorwaarden die ik gesteld heb. Allereerst ‘De opbrengst wordt geherinvesteerd in de kerntaken’. In 2021 worden voor Mitros 104 sociale eenheden op de ABC-straat opgeleverd, die in 2028 worden omgezet naar 86 zelfstandige sociale huurwoningen. Dat zijn op één locatie al meer sociale huurwoningen dan er -op termijn- verloren gaan door de verkoop van het SHMN-bezit. En wat nog belangrijker is: deze woningen worden wél verhuurd aan de huurders uit de kerndoelgroep, die normaal in de binnenstad niet aan de bak komen. Overigens blijft er na de investering voor dit project nog een flink bedrag uit de verkoop van het SHMN-bezit over voor andere investeringen in de kerntaken. Zoals twee projecten sociale huurwoningen ten westen van de binnenstad, die op dit moment in aanbouw zijn: 73 woningen op het Heycopterrein (Dichterswijk) en 120 woningen Defensieterrein (Transwijk).

SHMN: Wittevrouwensingel 13-25 (Breyer Kameren)

De tweede voorwaarde die ik gesteld heb was: ‘In de verkoopvoorwaarden worden voldoende waarborgen voor de huidige en toekomstige huurders van de woningen verankerd’. Bij de commissiebrief van 18 april 2018 horen een aantal bijlagen, met onder meer een gedetailleerde uitwerking van de voorwaarden die de gemeente aan verkoop verbonden heeft en de huidige en toekomstige status per woning.

Samenvattend is het beeld als volgt:

  • De SHMN portefeuille telt 239 eenheden;
  • Daarvan worden 20 woningen in de Tuinstraat teruggekocht door Mitros; deze woningen waren in de jaren 80 gesloopt en herbouwd achter de oorspronkelijke monumentale gevel, ze blijven ook in de toekomst in de sociale huur;
  • 22 monumentale panden van Mitros buiten de SHMN-portefeuille (20 woningen en 2 bedrijfseenheden) worden toegevoegd aan de te verkopen voorraad; ook dit gaat om verspreid bezit, met een vergelijkbaar kostenpatroon als de SHMN-woningen; daarmee komt het totaal aantal aan een belegger te verkopen eenheden op 241
  •  Daarvan waren er 54 op het moment van verkoop al geliberaliseerd;
  • 65 onzelfstandige wooneenheden zijn en blijven sociale huur;
  • 74 wooneenheden (deels zelfstandig, deels onzelfstandig) waren op het moment van verkoop via erfpachtbepalingen bestemd als sociale huur; daarvan blijven er 38 sociale huur; 10 verschuiven op termijn naar de middenhuur (op basis van de lokale voorwaarden van het actieplan middenhuur); 16 onzelfstandige eenheden in kapitale panden als Nieuw Amelisweerd en de Luie Lackei mogen op termijn geliberaliseerd worden; 10 onzelfstandige eenheden mogen op termijn worden getransformeerd tot een kleiner aantal zelfstandige woningen en daarna verhuurd in de vrije sector
  • 32 woningen hebben een puntentelling <145 WWS-punten; die blijven op grond van de geldende huurwetgeving in de sociale huur; mocht die wetgeving in de toekomst verslechteren, waardoor ze wél geliberaliseerd mogen worden, dan is vastgelegd dat ze in de middenhuur (conform de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur) verhuurd moeten worden.
SHMN: Breedstraat 49/49bis

Kortom: afhankelijk van de toekomstige huurbescherming verdwijnen er maximaal 68 wooneenheden in de binnenstad uit de sociale huur ten opzichte van het aantal op het moment van verkoop. Daar staat dus nu al de toevoeging van 104 (na 2028: 86) eenheden in de ABC-straat tegenover.

‘Maar wie garandeert mij dat de nieuwe eigenaar zich aan de afspraken houdt?’ denkt u wellicht. Daar heeft u een punt, in die zin dat overheden niet erg goed zijn in toezicht & handhaving. Dat is ook niet zo’n populaire taak bij de kiezer trouwens. In het verkoopcontract zijn sancties bij schending van de contractuele bepalingen opgenomen, maar de gemeente heeft zelf geen zicht op de naleving van alle huurvoorwaarden, zoals de huurprijs. Daar zullen de huidige en toekomstige huurders zelf aan de bel moeten trekken als afspraken niet worden nagekomen. Om die reden is van belang dat de verkoopvoorwaarden openbaar zijn. En dat zijn ze.

