Flex: daar zit een luchtje aan

(onderstaand artikel schreef ik in mei 2020 voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond)

‘De arbeidsmarkt flexibiliseert, de samenleving doet dat op allerlei andere vlakken ook, de wereld wordt een global village en de woningmarkt houdt die ontwikkelingen niet goed bij’. Het Expertisecentrum Flexwonen is op zijn website www.flexwonen.nl helder in zijn analyse van de wooncrisis. En ziet een grote toekomst voor zich weggelegd: ‘We schatten het aantal (vooral kleine) huishoudens dat behoefte heeft aan vormen van flexwonen op zo’n anderhalf miljoen!’

Wie zijn die anderhalf miljoen huishoudens? Het Expertisecentrum analyseert dat als volgt: 650.000 studenten in het hoger onderwijs, van wie er 290.000 nog thuis wonen. 485.000 studenten in het MBO, die voor het overgrote deel nog thuis wonen. 400.000 arbeidsmigranten uit Zuid- en Oost-Europa. Jaarlijks enkele tienduizenden asielzoekers die in Nederland mogen blijven. Dan hebben we nog jaarlijks 35.000 echtscheidingen die net zoveel spoedzoekers opleveren. Ook moeten ieder jaar 1.000 woonplekken voor mensen op de vlucht voor huiselijk geweld worden gevonden. Enkele duizenden bewoners vanuit de GGZ gaan jaarlijks zelfstandig wonen, vaak met een vorm van ambulante zorg. En in de maatschappelijke opvang wachten op dit moment 16.000 mensen op doorstroom naar een zelfstandige woning.

Kortom: een enorme waslijst, waarvan duidelijk is dat deze woningzoekenden dringend een huis nodig hebben.  Maar zijn ze op zoek naar een flexwoning met een flexhuurcontract, of kunnen ze gewoon geen kant op? Tijdelijke woningen en tijdelijke huurcontracten, die vaak in combinatie gebruikt worden tasten de huurbescherming aan en zorgen ervoor dat je méér betaalt voor minder woning, ten opzichte van gewone huizen die -minstens- vijftig jaar blijven staan. Daarom ben ik kritisch op deze ontwikkeling, in het bijzonder op de combinatie van flexwonen-flexhuren en commerciële exploitatie. En laat nou juist déze combinatie de wind de laatste jaren vol in de zeilen hebben!

Flexwoningen zijn woningen die voor een beperkte duur geëxploiteerd worden. Meestal vijf of tien jaar, tegen een economische exploitatieduur van vijftig jaar voor sociale huurwoningen. Die tien jaar is op dit moment ook het maximum bij tijdelijke exploitatie, maar er wordt gewerkt aan een verlenging naar vijftien of zelfs twintig jaar. Wat zijn de principiële voor- en nadelen van flexwoningen? Daar ga ik in dit artikel eerst op in. Vervolgens komen de voor- en nadelen van de verschillende soorten tijdelijke huurcontracten voorbij: meestal zijn dat voordelen voor de verhuurder en nadelen voor de huurder. Tenslotte laat ik aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden zien welke combinaties van flexwoningen en flexhuren je vaak tegenkomt bij de verschillende doelgroepen.

Flexwonen: een snelle oplossing?

De voorstanders van flexwonen stellen dat je met deze strategie meer tempo kan maken dan met de klassieke woningbouw: je zoekt een stuk grond dat minstens tien jaar beschikbaar is. Daarna doorloop je een verkorte vergunningprocedure. Vervolgens bestel je een partij prefab-units bij een fabriek – bijvoorbeeld van systeembouwers Jan Snel, Barli of De Meeuw – en drie tot zes maanden later kunnen de huurders erin. In theorie kan binnen een half jaar het hele traject van initiatief tot oplevering doorlopen worden. Vergelijk dat eens met ontwikkeltijden van gemiddeld vijf tot zeven jaar voor een gewoon woningbouwproject. Dan lijkt er toch veel tijd te winnen?

De praktijk is dat ontwikkeltijden van twee jaar of korter alleen gehaald worden bij de bouw van huisvesting voor arbeidsmigranten in het buitengebied, nabij de agrarische of industriële bedrijven waar ze werken. De belangrijkste redenen daarvoor zijn dat de werkgever een sterk belang heeft bij de realisatie van de huisvesting, er veel goedkope grond beschikbaar is en er weinig mensen in de omgeving wonen die hinder ondervinden, dus bezwaar kunnen maken.

In de stad duurt het realiseren van flexwoningen vrijwel altijd een stuk langer en is ook het afbreukrisico van projecten veel groter. Daar is de concurrentie om de schaarse grond groot. De inpassing in de omgeving is complexer en er wonen veel mensen in de buurt die iets van de bouwplannen vinden, zelfs al blijven de woningen er maar tien jaar staan. De gerealiseerde flexprojecten met prefab-units staan in steden dan ook vrijwel altijd op (oude) bedrijventerreinen, in de buurt van de ring of invalswegen. Geen erg aangename woonomgeving, met weinig voorzieningen en groen in de buurt.

