(dit stuk, geschreven op 30 december 2016 kwam ik in mijn concepten tegen. Het blijkt ruim vier jaar later nog uiterst actueel, daarom publiceer ik het alsnog).
Volgens minister Stef Blok zijn er veel te veel sociale huurwoningen in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen heeft volgens een minister een te hoge kwaliteit voor het sociale segment. Daarmee wordt in zijn ogen beleggers, die meer huur vragen voor ongeveer dezelfde woningen, oneerlijke concurrentie aangedaan. De kwaliteit van de woningen en de daarbij behorende maximale prijs wordt bepaald met het woningwaarderingssysteem (WWS), dat de afgelopen jaren tijd zodanig verbouwd is dat iedere vorm van huurbescherming is verdwenen. Het systeem is daarmee wat mij betreft rijp voor de sloop.
Het woningwaarderingssysteem is zo rot als een mispel
Vroeger werd het aantal punten van een woning vooral bepaald door het vloeroppervlak en een aantal kwaliteitsfactoren van de woning en de wijk. Als je een woning met de huidige puntentelling (ik gebruik de telling per 16-10-2016) doorrekent valt direct op dat de WOZ-waarde en het energielabel zeker voor kleine woningen enorm aantikken. Dat geldt nog in verhoogde mate voor de regio s Amsterdam en Utrecht, waar de weging van de WOZ waarde nog zwaarder is. Een staaltje dubbel pakken: de WOZ-waarde per m2 vloeroppervlak is in deze regio’s al veel hoger dan het landelijk gemiddelde, maar nu wordt ook de wegingsfactor nog eens verzwaard.
Rekenvoorbeeld 1: eenkamerappartementje 25m2 Utrecht/Amsterdam, bouwjaar 2017
24,5 pt voor oppervlak vertrekken en overige ruimten
15,0 pt voor voorzieningen (verwarming, keuken, badkamer)
40,0 pt voor EPC (energielabel A++)
91,5 pt voor WOZ-waarde (obv €4.000/m2)
-5,0 pt aftrek voor ontbreken prive buitenruimte (die hebben dit soort appartementjes vrijwel nooit)
TOTAAL 166 pt ad €4,86 maakt een toegestane huur van €806,76. Je leest het goed: ruim 800 euro voor een appartement dat kleiner is dan de woonkamer in de meeste eengezinswoningen. Daarmee valt de woning op basis van het WWS in de vrije sector.
Zou hetzelfde appartementje in een gebied buiten de randstad staan, met een WOZ-waarde van €2.500/m2, dan daalt het aantal punten naar 102,5 de maximale huur wordt dan €498,15. Da’s nog steeds €20/m2. Ter vergelijking de huur van een gemiddelde corporatiewoning ligt op dit moment rond de €7/m2.
Rekenvoorbeeld 2: 4-kamer appartement 79m2 Utrecht/Amsterdam, bouwjaar 1986, energielabel D, woonkamer 30m2, slaapkamers 14/6/6m2, keuken 5m2, badkamer 4m2, berging/entree/overloop/toilet 14m2.
(Ik schat in dat dit in de ogen van de minister doorgaat voor een sobere en doelmatige huisvesting voor een gezin met twee kinderen).
75,5 pt voor oppervlak vertrekken en overige ruimten
23,0 pt voor voorzieningen
11,0 pt voor EPC (energielabel D)
45,0 pt voor WOZ-waarde
TOTAAL 156,5 pt ad €4,86 maakt een toegestane huur van €758,59. Het qua plattegrond maximaal uitgeknepen 30 jaar oud appartementje voor een gezin van vier personen hoort volgens de rekenmeesters van de ministers dus ook thuis in het vrije sector segment.
Het woningwaarderingssysteem zou wat mij betreft een beschaafd huurniveau moeten afdwingen voor alle huurwoningen die bedoeld zijn voor huishoudens met een laag of middeninkomen. Globaal heb je het dan over woningen met een gebruiksoppervlak van maximaal 120m2, in de grote steden 20% kleiner. Het huurplafond zou gebaseerd moeten worden op de kostprijshuur + een redelijk rendement voor pensioenbeleggers.
Omdat het huidige WWS huisjesmelkers geen strobreed in de weg legt kan dat morgen met de vuilniswagen mee.
NAWOORD 2021: door de explosieve stijging van de WOZ-waarde sinds 2015 ging het huurplafond zó hard omhoog dat minister Ollongren zich in 2020 gedwongen zag om het aantal WOZ-punten in de puntentelling af te toppen op 33%. Een succes(je) voor de Woonbond , huurdersorganisaties en parlementariërs die strijden voor een betere huurprijsbescherming. Desondanks: niet meer dan een succesje. Het tweede voorbeeld in mijn artikel laat zien dat de aftopping op 33% geen einde maakt aan alle onrechtvaardig hoge huurplafonds. Er is dus nog steeds alle reden om de huurprijsbescherming fundamenteel te hervormen. Een voorstel daartoe is uitgewerkt in het Plan voor de Volkshuisvesting van de Woonbond.
Paulus Jansen 