SHMN: Voorstraat 90-92

Tenslotte de derde voorwaarde die we als gemeente gesteld hebben: ‘Het behoud van de monumentale kwaliteit van de woningen wordt afdoende verzekerd.’ Dat was zolang de SHMN-woningen eigendom waren van Mitros niet verzekerd. Het reguliere onderhoud was al twee keer zo duur als bij een normale corporatiewoning. En er was geen budget voor de peperdure renovatie/restauratie die in een aantal gevallen nodig was. Bij de selectie van een koper is dus -naast opbrengst- ook gekeken naar ervaring van de koper met het beheer van monumentaal bezit.

MHM Onroerend Goed uit Woerden, de winnaar van de aanbesteding, is eigenaar van een grote vastgoedportefeuille in Amsterdam, waaronder een flink aantal monumenten. Het Parool schreef op 4 november 2017 in zijn artikel  ‘Dit zijn de grootste spelers op de Amsterdamse woningmarkt’ over Cock van Mourik (Resman/MHM):Is al decennia vanuit Woerden een grote, degelijke speler op de Amsterdamse vastgoedmarkt.” In hetzelfde artikel werd een boekje opengedaan over de wanpraktijken van een aantal andere vastgoedtycoons in Amsterdam.

SHMN: Minrebroederstraat 1

Aan de aanbesteding hebben 22 potentiële kopers meegedaan, waaronder ook Stadsherstel Utrecht (niet te verwarren met SHMN). In een van de artikelen van Grimbergen wordt directeur Johan Blom opgevoerd: “Blom hoorde in 2017 dat Mitros de 239 monumentale huurwoningen wilde verkopen. Hij constateerde dat Mitros in de voorgaande jaren al een aantal woningen -tegen de voorschriften- had geliberaliseerd. En maakte onmiddellijk een afspraak met de wethouders Jansen (Wonen) en Geldof (grondzaken). Hij vertelde hen dat Stadsherstel Utrecht ‘de 239’ graag wilde kopen. Blom: ‘Ik garandeerde hen dat de sociale huurwoningen in het pakket voor altijd sociaal verhuurd zouden blijven worden. Het was een beschaafd gesprek, maar weinig enthousiast.’” Einde citaat.

Het geheugen van Blom laat hem in de steek (of hij wordt verkeerd geciteerd). Bij het gesprek heb ik aangegeven dat -wat mij betreft- Stadsherstel Utrecht een plausibele koper van de woningen kon zijn, maar dat wij daar als gemeente Utrecht niet over gingen. De aanbesteding werd niet door de gemeente maar door Mitros (en collega corporatie De Alliantie) georganiseerd. Ook de aanbestedingsvoorwaarden zijn opgesteld door de corporatie, niet door de gemeente. Mitros wist wel dat de toestemming van de gemeente -een ontbindende voorwaarde voor de verkoop- slechts zou komen als in voldoende mate aan de drie door ons gestelde voorwaarden voldaan zou worden. Maar dat betekent niet dat je als gemeente zo maar een aanbesteding mag doorkruisen door het voorschrijven van één specifieke koper. Ik zou het overigens prettig gevonden hebben als Mitros mij ook geconsulteerd had vóór het publiceren van de aanbestedingsvoorwaarden.

SHMN: Achter Sint Pieter 13

Heeft Mitros een reële prijs ontvangen voor de woningen die ze aan MHM Onroerend Goed verkochten? In de vijf artikelen van Grimbergen komen twee antwoorden op deze vraag langs: te veel en te weinig. Het lijkt me onmogelijk dat dit allebei waar is.

In het artikel van 22 januari wordt gesuggereerd dat er te weinig betaald is. Ik citeer:

“Van Mourik betaalt voor de 22 wooneenheden in de binnenstad € 6.250.000 aan Mitros. Dat is gemiddeld per woning 284.000 euro. Tonny: ‘Van Mourik heeft aan ons huis en de 21 andere eenheden een koopje.’ Bijzonder detail. In de zomer van 2018 sluiten Mitros en van Mourik de eerste koopafspraak. De officiële WOZ-waarde is dan boven de 7 miljoen: 7.176.000 euro. In een advertentie in het Financieele Dagblad voor een openbare bieding noemt Mitros een ondergrens voor serieuze biedingen van € 6.230.000 euro. Van Mourik biedt 20.000 euro meer. Jonathan Joosten: ‘De huurders mogen de huizen niet voor de WOZ-waarde kopen. Een belegger mag dat voor bijna 1 miljoen eronder. Maatschappelijk en sociaal kapitaal gaat zo naar privé ondernemingen. Een doodzonde volgens de conclusies van de Parlementaire Enquete naar de Woningcorporaties, in 2014.’” Einde citaat.