Een veel aantrekkelijker optie in de stad is transformatie van een kantoorgebouw, onderwijsgebouw of bejaardenhuis tot woonruimte. Omdat het gebouw er al staat, is de ontwikkeltijd relatief kort: omwonenden hebben zelden bezwaar tegen transformatie. De meeste transformatieprojecten liggen ook redelijk centraal ten opzichte van het stadscentrum en voorzieningen die het leven voor huurders een stuk aangenamer maken. Het Utrechtse bedrijf Socius, voortgekomen uit een zelfbeheerproject van een voormalig onderwijsgebouw, beheert een groot aantal transformatieprojecten van kantoren uitgevoerd in panden van gemeenten, woningcorporaties en universiteiten.

Sommige mensen denken dat industrieel (prefab) bouwen en flexwonen hetzelfde is. Dat is een misverstand. Je kan prima prefab bouwen voor een levensduur van vijftig jaar of langer. Veel woningbouwprojecten uit de jaren 1960/1970 van de twintigste eeuw kwamen uit woningfabrieken. Prefab kan de bouwtijd verkorten, de betaalbaarheid en kwaliteit verbeteren: dat geldt zowel voor tijdelijke woningen als voor woningen die een leven lang meegaan. Door moderne ontwerp- en productieprocessen kan prefab tegenwoordig ook een veel gevarieerder uiterlijk hebben dan vroeger, al wordt het dan natuurlijk wel weer wat duurder.

Klein en duur

Flexwoningen zijn vrijwel altijd klein: meestal tussen de 20 en 30 m2. Hebben gewone woonwijken een variatie in woningtypen, bestemd voor verschillende typen huishoudens, bij deze projecten gaat het bijna alleen om eenkamerwoningen voor singles. Meestal in de vorm van gestapelde prefab-dozen aan twee zijden van een middengang. Bij non-profit initiatiefnemers hebben de huurders vaak ook nog de beschikking over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals huiskamer, recreatieruimten, wasserette.

De all-in huur ligt meestal tussen € 500,- en € 600,- per maand. Dat is duurder dan vergelijkbare woningen die vijftig jaar blijven staan. De kosten van planontwikkeling, het neerzetten en aansluiten van de units, de inrichting van het terrein, het verwijderen van units en aansluitingen aan het eind van de exploitatie en de huurderving bij het vullen en leegmaken van het complex bedragen al gauw € 20.000 tot € 30.000. Als je dat afschrijft over tien jaar in plaats van vijftig jaar moet je per maand € 125,- tot € 150,- extra huur vragen om die investering terug te verdienen.

De huurder wordt niet alleen via de huur met hogere kosten geconfronteerd. Een korte exploitatieduur betekent voor de huurder sneller verhuizen en je stoffering afschrijven over een kortere periode. Ook dat kan aardig in de papieren lopen. Als je met een huurcontract voor onbepaalde duur wegens sloop je huis uit moet, heb je recht op een verhuiskostenvergoeding en een vervangende woning. Omdat vrijwel alle flexwoningen op een flexcontract verhuurd worden, heb je die zekerheid nu niet.

By the way: behalve klein en duur mogen tijdelijke woningen ook nog eens van een lagere kwaliteit zijn. Het Bouwbesluit stelt lagere eisen voor isolatie, geluidbelasting, daglichttoetreding, buitenruimte, plafondhoogte en je mag steilere trappen maken[1].

Community

Hebben flexwoningen ook voordelen? Dat kan, met name als de eigenaar of de beheerder daar zijn best voor doet. Als je bij de toewijzing selecteert op achtergrond of lifestyle kunnen de bewoners iets aan elkaar hebben. Marketing mensen zeggen: ze vormen een community. Bij flexwoonprojecten van woningcorporaties wordt vaak ingezet op een ‘magic mix’ van dragende en vragende bewoners. Dragende bewoners zijn dan meestal studenten of andere jongeren die aangeven het leuk te vinden om hun buren af en toe te helpen. De vragende bewoners zijn jonge statushouders, uitstromers uit de GGZ of de maatschappelijke opvang. Dit soort formules vragen om een intensieve begeleiding door beroepskrachten. Je komt ze dan ook nooit tegen in de commerciële sfeer.

Een ander voordeel van flexwoningen is dat – door de kleine afmetingen van de huizen – gemeenschappelijke voorzieningen in de plint gemakkelijker te exploiteren zijn dan in normale appartementencomplexen. Denk aan horeca, een wasserette, een sportschool of een bewaakte fietsenstalling die ook reparaties doet[2].

De opmars van de tijdelijke huurcontracten

Als je op dit moment spoedzoeker bent in Amsterdam of Utrecht lijkt het wel of het tijdelijke huurcontract de standaard is en het contract voor onbepaalde duur de uitzondering. Dat is een droevige revolutie, want twee decennia geleden was er op dit punt nog helemaal niets. Toen kwamen in 2006 de campuscontracten voor studenten. Bedacht door de (sociale) studentenhuisvesters om de doorstroming in hun complexen op gang te houden en te voorkomen dat de ‘oudere jongere’ steeds meer plekken van de echte student ging overnemen. Bij een campuscontract moet je uiterlijk een half jaar na het beëindigen van je studie verhuizen, zonder recht op vervangende woonruimte. Vijftien jaar geleden was de gedachte: het gaat om een kansrijke groep jongeren en als je op tijd begint met zoeken, kan je gemakkelijk een ander huis vinden. Anno 2020 ligt dat in een aantal regio’s anders. Het zou daarom logisch zijn om een vangnetbepaling in de wet op te nemen voor huurders die ondanks alle inspanningen binnen de termijn geen vervangende woonruimte kunnen vinden.

