In de periode dat ik directeur was van de Woonbond is -analoog aan de lokale prestatieafspraken- een begin gemaakt met Nationale Prestatie Afspraken tussen Rijk, corporaties en huurders. Die gaan met name over betaalbaarheid, nieuwbouw, onderhoud-renovatie en verduurzaming. Allemaal zaken die geld kosten, vaak met een onrendabele kop. In het grijze verleden (tot 1990) werd een deel van die onrendabele top gedekt door subsidies en goedkope leningen van het Rijk. In de periode 1990-2020 werden investeringen vooral gedekt door de verkoop van woningen en huurverhoging. De omvang van het corporatiebezit daalde terwijl de woningvoorraad groeide: zie hier de oorzaak van de woningnood. In de tien jaar na de invoering van de verhuurderheffing door minister Blok kelderden de investeringen. Inmiddels is de verhuurderheffing afgeschaft en zijn de ambities in de NPA torenhoog opgeschroefd. Maar wie gaan die betalen?
In januari 2026 werd een update financiele doorrekening nationale prestatieafspraken gepubliceerd. Afgelopen jaren konden corporaties de afspraken nog betalen door meer te lenen. Maar de investeringsruimte is met €20 miljard teruggelopen door rentestijging. Ook stijgen de onderhoudskosten harder dan eerder ingeschat. Dat verlaagt de investeringsruimte nog eens met €15 miljard. Per saldo komen de corporaties nu al €19 miljard tekort om de afspraken uit de NPA te kunnen nakomen.
De politieke hamvraag is natuurlijk: hoe gaan we dat gat dichten?
Minder bouwen of minder verduurzamen is een boodschap die geen politieke partij wil verkopen. Wat je natuurlijk wél kan doen is de opgave handhaven en de corporaties de schuld geven als die niet gehaald wordt.
De tweede knop waaraan gedraaid kan worden is die van de huurverhogingen. De doorrekenaars constateren dat de betaalbaarheid van corporatiewoningen verbeterd is, met name door het jaar huurbevriezing in 2022-2023.. Hierdoor zijn wel de inkomsten van de corporaties achtergebleven bij de kostenstijging door inflatie en hogere lonen. Ik voorspel dan ook dat er door de rechterflank van het politiek spectrum aangestuurd wordt op extra huurverhogingen.
Een andere belangrijke knop is het weer opvoeren van de verkoop van corporatiewoningen, met name aan zittende huurders en starters. Dat past ook helemaal in het straatje van rechts, waar de koopwoning als superieure woonvorm geframed wordt. Totale onzin. In dichtbevolkte gebieden is sociale huur de enige woonvorm waarbij het mogelijk is om de betaalbaarheid te behouden en speculatiewinsten te voorkomen. Maar ook in de media wordt het idee dat starters op de woningmarkt beter worden door het uitponden van corporatiebezit meestal voor zoete koek geslikt. Er is overigens nog een belangrijk negatief effect van uitponden, met name van appartementen: beheer en onderhoud, renovatie en verduurzaming wordt door versnippering veel lastiger. Zie de ellende waarmee besturen van veel Verenigingen van Eigenaren zijn opgescheept. Uiteindelijk gaat de belastingbetaler op termijn de rekening van die tikkende tijdbom betalen.
Tenslotte is er nóg een knop, waar de huidige coalitie helemaal geen zin heeft om aan te draaien: het afschaffen van de vennootschapsbelasting en ATAD voor corporaties. Vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is een contradictio in terminis. Het zijn op grond van de Woningwet niet-winstbeogende instellingen. Al hun inkomsten worden hergeinvesteerd in de kerntaken. De Anti Tax Avoiding Directive van de EU is bedoeld om belastingontduiking door grensoverschrijdend lenen door bedrijven tegen te gaan. Daar is bij corporaties geen sprake van. Maar onder Rutte-III/IV is de Nederlandse implementatie van die richtlijn zodanig ingericht dat de woningcorporaties kaalgeplukt worden door de fiscus.
Ik zou wel weten aan welke knop ik ging draaien.
Paulus Jansen 