SHMN: Zuilenstraat 50-56

Tonny en Jonathan zijn huurders die hun woning graag gekocht zouden hebben, maar Grimbergen is het blijkbaar met hen eens: er is maar €20.000 boven de bodemprijs geboden een €1 miljoen onder de WOZ-waarde.

De eerder geciteerde directeur Johan Blom van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel, die zelf €19 miljoen bood bij de aanbesteding van de SHMN-portefeuille, denkt er in DeNUK van 15 maart anders over: “Mitros en de gemeente Utrecht gaan voor belegger van Mourik als koper die bijna dertien miljoen euro meer betaalt: 31.981.000 euro. Die opbrengst is voor Mitros. Dertien miljoen meeropbrengst is prachtig voor een bedrijf dat rendement wil maken. Maar moet je 13 miljoen extra willen hebben als ‘maatschappelijk’, ‘sociaal’ en ‘respectvol’ in je naam zitten? En je missie op ‘goed wonen voor mensen met een laag inkomen’ gericht is.” Einde citaat. Stadsherstel Utrecht verhuurt volgens mijn informatie ook volop in de vrije sector. Maar de stelling van Blom, die niet weersproken wordt door Grimbergen, is dat er dus te véél betaald is, meer dan past bij een huurdersvriendelijke exploitatie.

SHMN: Springweg 78-80

Nu de werkelijkheid. De realiteit is dat de betaalde prijs in overeenstemming is met de marktwaarde van verhuurde panden die als pakket verkocht worden. Een vuistregel is dat dan de waarde in vrije verkoop min 30% betaald wordt. Waarom is dat zo? Dat komt omdat de zittende huurders een huur betalen die lager is dan de markthuur als ze leeg verkocht zouden worden. De zittende huurders, die contracten hebben voor onbepaalde duur, kunnen ook nog zo lang blijven huren als ze willen. Dat kan tientallen jaren zijn. Tenslotte zakt de marktwaarde bij verhuurde panden nog verder als er aanvullende eisen gesteld worden aan de verhuur in de toekomst. De gemeente Utrecht heeft in dit geval een groot aantal eisen gesteld met betrekking tot het huurniveau, eisen die grotendeels ook van toepassing blijven na mutatie.

Dan een laatste argument van Grimbergen: Mitros is stinkend rijk, die hadden gemakkelijk die extra kosten van de monumentenpanden voor hun rekening kunnen nemen. En als je het jaarverslag 2019 van Mitros leest, zou je op het eerste gezicht denken dat dat klopt. Het eigen vermogen bedraagt €3,7 miljard. Zelfs als je bijna 30.000 verhuureenheden bezit is dat een hoop geld. Maar dat vermogen zit in stenen, het staat niet op de bank. De waardering van die stenen is sinds 2014 gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Dat is ongeveer die WOZ-waarde – 30% waar ik het eerder over had. De marktwaarde in verhuurde staat is véél hoger dan de waarde bij doorexploitatie in de sociale huur, wat de wettelijke kerntaak van een woningcorporatie is.

De waarderingsgrondslag op basis van marktwaarde is ingevoerd door minister Stef Blok. In een debat met hem (ik was toen nog kamerlid) heb ik voorspeld wat de reden was om deze nieuwe waarderingsgrondslag in te voeren: het wordt eenvoudiger om corporaties te framen als luie, volgevreten organisaties die veel te weinig doen met hun geld. Cees Grimbergen is het klaarblijkelijk eens met die redenering.

Begin 2020 verscheen er een studie van de adviesbureau’s Companen en Thésor over de effecten van de verhuurderheffing op de financiële positie van woningcorporaties, in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond. Zij concludeerden dat al in de periode 2019-2023 bij een aantal corporaties de operationele kasstroom niet meer voldoende is om de gewenste kerntaken betaalbaarheid (obv afspraken Sociaal Huurakkoord), nieuwbouw en verduurzaming te kunnen betalen. Een “tegenonderzoek” in opdracht van het ministerie van BZK bevestigde deze conclusie, zij het dat daar het tekort zich wat later zou voordoen. Corporaties zijn niet rijk, al hebben ze veel vermogen. Als wethouder heb ik altijd als lijn aangehouden dat corporaties financieel scherp aan de wind moeten zeilen om zoveel mogelijk woningzoekenden een betaalbare woning te kunnen bieden. Op dit moment heeft Mitros financieringsruimte genoeg, maar op je financiering moet je aflossen en rente betalen. Als je investeert in projecten die verliesgevend zijn (“onrendabele top”) moet de optelsom van huurinkomsten en andere baten (“kasstroom”) voldoende zijn om dat tekort af te boeken. Daar zit op dit moment het grootste financiële knelpunt bij de sociale verhuurders.