Die gegarandeerde vervangende woonruimte is er wél bij tijdelijke huurcontracten voor specifieke woningtypen: voor grote gezinnen (acht of meer personen), met voorzieningen voor een handicap of voor oudere bewoners. Deze tijdelijke contracten – door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk gemaakt – kunnen beëindigd worden zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. De verhuurder – voor zover mij bekend altijd een woningcorporatie – dient de huurder dan wel een passende andere woning aan te bieden. Dit is vanuit maatschappelijk oogpunt een redelijk evenwichtige contractvorm, die echter wettelijk beperkt zou moeten worden tot de sociale huursector. Ook zou de definitie van de passende andere woning beter verankerd moeten worden: hij moet passend zijn bij de oude woning  qua buurt, grootte, kwaliteit en prijs.

Dan is er sinds de Wet doorstroming huurmarkt ook het vijfjaarcontract voor jongeren tot 28 jaar in de sociale huur. De Amsterdamse corporatie De Key, die zich tegenwoordig specifiek op jongeren richt, gebruikt het inmiddels standaard. Het mag alleen gebruikt worden in gelabelde jongerencomplexen. Maar dat is een formaliteit. Het idee achter dit contract is dat een deel van de jongeren onder de 28 studeert en nog een laag inkomen heeft, maar daarna een mooibetaalde baan krijgt, gaat samenwonen en in no-time twee keer modaal verdient. Die horen in deze logica niet meer in de sociale huur thuis. Maar dan zouden jongeren van 28+ die nog wél in de doelgroep van sociale huur thuishoren, hierna gewoon een contract voor onbepaalde duur aangeboden moeten krijgen, of een passende vervangende woning met zo’n regulier contract. Helaas: dié logica is niet in de wet verankerd.

De lijst wordt nog langer. Als je een plan hebt om een complex te renoveren of te slopen, kan je als verhuurder een vergunning aanvragen om voor maximaal zeven jaar het complex tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet (1981). Zo kan je het complex, op het moment dat de werkzaamheden beginnen, in één keer leegmaken. Met als bijkomend voordeel dat je de huurders met tijdelijke contracten geen vergoeding en vervangende woonruimte hoeft aan te bieden. Dit contract wordt vrijwel uitsluitend door woningcorporaties gebruikt, want commerciële verhuurders renoveren en slopen nooit (…). Maar ook corporaties halen vervelende geintjes uit. Zo betalen de tijdelijke huurders vaak méér huur dan hun voorgangers, terwijl het juist logisch zou zijn dat ze minder betalen. Ze hebben immers minder woongenot door het achterstallig onderhoud. Wat mij betreft zou het dan ook logisch zijn om een afslag op de huur in de wet op te nemen die hoger wordt naarmate de contractduur korter is. Overigens biedt in dit soort situaties tijdelijke verhuur de bewoner wel meer bescherming dan een gebruiksovereenkomst (anti-kraak): dat is écht een rechteloze situatie.

En dan komen wij bij de overtreffende trap. De favoriet van de huisjesmelker: het tweejaarcontract (ook weer Wet doorstroming huurmarkt). Zonder enige voorwaarde qua type woning, type huurder of komende ingreep in de woning. Gewoon: als je dat als verhuurder handig vindt, mag je hem gebruiken. Qua rechteloosheid steekt dit contract de Angelsaksische landen naar de kroon. De enige beperking is dat bij voortzetting het contract na twee jaar moet worden omgezet in een contract voor onbepaalde duur. In een overspannen woningmarkt is de logica van de verhuurder: altijd opzeggen, zodat je bij de volgende huurder nóg meer kan vragen. Het is een mysterie waarom een meerderheid van de Tweede Kamer met deze aanslag op de huurbescherming akkoord is gegaan.

Voordeel voor de verhuurder = nadeel voor de huurder

Promovenda Carla Huisman deed aan de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek naar tijdelijke huurcontracten. Haar conclusie: ‘De positie van huurders is de laatste jaren in Nederland steeds onzekerder geworden. En het ergste moet nog komen.’ Alle tijdelijke huurcontracten hebben voor de verhuurder het voordeel dat de huur bij mutatie verhoogd kan worden als de maximale huurprijs hoger is dan de huurprijs van de vorige bewoner. Dat is een gevaarlijke perverse prikkel. Zeker in het geliberaliseerde segment kan je in een opgaande markt tot een paar honderd euro per maand méér vragen als een oude huurder vertrekt. Ook hoef je bij tijdelijke huurcontracten geen verhuiskostenvergoeding te betalen bij sloop of renovatie.

Voor de huurder heeft het tijdelijke contract eigenlijk alleen maar nadelen. Je loopt het risico dat je na een beperkte tijd weer moet verhuizen, zonder vergoeding en zonder zekerheid op vervangende woonruimte. Daardoor is het niet de moeite waard om te investeren in de inrichting van je woning. Het is ook riskant om je als huurder te organiseren: je huisbaas heeft via het beëindigen van het huurcontract de mogelijkheid om je te dumpen. En bij tweejaarcontracten kan je geconfronteerd worden met chantage: méér betalen of vertrekken.

Hoe werkt dat flexwonen voor verschillende doelgroepen in de praktijk? De meeste flexwoningen zijn tot nu toe gerealiseerd voor twee doelgroepen: arbeidsmigranten en studenten.

Arbeidsmigranten: 10 m2 per persoon

Er zijn gespecialiseerde ontwikkelaars-beheerders voor flexwonen ten behoeve van arbeidsmigranten. Zij opereren meestal in het landelijk gebied, in samenwerking met bedrijven die veel gebruik maken van buitenlandse flexwerkers en seizoenskrachten. De ontwikkelaars, waarvan zeker 95 procent een commerciële achtergrond heeft, zijn meestal gelieerd aan uitzend- en wervingsbureau’s. De contractvorm is gewoonlijk gebaseerd op logies gekoppeld aan een arbeidscontract bij een werkgever in de regio. Word je ontslagen dan word je dus ook direct dakloos. Typische voorbeelden zijn flexwonen.nu in de kuststreek en KAFRA housing in Limburg en Brabant. Hun aanbod is gericht op buitenlandse seizoenwerkers en personeel dat zich nog niet definitief in Nederland heeft gevestigd. Die laatste groep groeit overigens ook snel, komt deels in de sociale huur terecht maar vaak ook in een koophuis op het platteland.

Na een aantal excessen in de afgelopen twintig jaar is de Stichting Normering Flexwonen (SNF) opgericht die een norm ontwikkeld heeft voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er is echter geen sprake van een wettelijke verplichting: aanbieders die voldoen aan de SNF-norm kunnen zich laten certificeren. Ook moet je geen al te hoge verwachtingen hebben van het ambitieniveau van de eisen: bewoners moeten 10 m2 woonruimte ter beschikking hebben, inclusief 3,5 m2 slaapruimte. Er moet minimaal één douche en toilet zijn per acht personen. Slaapruimte mag gedeeld worden met meerdere personen. En dat is ook de overwegende situatie. Toch is de SNF-norm al een flinke stap vooruit ten opzichte van: niets. Een recente corona-uitbraak in een migrantenhuisvesting van een slachterij in het Duitse grensgebied, laat zien dat hoge bewoningsdichtheden en meermanskamers een risico vormen voor de volksgezondheid.

In de begintijd van de projectmatige huisvesting van arbeidsmigranten werd er op grote schaal gebruik gemaakt van recreatieparken en de transformatie van oude bedrijfspanden. De laatste jaren is er een snelle groei van het aandeel prefab-units, zowel stapelbaar als chalets. Een opvallend kenmerk van commerciële projecten voor arbeidsmigranten is de grootschaligheid: ze zijn meestal een factor tien groter dan flexwoonconcepten van woningcorporaties.

De studentenmarkt

Andere commerciële ontwikkelaars-beleggers zijn gespecialiseerd in de studentenmarkt. Zij werken met name in de grotere (studenten)steden. Een deel opereert in het – relatief luxe – nieuwbouwsegment. Voorbeelden zijn Change= en StudentExperience: mini-appartementjes van 20 – 25 m2 voor een huur van € 25,-/m2 met allerlei voorzieningen in de plint van het gebouw die vaak verplicht afgenomen moeten worden. Bij Change= betaal je bijvoorbeeld € 97,- per maand voor de ‘community’ voorzieningen. Klinkt hip, maar is feitelijk gedwongen winkelnering voor een sportschool of restaurant. De huurdersorganisatie vecht deze post dan ook aan. Als student of starter ben je in dit soort complexen al gauw € 700,- kwijt voor je huisvesting. Een variant op deze strategie is The Student Hotel dat zich met name richt op de buitenlandse student die een of twee jaar in Nederland verblijft. Al deze formules hebben gemeen dat de bewoner geen regulier huurcontract heeft, maar een vorm van short stay overeenkomst.

Een ander type belegger – type Prins Bernhard – is gespecialiseerd in het verkameren van stadspanden (‘omzetten’), dan wel in het opknippen van stadspanden in mini-appartementjes (‘splitsen’). Het voordeel voor de eigenaar is dat je niet in één keer een bedrag van € 50 tot € 100 miljoen hoeft te investeren. Je kan je portefeuille stap voor stap opbouwen. De klassieke pandjesbaas verhuurt ook aan iedereen die veel wil betalen. In de studentensteden natuurlijk de student, maar in Schiedam of Vlaardingen ook aan de arbeidsmigrant, gescheiden mensen of andere spoedzoekers uit het souterrain van de woningmarkt.

De bouwkundige kwaliteit van de opgeknipte panden is vaak beroerd: slechte geluidsisolatie en ventilatie, brandgevaarlijk, vaak gedeelde sanitaire voorzieningen. Piet Hein Donner maakte het in de paar maanden dat hij het ministerschap wonen waarnam (2010/2011) mogelijk om met maximaal vijf zelfstandige woningen één toilet te delen. Tsja. Mini-appartementjes worden vaak verhuurd op basis van tweejaarcontracten, maar ook wel uitgepond. De kopers lopen een groot risico op ellende in de toekomst: je zit in een vereniging van eigenaren met mensen die vaak niet willen of kunnen investeren in een pand met vele gebreken.