Daarmee kom ik tot mijn conclusie. Net als bij “Kanalengate” shopte Cees Grimbergen ook bij zijn artikelenreeks over de verkoop van de monumentenwoningen uiterst selectief uit de beschikbaar gestelde feiten. Hij liet de hele landelijke context weg, die immers duidelijk zou maken dat de corporatie door de vele grepen in de kas voor een moeilijke keus stond. Hij negeerde en/of ontkende dat de exploitatiekosten (extra onderhoud en extra verhuurderheffing) voor het monumentale bezit veel hoger zijn dan bij een gewone corporatiewoning. Hij negeerde dat het profiel van de huurders van SHMN sterk afwijkt van de huurders van hun gewone sociale huur complexen en dat dit bezit daarom ook nauwelijks bijdraagt aan de ongedeelde stad. En hij bevestigt het frame dat corporaties op een grote zak met geld zitten en daar niks mee doen, een beeld dat in de Kamer met name door VVD-woordvoerder wonen Daniël Koerhuis gekoesterd wordt. In zo’n gezelschap zou ik me niet thuis voelen.

Als illustratie bij dit artikel heb ik een serie foto’s opgenomen die een goed beeld geven van de diversiteit van de SHMN-woningen. Ter vergelijking hieronder twee foto’s van “doorsnee bezit” van Utrechtse woningcorporaties.

“Kanalengate”

De afgelopen maanden schreef Cees Grimbergen een serie artikelen over de verkoop van 241 monumentale woningen en bedrijfsruimten in de binnenstad van Utrecht door woningcorporatie Mitros aan MHM Onroerend Goed uit Woerden. Grimbergen vindt de verkoop asociaal en wijst de beschuldigende vinger richting Mitros -die voor het grote geld zou gaan- en richting gemeente Utrecht. En bij de gemeente Utrecht moeten Paulus Jansen (oud-wethouder wonen 2014-18) en Kees Diepeveen (mijn opvolger) het ontgelden.

De Auriollaan in Kanaleneiland/Utrecht. Links een gerenoveerd blok portiekflats die aan individuele kopers verkocht zijn. Rechts een identiek blok dat deel uit maakt van de aan Aventicum verkochte woningen, die in 2017 zijn doorverkocht aan Capreit. Rechtsvoor een blok nieuwbouw-koopwoningen gebouwd door Heijmans, de aannemer die ook de portiekflats renoveerde.

Ik heb niet meegewerkt aan de artikelserie, omdat ik geen enkel vertrouwen heb in de journalistieke kwaliteiten van Cees Grimbergen. Die opvatting is gebaseerd op een eerdere serie artikelen van Grimbergen waarin hij begin 2018 “Kanalengate” onthulde. De analyse van Grimbergen: corporaties Portaal en Mitros doen voor een grijpstuiver 252 sociale huurwoningen (het waren er trouwens 208) cadeau aan Aventicum, een beleggingsmaatschappij “gefinancierd door oliesheiks”. En de oliedomme gemeente Utrecht stond erbij en keek ernaar. Zijn conclusie stond al vast op het moment dat hij mij voor de eerste keer over dat project belde. Destijds heb ik hem wél uitgebreid te woord gestaan. Desondanks stonden zijn artikelen bol van een selectieve weergave van de feiten en feitelijke onjuistheden. In een twee uur durend raadsdebat op 1 februari 2018 heb ik als portefeuillehouder wonen (samen met mijn collega Kees Geldof, portfeuillehouder grondzaken) die onjuistheden weerlegd. Aan het eind van het debat heeft de PvdA-fractie een motie van afkeuring ingediend, die met 40-5 stemmen verworpen is.

Ik raad iedereen die benieuwd is naar de feiten over de verkoop van de monumentenwoningen aan om eerst het verslag van dat raadsdebat over “Kanalengate”/Aventicum te lezen. Dat vind je hier (debat start op pag.7).

Vind je dat teveel leeswerk, dan vat ik in dit artikel de essentie samen:

Het project kent een aanloop van 20 jaar. Het begon met het vaststellen van De Utrechtse Opgave (DUO) door de gemeenteraad in 2000. Het doel van DUO was het verbeteren van een aantal wijken die zich in een negatieve spiraal bevonden, waaronder Kanaleneiland. De belangrijkste ingezette middelen waren: de sloop van 9.500 sociale huurwoningen; de verkoop van 1.950 sociale huurwoningen; het toevoegen van nieuwbouw, waaronder een hoog percentage koop, om de achterstandswijken gevarieerder te maken; de renovatie van de overige sociale huur; een deel van de gesloopte sociale huur zou gecompenseerd worden door nieuwbouw in Leidsche Rijn.  De fracties van SP en GroenLinks en het PvdA-raadslid Casper Driehuis hebben tegen het raadsvoorstel DUO gestemd. Lees hier en hier het verslag van het raadsdebat op 28 juni 2001. De SP, met ondergetekende als woordvoerder, stemde tegen omdat we weliswaar voorstander waren van investeringen in de sociale huurwijken, maar het onverantwoord vonden om zoveel betaalbare woningen te slopen.