De leegstandsbeheerders

Een laatste commerciële tak van sport zijn de leegstandsbeheerders. Zij bezitten zelf meestal geen vastgoed, maar regelen anti-kraak bewoning voor kantoorpanden en woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Formeel is dit geen verhuur: de bewoners hebben een gebruiksovereenkomst, ook wel bruikleen- of om-niet contract genoemd. Qua huurdersrechten is dat het afvoerputje van de woningmarkt: je kan binnen een paar weken op straat staan zonder recht op vervangende woonruimte. Dat blijkt ook weer tijdens de coronacrisis. Op aandringen van de Woonbond zijn begin april afspraken gemaakt met de brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de leegstandsbeheerders om tijdens de epidemie te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Verreweg de meeste incidenten worden sinds die tijd gemeld door anti-kraak bewoners. Daar zitten ook woningen van corporaties bij die de laatste paar jaar voor sloop of renovatie anti-kraak geëxploiteerd worden. Woningen in dit soort situaties zouden nooit op basis van gebruikscontracten beschikbaar gesteld mogen worden, maar uitsluitend op basis van een tijdelijk huurcontract of contract voor onbepaalde termijn.

Specifieke doelgroepen

Daarmee komen we bij het sympathieke deel van de flexwoonprojecten, doorgaans gericht op de meest kansloze groepen woningzoekenden: de uitstromers uit de GGZ en maatschappelijke opvang. De vluchters voor huiselijk geweld. Asielzoekers met een verblijfsstatus. En gescheiden mensen die opeens een huis(je) nodig hebben maar nog niet ingeschreven staan als woningzoekende voor sociale huur. Bij de aanbieders in dit segment vind je opvallend weinig commerciële partijen, maar veel woningcorporaties en andere non-profit organisaties uit de zorg- en welzijnssector. En soms ook gemeenten.

Sommige kleinschalige projecten richten zich op een hele specifieke doelgroep, bijvoorbeeld Skaeve huse of begeleid wonen voor jongeren. Een aardig voorbeeld is de Vlindertuin in Zwolle, een initiatief van woningcorporatie SVZ, gericht op uitstroom uit de maatschappelijke opvang. De 28 prefab-eenheden zijn met 35 m2 ook wat groter dan het absolute minimum en een sociaal beheerder houdt een oogje in het zeil. In Drachten liet daklozenopvang Zienn vijf tiny houses in de tuin van zijn sociaal pension plaatsen, als tussenvorm tussen de daklozenopvang en helemaal zelfstandig wonen. En in Dordrecht kwamen de vijf skaeve huse van corporatie Trivire naast de plaatselijke bajes terecht.

Anderen mikken juist op een magic mix van diverse doelgroepen, met deels ook dragende bewoners. Relatief grootschalige voorbeelden van dat concept zijn Place2BU (Portaal/Mitros Utrecht) en Riekerhaven (De Key Amsterdam). Allebei ongeveer 500 kleine gestapelde prefab-eenheden voor een mix van jonge Nederlandse huurders en jonge statushouders. In Utrecht ook uitstromers uit de maatschappelijke opvang en GGZ. Potentiële dragende huurders krijgen een intakegesprek waarin ze getest wordt of ze interesse hebben om samen te wonen met andere jongeren die een steuntje in de rug nodig hebben. Dat is het grootste vraagteken van deze formule: in een overspannen woningmarkt zal iedereen die woonruimte nodig heeft deze vraag met ‘ja’ beantwoorden. Maar de praktijk zal moeten leren of dit ook echt gebeurt. Een aardig idee bij deze projecten is dat statushouders kleine betaalde beheertaken op zich kunnen nemen, als eerste stap richting betaald werk.

Tenslotte zijn er nog enkele gemeenten die zelf investeren in huisvesting voor spoedzoekers. Zeer daadkrachtig is Purmerend. Wethouder Thijs Kroeze laat daar met steun van de voltallige gemeenteraad 200 prefab-eenheden van 30 m2 neerzetten op drie locaties voor een periode van 10 tot 15 jaar. Het gaat om restlocaties langs invalswegen en op bedrijventerreinen die op dit moment nog niet hun definitieve bestemming kunnen krijgen. 70 Procent van de woningen gaat naar spoedzoekers uit de gemeente die niet in aanmerking komen voor urgentie. De overige 30 procent wordt toegewezen via het WMO-loket. De gemeente neemt ook de volledige investering voor zijn rekening. En dat is een unicum.

Flexwonen en commercie: een explosieve combinatie

Mijn conclusie is dat met name de combinatie flexwonen en een geliberaliseerde woningmarkt een bedreiging vormt voor hurend Nederland. Het zet de deur open voor véél minder huurbescherming en het nóg sneller opdrijven van de huren. Omdat de wetgeving dit soort ontwikkelingen op dit moment geen strobreed in de weg legt, veel beleidsmakers en een deel van onze volksvertegenwoordiging en bestuurders denken dat flexwonen juist de remedie is voor alle kwalen, kan alleen meer druk vanuit hurend Nederland zorgen voor een kentering van deze trend. Met de landelijke verkiezingen van maart 2020 in het vooruitzicht is er perspectief om het tij te keren. Het is van groot belang dat huurdersorganisaties, die van rechtswege een positie hebben aan tafel van de beleidsmakers, zich hard maken voor de bescherming van het huurrecht, voor nu en in de toekomst. In het belang van huurders, tijdelijke huurders, woningzoekenden en (economisch) daklozen. Solidariteit is geboden, juist nu.


[1] Een compleet overzicht van de verschillen in Bouwbesluit-eisen voor tijdelijke en permanente woningen vind je in: ‘Handreiking tijdelijke bouw’, 2014, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht en Roobeek Advies.