Op 29 juni 2006 heeft de gemeenteraad de uitwerking van de DUO plannen voor het centrumgebied van Kanaleneiland vastgesteld (lees hier het verslag van de raadsvergadering, vanaf pag.25). Wethouder was op dat moment Harrie Bosch (PvdA). Er werd een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) opgericht door Gemeente Utrecht, de corporaties Mitros en Portaal en projectontwikkelaar Proper Stok (later opgegaan in Heijmans). De constructie van een Wijkontwikkelingsmaatschappij, goedgekeurd door de toenmalige minister, was in die tijd een veel voorkomende constructie bij grote stadsvernieuwingsprojecten. De deelnemers brachten hun bezittingen in het gebied (grond, gebouwen) in bij de GEM en kregen daar financiële voordelen voor terug. Bijvoorbeeld: gratis grond om woningen terug te bouwen en verhuiskostenvergoedingen aan huurders voor rekening van de GEM. Mitros en Portaal brachten 451 portiekflats in, die gesloopt zouden worden en vervangen door dure koop. De SP stemde -als enige- tegen, om vergelijkbare redenen als bij DUO. Maar vanaf dat moment was juridisch onomkeerbaar vastgelegd dat deze woningen (waarvan de latere Aventicum-blokken deel uitmaakten) uit de sociale huurvoorraad zouden verdwijnen.

Binnenterrein tussen de gerenoveerde flats aan de Rooseveltlaan en Auriollaan. De vrijstaande woning is een Heijmans One Tiny House, die gebruikt werd voor bewonersoverleg.

In de periode 2006-2013 begon de herontwikkeling van het gebied, inclusief de bouw van 140 nieuwe sociale huurwoningen, bedoeld als doorstroming voor huurders van de te slopen flats. In 2008 voerde minister Wouter Bos de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties in: een winstbelasting, terwijl corporaties wettelijk verankerde “niet-winstbeogende instellingen” zijn. Dat ondermijnde de financiële positie van sociale verhuurders. In 2013 deed VVD-minister Blok er nog een schep bovenop. Hij voerde een verhuurderheffing in: een belasting oplopend naar €2 miljard/jaar, die uitsluitend geheven wordt voor betaalbare huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Na de bankencrisis van 2008 volgde een economische crisis die leidde tot een ineenstorting van de huizenprijzen in de koopsector en het vrijwel stilvallen van de nieuwbouw: projectontwikkelaars durfden niet meer te investeren in de koopsector, corporaties waren te arm om te investeren in de huursector. Tenslotte dwong Stef Blok de corporaties om hun bezit voortaan te waarderen naar marktwaarde, ook al was de feitelijke waarde in sociaal verhuurde staat veel lager.

Onder deze omstandigheden -de grondexploitatie kleurde op dat moment zwaar rood- stelden Mitros, Portaal en Heijmans eind 2013 voor om acht blokken sociale huurwoningen die behoorden tot de 451 Portaal/Mitros-flats in de GEM niet te slopen, maar te renoveren tot betaalbare koopflats. Mijn voorganger Gilbert Isabella (PvdA) stemde daarmee in, omdat hij het de enige haalbare optie vond in het toenmalige economische getij. Hij informeerde de gemeenteraad daarover op 25 februari 2014 en op 15 april 2014. De gemeenteraad, inclusief de SP, was positief over deze koerswijziging.

Vervolgens werd ik medio 2014 wethouder. Intussen waren de hypotheekvoorwaarden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zodanig aangescherpt, dat veel starters met een inkomen tussen modaal en 2x modaal niet meer in staat waren een hypotheek te krijgen. Onder die omstandigheden leek het niet verstandig om in één keer 360 koopwoningen op de markt te brengen, zeker in een wijk waar daar nog nauwelijks ervaring mee was opgedaan. Daarom besloot de GEM -en daar was ik het mee eens- om een poging te doen vier van de acht blokken (208 woningen) alsnog in de huur te brengen, zodat ze beschikbaar zouden komen voor startende huishoudens zonder kans op een hypotheek.