[2] Heb je te maken met een ontwikkeling van flexwoningen, waarbij de nut & noodzaak discussie al een gepasseerd station is, dan helpt de volgende publicatie om een aantal valkuilen te vermijden: ‘Verplaatsbare woningen bouwen’, Aedes, februari 2020.

Flex: daar zit een luchtje aan (2)

De Volkskrant pakte vandaag goed uit met een artikel over de verwoestende effecten van het groeiend marktaandeel tijdelijke huurcontracten: ‘Het leven van flexhuurders staat stil: “kinderen krijgen stellen we maar uit”.’ Jammer genoeg vergat de redactie -zoals gebruikelijk- om terug te blikken op de totstandkoming van het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 (parlementair dossier: hier) dat deze ellende mogelijk maakte.

huisvesting arbeidsmigranten, Noordwijkerhout, eigenaar Flexwonen.nu

Stef Blok, die onder Rutte-II de scepter zwaaide over de portefeuille wonen, had zich bij de start in 2012 voorgenomen om binnen vier jaar de volkshuisvesting te transformeren tot een woningmarkt. Sociale huur moest gereduceerd worden tot een vangnetvoorziening voor de armsten, de rest van Nederland zou in zijn huisvesting gaan voorzien via de geneugten van de markt. Zijn beoogde instrumentarium: een verhuurderheffing van €2 miljard/jaar, uitsluitend voor betaalbare huurwoningen; extra huurverhoging voor iedere huurder die niet straatarm was (‘goedkope scheefwoners’); verhoging van de maximale huren door deze in belangrijke mate te baseren op marktwaarde als koopwoning; vermindering van de rechtszekerheid door het mes te zetten in het huurcontract voor onbepaalde tijd.

Stef liet er geen gras over groeien: binnen vier maanden na aantreding van het VVD-PvdA-kabinet had hij een woningmarktakkoord gesloten met D66, Christenunie en SGP, waarmee hij het grootste deel van zijn verlanglijstje kon realiseren: ook in de Eerste Kamer was een meerderheid nu afgedekt.

Volgende stap: het door de Kamer jassen van de benodigde wetgeving. Hierbij is het van belang te weten dat wetgeving die fundamentele zaken regelt vrijwel altijd een doorloop heeft van 1-2 jaar. Soms nog veel langer, zoals de Omgevingswet die nu 9 jaar onderweg is naar de eindstreep. De reden van die lange doorlooptijd is dat Kamerleden zo te tijd krijgen om het voorstel goed te bestuderen en hun licht op te steken bij praktijkmensen, alvorens ze schriftelijke inbreng leveren en het kabinet stevig aan de tand voelen over de hoofdlijnen en de details. Het kabinet reageert daarop in de Nota naar aanleiding van het verslag.

flexwonen voor jongeren/studenten, Amsterdam Zuidoost, eigenaar Change=

Daarna volgt een periode waarin kamerleden amendementen (wijzigingsvoorstellen op de wet) kunnen maken. Er is vanuit de juridische hoek regelmatig kritiek op de kwaliteit van amendering -en terecht- maar de andere kant van de medaille is dat haastwerk en kwaliteit niet samengaan. Kamerleden kunnen gebruik maken van de ondersteuning door juristen van bureau wetgeving van de Tweede Kamer. De kleine staf van dat bureau kan voor specialistische ondersteuning beroep doen op wetgevingsjuristen van de minister. Dat geeft al een wat ongemakkelijk gevoel omdat je feitelijk gebruik maakt van de partij wiens voorstel je wilt veranderen. Maar onder tijdsdruk sta je met name als kamerlid uit de oppositie onderaan de prioriteitenlijst. In deze periode kan je als kamerlid ook moties voorbereiden. Dat zijn verzoeken aan het kabinet, dus geen letterlijke aanpassingen van de wet. De formulering komt dus juridisch wat minder nauw, maar het is toch wel prettig als ook moties goed doordacht zijn. En het beperken van de hoeveelheid amendementen en moties is gediend met voldoende tijd voor kamerleden om met collega’s van andere fracties te overleggen over gezamenlijke initiatieven.

De volgende stap in een belangrijk wetgevingstraject is meestal een wetgevingsoverleg: een commissiedebat waarin al amendementen en moties kunnen worden ingediend. Na het wetgevingsdebat heeft de bewindspersoon dan de mogelijkheid om een Nota van Wijziging in te dienen, waarin hij het wetsvoorstel aanpast en eventueel amendementen op voorhand overneemt. Tenslotte volgt dan een afrondend debat (plenair debat), vaak in drieën: eerste termijn Kamer, schorsing, eerste termijn Kabinet, en een of twee weken later de tweede termijn van Kamer en Kabinet. Die een of twee weken kunnen gebruikt worden om amendementen aan te passen of te combineren. Het Kabinet kan opnieuw met een Nota van Wijziging komen. En tenslotte wordt er gestemd.

huisvesting arbeidsmigranten, De Kwakel, eigenaar Flexwonen.nu

Ik hoop hiermee duidelijk gemaakt te hebben dat zorgvuldige wetgeving tijd kost, meestal dus 1-2 jaar, inclusief de behandeling door de Eerste Kamer waar ik hier niet op in ga.

Bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was de doorlooptijd 1,5 maand…. Inclusief twee weken kerstreces. Voor de schriftelijk inbreng kreeg de Kamer 6 dagen, de Nota naar Aanleiding van het Verslag plofte een week later in het postvak, twee weken later gevolgd door een plenair debat (nee: wetgevingsoverleg slaan we over).