Volgens Grimbergen hebben de corporaties de grond gratis weggegeven aan de GEM; in werkelijkheid was er sprake van een grondruil (ze kregen gratis grond voor nieuwbouw terug), inclusief een aantal andere voordelen. De minister van BZK beschrijft de precieze inhoud van die afspraken in haar brief aan de Tweede Kamer d.d. 9 april 2018 (kamerstuk 29453-474), waarin ook een uitgebreid feitenrelaas van de transactie gegeven wordt. De brief van de minister is gebaseerd op een -eveneens openbaar- onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties uit maart 2018. De geldwaarde van de tegenprestaties bedroeg volgens de AW ca. €11 miljoen, op een inbrengwaarde van ca. €15 miljoen. Dat klinkt toch iets anders dan gratis. Maar is er dan toch niet €4 miljoen weggegeven. Ja en nee.

Nieuwbouw die ook deel uitmaakt van het project As Kanaleneiland.

Per saldo vonden de corporaties Mitros en Portaal de verkoop aan de GEM een goede deal. Met de opbrengst wilden ze investeren in nieuwbouw en renovatie van hun bestaande woningen. Daar kan je uiteraard anders tegenaan kijken. De SP was in 2006 -toen de sociale huurwoningen werden ingebracht in de GEM- niet voor niets tegen die deal. Maar beweren dat die grond gratis is weggegeven is bewuste verdraaiing van de werkelijkheid. Waarom zouden twee corporaties, bouwbedrijf Heijmans en de gemeente Utrecht (samen de GEM) geheel vrijwillig zoiets doen? Ze nemen soms verkeerde beslissingen maar zijn niet achterlijk.

Overigens is in 2015 onderzocht of de corporaties bereid en in staat waren om de blokken die door de GEM aan Aventicum verkocht zijn terug te nemen en zelf te herontwikkelen. Dat was onmogelijk omdat Mitros en Portaal door de invoering van de Verhuurderheffing en de saneringsheffing voor Vestia financieel daar niet toe in staat waren. Bij hen was in één jaar tijd €100 miljoen investeringsruimte weggevallen. Het was ook niet zo dat andere beleggers -bv pensioenfondsen- in de rij stonden om te investeren. Die vonden dat allemaal linke soep. Feitelijk was Aventicum, na een lange zoektocht, de enige partij die bereid was het ontwikkelrisico te dragen. De deelnemers in de GEM slaakten een zucht van verlichting dat deze rotte kies eindelijk gevuld kon worden.

Volgens Grimbergen heeft Aventicum vervolgens in één jaar €23 miljoen verdiend op deze deal. Na een jaar verkochten ze het project door aan Capreit, een Canadese belegger, die het complex nog steeds in bezit heeft. Die €23 miljoen is een aanname van Grimbergen, gebaseerd op de aankoopwaarde van de grond en de verkoopopbrengst aan Aventicum. De renovatiekosten naar energielabel-A -Grimbergen dacht energielabel-C, nog zo’n foutje- zijn door Grimbergen geschat. Bij de renovatie is het aantal woningen ook vergroot van 208 naar 251, door de inpandige bergingen op de begane grond te verbouwen tot woningen en nieuwe bergingen in de achtertuinen te bouwen. Dat wilde de gemeente ook graag om de sociale controle op straatniveau te verbeteren.

Vast staat dat Aventicum bij de doorverkoop een grote winst gemaakt heeft, net als de twee eigen woningbezitters die in 2015 identieke flats gekocht hadden in de twee blokken die wél als koopwoning op de markt zijn gebracht. Zij verkochten die binnen twee jaar met een winst van 60%. De Autoriteit Woningcorporaties concludeert daarover dat de afgegeven splitsingsvergunning (= mogelijkheid om op termijn per woning te verkopen, PJ) heeft bijgedragen aan de waardevermeerdering, maar dat tegelijk en aannemelijk belangrijker Aventicum geprofiteerd heeft van een krachtig herstel van de Nederlandse economie en het aantrekken van de woningmarkt, nog eens versterkt door de naderende voltooiing van de herstructurering.

Wat betekent dat in concreto? Begin 2015 begon de bouwcrisis op zijn einde te lopen en begonnen de prijzen te stijgen. Eerst in Amsterdam en de betere wijken van Utrecht. Snel daarna ook in de andere wijken. Zo steeg de WOZ-waarde van de woningen van Portaal en Mitros in Kanaleneiland in datzelfde jaar met €100 miljoen. De waardestijging in Kanaleneiland was veel hoger dan het stedelijk gemiddelde: door de investeringen van gemeente en corporaties steeg het vertrouwen van huurders en kopers in de toekomst van de wijk. En dat drijft de prijs op.