Nog een week later: stemmen. Behalve de ondertekenaars van het woningmarktakkoord (VVD, PvdA, D66, Christenunie en SGP) stemden ook CDA, 50Plus, en de leden Kuzu en Öztürk (inmiddels Denk) vóór het wetsvoorstel. SP, PVV en GroenLinks stemden tegen. De Partij van de Dieren stemde per ongeluk voor, maar gaf na de stemming aan geacht te willen worden tegengestemd te hebben. De motivatie van PVV om tegen te stemmen was overigens een geheel andere dan bij SP, GroenLinks en PvdD: de fractie had al bij de schriftelijke inbreng aangegeven de wet niet te zullen steunen als deze niet ook een eind zou maken aan de voorrang voor statushouders bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

De stoom-en-kokend-water-wetgeving was bij Stef Blok geen uitzondering, maar regel. Hij had zijn meerderheid vooraf in een achterkamer geregeld. De brave woordvoerders van de partijen die het woningmarktakkoord getekend hadden kregen nog wat visjes in de vorm van voorgebakken amendementen toegeworpen en voor de rest moest de Kamer niet zeuren. Ik vind het nog steeds schokkend dat een meerderheid van ons parlement deze schoffering en ondermijning van de volksvertegenwoordiging geslikt heeft.

OK, tot zover de historische beschouwing. Mocht je nu denken: wat is er precies inhoudelijk mis met tijdelijke huurcontracten (en flexwoningen) in een vrije woningmarkt, lees dan het artikel Flex: daar zit een luchtje aan , dat ik in mei 2020 schreef voor Huurpeil, een uitgave van de Woonbond.

Sloop het woningwaarderingssysteem

(dit stuk, geschreven op 30 december 2016 kwam ik in mijn concepten tegen. Het blijkt ruim vier jaar later nog uiterst actueel, daarom publiceer ik het alsnog).

Volgens minister Stef Blok zijn er veel te veel sociale huurwoningen in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen heeft volgens een minister een te hoge kwaliteit voor het sociale segment. Daarmee wordt in zijn ogen beleggers, die meer huur vragen voor ongeveer dezelfde woningen, oneerlijke concurrentie aangedaan. De kwaliteit van de woningen en de daarbij behorende maximale prijs wordt bepaald met het woningwaarderingssysteem (WWS), dat de afgelopen jaren tijd zodanig verbouwd is dat iedere vorm van huurbescherming is verdwenen. Het systeem is daarmee wat mij betreft rijp voor de sloop.

IMG_9474

Het woningwaarderingssysteem is zo rot als een mispel

Lees verder Sloop het woningwaarderingssysteem

Scheefwonen: analyse schiet tekort

Het rapport Passend wonen van onderzoeksbureau ABF, in opdracht van Aedes en Woonbond, sluit bij zijn analyse van het fenomeen scheefwonen zonder al te veel kritiek aan op de nationale en Europese wettelijke kaders. Daardoor wordt het fenomeen duur scheefwonen (= te hoge huur in verhouding tot het middeninkomen) volstrekt onderschat.


tabel 2.1 uit het rapport Passend wonen (ABF, 2015). Huurders met een belastbaar verzamelinkomen boven €33.000 (=alles achter de voordeur) wonen volgens de ABF/Blok-definitie niet duur scheef als ze méér dan €710 betalen. Pardon??

“Lang geleden” maakten volkshuisvesters en media zich vooral druk over duur scheefwonen: huurders die gezien de hoogte van hun inkomen in een te duur huis wonen. Sinds de VVD de volkshuisvestingsagenda bepaalt is dat veranderd in een focus op goedkoop scheefwonen: huurders die gezien hun inkomen in een “te goedkoop” huis wonen. Het politieke frame daarbij is dat goedkope scheefwoners aso’s zijn die sociale huurwoningen bezet houden die veel harder nodig zijn voor mensen met lage inkomens.

Op zich is de discussie over de optimale inzet van de sociale huurvoorraad volkomen legitiem, maar het frame dat liberalen (meestal kritiekloos gevolgd door de media) hieraan koppelen is: er zijn méér dan genoeg, of zelfs veel te veel, sociale huurwoningen, en alle problemen met wachtlijsten worden veroorzaakt door goedkope scheefwoners. Jaag die hun huis uit en alle problemen in de volkshuisvesting zijn opgelost.

Hoe zit het allereerst met de definitie van het begrip duur scheefwonen? In de definitie van ABF/Blok woon je te duur als je behoort tot de primaire doelgroep (= je hebt recht op huurtoeslag) en een huur betaalt boven de aftoppingsgrens. Dat is een begrip dat gedefinieerd is in de toeslagenwet. Boven de aftoppingsgrens heb je als huurder een eigen risico van 60-100%, waardoor de huur al snel onbetaalbaar wordt.

Het lijkt me niet zo moeilijk in te zien dat bovenstaande definitie van duur scheefwonen veel te smal is. De ongeveer 500.000 huurders die géén huurtoeslag ontvangen maar een verzamelinkomen hebben onder €33.000 hebben in veel gevallen een te hoge huurquote, maar ze zijn op grond van de ABF analyse géén goedkope scheefwoners.
Huishoudens met een middeninkomen (€33.000-43.000) zullen bij een huur boven de liberalisatiegrens in veel gevallen een huurquote >35% hebben. Als dat geen duur scheefwonen is?

Nog fundamenteler is de kritiek dat starre inkomens- en huurgrenzen geen rekening houden met de huishoudenssituatie van de huurder. Stel dat je een verzamelinkomen hebt van €35.000 en je huurt een woning van €700. Dat is nog onder de liberalisatiegrens, je betaalt dus volgens de minister véél te weinig. Het maakt dan nogal wat uit of je alleenstaand bent, of een meerpersoonshuishouden. Ook als een of meer leden van het huishouden een functiebeperking heeft is de koopkracht bij een gelijk inkomen veel lager dan bij een alleenstaande. Een gezin met twee kinderen op de middelbare school, een inkomen van €35.000 en een huur van €700, is bij deze invalshoek een dure scheefwoner. In de definitie van ABF zijn ze dat niet. En volgens de minister van wonen is iedereen met een inkomen van boven de €33.000 een goedkope scheefwoner!

In de ABF-definitie van duur scheefwonen zijn er 332.000 dure scheefwoners in corporatiewoningen. Dat is al best dramatisch, en bovendien een verdubbeling sinds in 2002 (zie: Passend wonen, p.25). Maar als je uitgaat van de huurquotebenadering of de NIBUD-systematiek stijgt dat aantal sterk en is de situatie nog veel nijpender.

In dezelfde periode is het aantal goedkope scheefhuurders (ABF-definitie) met 20% gedaald van 520.000 naar 418.000. Ook over de analyse van het fenomeen goedkoop scheefwonen valt nog veel meer op te merken. Kort samengevat is mijn conclusie: die cijfers zijn “omhoog gedefinieerd”. Ik ga daar in een volgende blog uitgebreider op in. Maar relevant lijkt me in ieder geval zonder meer dat duur scheefwonen zelfs in de rammelende definitie in 13 jaar tijd met ruim 100% gestegen is en goedkoop scheefwonen met 20% gedaald. Daar knelt iets steeds harder!

Lees hier het rapport Passend Wonen: VH 20151107-abf_passend-wonen_oktober-2015

UPDATE 8-11, 22:50
Eerdere blogs over scheefwonen:
Visser vs Jansen: factfree-politics & woon2012 (14 juni 2013)
Fact-based politics (13 april 2013)

Blok bevestigt beschamende huurverhoging

In de regio Leiden ging de huur gemiddeld met 5,9% omhoog, in Utrecht met 5,6% in Amsterdam met 5,5%. Minister Blok bevestigde gisteren in zijn antwoorden op mijn schriftelijke vragen wat hurend Nederland al lang weet: je wordt financieel uitgekleed door het woningmarktbeleid van VVD en PvdA. Met dank aan D66, Christenunie en SGP.


recent boden huurdersorganisaties nog een petitie over de huurexplosie aan in de Kamer

Lees verder Blok bevestigt beschamende huurverhoging

catastrofale effecten huurbeleid-verhuurderheffing steeds duidelijker

Het “inkomensafhankelijke” (…) huurbeleid en de verhuurderheffing van VVD, PvdA en D66 zorgt ervoor dat de sociale huurvoorraad onbetaalbaar wordt, corporaties niet meer investeren en het aantal huisuitzettingen toeneemt. Ik roep het al sinds november 2012. Maar andere bronnen bevestigen onze analyse.


huurdersorganisaties bieden een petitie tegen de huurexplosie aan de leden van de vaste kamercommissie wonen & rijksdienst aan. Bij het daarop volgende debat over de huurverhogingen 2014 waren zegge en schrijven vier fracties aanwezig.

Lees verder catastrofale effecten huurbeleid-verhuurderheffing steeds duidelijker

debat huurverhoging 2014

Een uiterst magere vertegenwoordiging van de Tweede Kamer – VVD, PvdA, SP en 50Plus – debatteerde zojuist met minister Blok over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor 2014. Het illustreert dat het woningmarktbeleid na het aswoensdagakkoord van Paars met de Bijbel in beton gegoten is. En de huurder met een bescheiden portemonnee staat in de kou.


huurdersorganisaties bieden een petitie aan in de Tweede Kamer; helaas gaat de inhoud van hun pleidooi bij Paars met de Bijbel (VVD, PvdA, D66, CU, SGP) het ene oor in, het andere oor uit.

Lees verder debat huurverhoging 2014

Minister Blok heeft lak aan de wet

(opinieartikel joop.nl , 13 februari 2014)

Terwijl de Kamer – terecht – te hoop loopt tegen het privacy-gesjoemel van minister Plasterk krijgt minister Blok van Wonen van Paars-met-de-Bijbel alle ruimte om de Wet bescherming persoonsgegevens aan zijn laars te lappen.


(afbeelding met dank aan de Woonbond)

Lees verder Minister Blok heeft lak aan de wet

Stop de huurexplosie

Namens 700 huurorganisaties overhandigde zojuist de voorzitter van het Initiatief betaalbaar wonen Amsterdam Noord een petitie aan de vaste commissie Wonen en Rijksdienst van de Tweede Kamer. De huurdersorganisaties roepen op tot herinvoering van inflatievolgend huurbeleid en een beleid dat de omvang en betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad niet aantast, maar juist beschermt.

Lees verder Stop de huurexplosie