Vervolgens heeft Grimbergen gesuggereerd dat er sprake zou zijn van achterstallig onderhoud. Een merkwaardige bewering, omdat de woningen net opgeleverd waren. Bij de oplevering van de woningen aan Capreit waren er 0 (geen) opleverpunten. Beleggers hebben er groot belang bij om gebreken bij oplevering te melden, omdat ze anders immers later voor eigen rekening verholpen moeten worden. Huurders die onderhoudsklachten hebben kunnen zich wenden tot de Huurcommissie. Helaas zijn de uitspraken van de Huurcommissie over geschillen geanonimiseerd, ze kunnen dus niet op adres teruggevonden worden. Ik heb als Kamerlid wel eens voorgesteld dat te veranderen. Huurders kunnen ook binnen zes maanden na het tekenen van het huurcontract de redelijkheid van de huur laten toetsen. Ook die uitspraken worden geanonimiseerd, maar uit het jaarverslag van de Huurcommissie over 2018 (pag.22) blijkt dat een aantal Capreit-huurders dat gedaan hebben. De Huurcommissie concludeerde dat door Capreit afdoende is aangetoond dat door de renovatie het aantal WWS-punten boven de liberalisatiegrens gekomen is. Niet iets om je over te verheugen: het woningwaarderingssysteem is sinds 2005 zodanig verslechterd, dat er nauwelijks nog enige bescherming van uitgaat voor de huurders. Als Kamerlid heb ik tussen 2006 en 2014 vele voorstellen ingediend om die trend te keren. Helaas was dat roeien tegen de stroom in.

Tenslotte heeft Grimbergen een groot aantal relevante feiten die ik met hem gedeeld had buiten de door hem gepubliceerde artikelen gehouden: 1 alle landelijke ontwikkelingen die als doel hadden de financiële situatie van de corporaties te ondermijnen, om ze op die manier te marginaliseren. 2 Onder mijn wethouderschap is afgestapt van grootschalige sloop-nieuwbouw door corporaties. Dat is vastgelegd in de prestatieafspraken 2016-2019. 3 Onder mijn wethouderschap is afgestapt van daling van de sociale huurvoorraad als gemeentelijk beleid. 4 In de prestatie-afspraken 2016-2019 is over complexmatige verkoop vastgelegd: “Tegengaan huisjesmelkerij bij verkoop van woningen of complexen en bij verhuur van complexen. Voorafgaande aan de complexmatige verkoop en verhuur aan niet-particulieren wordt er altijd een integriteits- en antecedentenonderzoek gedaan.” 5 In mijn actieplan middenhuur, eind 2017 vastgesteld door de gemeenteraad, zijn eisen gesteld aan prijs/m2, jaarlijkse huurverhoging en minimale exploitatieduur van vrije sector huurwoningen tot €950/maand. Utrecht was de eerste Nederlandse gemeente die dat geregeld heeft.

Na afloop van dat raadsdebat heb ik Grimbergen aangegeven dat ik nooit meer zou meewerken aan een interview van hem. Dat is een unicum. Ik heb in mijn leven vele honderden journalisten te woord gestaan, variërend van uiterst meegaand tot uiterst kritisch. Met of zonder opinie over het onderwerp waarover ze mij bevroegen. Mijn uitgangspunt daarbij was: iedereen krijgt maximaal krediet, tot blijkt dat mijn vertrouwen beschaamd wordt. Dat is in 25 jaar één keer gebeurd: door Cees Grimbergen.

Recent gerenoveerde Intervam flats van corporatie Mitros aan de Rooseveltlaan, direct naast de gerenoveerde portiekflats .

In een volgend artikel zal in ingaan op de argumentatie van Grimbergen rond de verkoop van de monumentenwoningen van Mitros.

Scheefwonen: analyse schiet tekort

Het rapport Passend wonen van onderzoeksbureau ABF, in opdracht van Aedes en Woonbond, sluit bij zijn analyse van het fenomeen scheefwonen zonder al te veel kritiek aan op de nationale en Europese wettelijke kaders. Daardoor wordt het fenomeen duur scheefwonen (= te hoge huur in verhouding tot het middeninkomen) volstrekt onderschat.


tabel 2.1 uit het rapport Passend wonen (ABF, 2015). Huurders met een belastbaar verzamelinkomen boven €33.000 (=alles achter de voordeur) wonen volgens de ABF/Blok-definitie niet duur scheef als ze méér dan €710 betalen. Pardon??

“Lang geleden” maakten volkshuisvesters en media zich vooral druk over duur scheefwonen: huurders die gezien de hoogte van hun inkomen in een te duur huis wonen. Sinds de VVD de volkshuisvestingsagenda bepaalt is dat veranderd in een focus op goedkoop scheefwonen: huurders die gezien hun inkomen in een “te goedkoop” huis wonen. Het politieke frame daarbij is dat goedkope scheefwoners aso’s zijn die sociale huurwoningen bezet houden die veel harder nodig zijn voor mensen met lage inkomens.

Op zich is de discussie over de optimale inzet van de sociale huurvoorraad volkomen legitiem, maar het frame dat liberalen (meestal kritiekloos gevolgd door de media) hieraan koppelen is: er zijn méér dan genoeg, of zelfs veel te veel, sociale huurwoningen, en alle problemen met wachtlijsten worden veroorzaakt door goedkope scheefwoners. Jaag die hun huis uit en alle problemen in de volkshuisvesting zijn opgelost.

Hoe zit het allereerst met de definitie van het begrip duur scheefwonen? In de definitie van ABF/Blok woon je te duur als je behoort tot de primaire doelgroep (= je hebt recht op huurtoeslag) en een huur betaalt boven de aftoppingsgrens. Dat is een begrip dat gedefinieerd is in de toeslagenwet. Boven de aftoppingsgrens heb je als huurder een eigen risico van 60-100%, waardoor de huur al snel onbetaalbaar wordt.

Het lijkt me niet zo moeilijk in te zien dat bovenstaande definitie van duur scheefwonen veel te smal is. De ongeveer 500.000 huurders die géén huurtoeslag ontvangen maar een verzamelinkomen hebben onder €33.000 hebben in veel gevallen een te hoge huurquote, maar ze zijn op grond van de ABF analyse géén goedkope scheefwoners.
Huishoudens met een middeninkomen (€33.000-43.000) zullen bij een huur boven de liberalisatiegrens in veel gevallen een huurquote >35% hebben. Als dat geen duur scheefwonen is?

Nog fundamenteler is de kritiek dat starre inkomens- en huurgrenzen geen rekening houden met de huishoudenssituatie van de huurder. Stel dat je een verzamelinkomen hebt van €35.000 en je huurt een woning van €700. Dat is nog onder de liberalisatiegrens, je betaalt dus volgens de minister véél te weinig. Het maakt dan nogal wat uit of je alleenstaand bent, of een meerpersoonshuishouden. Ook als een of meer leden van het huishouden een functiebeperking heeft is de koopkracht bij een gelijk inkomen veel lager dan bij een alleenstaande. Een gezin met twee kinderen op de middelbare school, een inkomen van €35.000 en een huur van €700, is bij deze invalshoek een dure scheefwoner. In de definitie van ABF zijn ze dat niet. En volgens de minister van wonen is iedereen met een inkomen van boven de €33.000 een goedkope scheefwoner!

In de ABF-definitie van duur scheefwonen zijn er 332.000 dure scheefwoners in corporatiewoningen. Dat is al best dramatisch, en bovendien een verdubbeling sinds in 2002 (zie: Passend wonen, p.25). Maar als je uitgaat van de huurquotebenadering of de NIBUD-systematiek stijgt dat aantal sterk en is de situatie nog veel nijpender.

In dezelfde periode is het aantal goedkope scheefhuurders (ABF-definitie) met 20% gedaald van 520.000 naar 418.000. Ook over de analyse van het fenomeen goedkoop scheefwonen valt nog veel meer op te merken. Kort samengevat is mijn conclusie: die cijfers zijn “omhoog gedefinieerd”. Ik ga daar in een volgende blog uitgebreider op in. Maar relevant lijkt me in ieder geval zonder meer dat duur scheefwonen zelfs in de rammelende definitie in 13 jaar tijd met ruim 100% gestegen is en goedkoop scheefwonen met 20% gedaald. Daar knelt iets steeds harder!

Lees hier het rapport Passend Wonen: VH 20151107-abf_passend-wonen_oktober-2015

UPDATE 8-11, 22:50
Eerdere blogs over scheefwonen:
Visser vs Jansen: factfree-politics & woon2012 (14 juni 2013)
Fact-based politics (13 april 2013)

Blok bevestigt beschamende huurverhoging

In de regio Leiden ging de huur gemiddeld met 5,9% omhoog, in Utrecht met 5,6% in Amsterdam met 5,5%. Minister Blok bevestigde gisteren in zijn antwoorden op mijn schriftelijke vragen wat hurend Nederland al lang weet: je wordt financieel uitgekleed door het woningmarktbeleid van VVD en PvdA. Met dank aan D66, Christenunie en SGP.


recent boden huurdersorganisaties nog een petitie over de huurexplosie aan in de Kamer

Lees verder Blok bevestigt beschamende huurverhoging