(update 15 augustus 2023)
Als je een huis wil kopen kan je via de website van het Kadaster veel relevante informatie opvragen: wie de eigenaar is; de laatste verkoopprijs; wie gebruik mag maken van het pand; welke beperkingen er gelden voor het gebruik (bv. of een pand een monument is); of er erfpacht of erfdienstbaarheden rusten op het perceel; wat de oppervlakte is van het perceel. Ook hypotheekactes en splictsingsacties -van belang voor appartementeigenaren- beheert het Kadaster. Onwetendheid over bovengenoemde informatie kan ertoe leiden dat je een kat in de zak koopt. Vandaar dat op aandringen van de Tweede Kamer de transparantie van deze informatie recent nog verbeterd is.
Maar als je een woning wil huren vind je niets van dit alles. Terwijl je er alle belang bij hebt om bijvoorbeeld te weten of een woning de publiekrechtelijke bestemming sociale huur heeft, dan wel dat er in het verleden privaatrechtelijk bepalingen zijn vastgelegd die de huurverhoging in de toekomst begrenzen. Ook is bij woningen die niet voor de eerste keer verhuurd worden de hoogte van de oude huur een relevant gegeven. Ik vind het regelrecht discriminerend dat huurders en kopers door de Staat op dit punt ongelijk behandeld worden. Maar daar lijkt verandering in te komen, zij het dat het Rijk daarbij primair het efficiënter opereren van de Belastingdienst voor ogen heeft. Ik zou het belang van de huurder centraal willen stellen.
Minister De Jonge informeerde op 12 juli de Kamer over de uitkomsten van een verkennend onderzoek door PWC naar de inrichting van een huurregister. Het kabinet heeft daarbij vooral het oog op het efficiënter maken van de vaststelling van inkomsten uit verhuur door de Belastingdienst. Daarnaast is het verzoek van de motie Boswijk c.s. meegenomen in het onderzoek. Boswijk wil meer zicht krijgen op het woningbezit van niet-woningcorporaties: een uitstekend initiatief.
Ik zou het register echter niet willen beperken tot de commerciële verhuur, maar ook de corporatiewoningen willen meenemen. Met als doel dat huurders net als eigenaar-bewoners toegang krijgen tot sleutelinformatie over hun woning. Dat is in lijn met een conclusie van onderzoeker PWC: “Als overwegingen zoals acceptatie en draagvlak van het huurregister maar ook integraliteit een doorslaggevende rol spelen, dan kan volgens PwC overwogen worden om alle verhuurders in Nederland met de registratieplicht te belasten.” Minister de Jonge concludeert dat meer onderzoek nodig is om vast te stellen of een huurregister doelmatig is, maar geeft ook aan dat als tussenstap bestaande registers kunnen worden uitgebreid.
Het grote voordeel van een register beheerd door een publiek orgaan als het Kadaster is de zorgvuldige en gestandaardiseerde archivering van cruciale data, met een grote continuiteit en betrouwbaarheid. Het potentiële nadeel is de bijbehorende bureaucratie, maar die valt in de praktijk reuze mee: zo kan je de eigendomsinformatie van een woning opvragen voor €2,80. Een schijntje als je het afzet tegen de schade die je kan leiden als je cruciale informatie mist op het moment dat je een koop sluit.
Maar precies dezelfde redenering gaat op voor de huurder van een woning. Laat ik een voorbeeld noemen uit mijn eigen verleden. Voor een complex hofjeswoningen aan de Utrechtse Wolter Heukelslaan, eigendom van corporatie Mitros (inmiddels Woonin), was in het bestemmingsplan vastgelegd dat de woningen de bestemming ‘sociale huur’ hebben. Dat houdt in dat de huur niet hoger mocht zijn dan de wettelijke liberalisatiegrens. Toen Mitros de woningen wilde verkopen aan een belegger gespecialiseerd in monumentaal erfgoed bleek dat bij enkele woningen de huur inmiddels verhoogd was tot boven die grens. Dag mag niet, maar de huurders waren niet op de hoogte van de eis uit het bestemmingsplan.
Volgende voorbeeld. Bij een nieuwbouw- of transformatieproject sluit de gemeente vaak een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Zo kan je ervoor zorgen dat de kosten die de gemeente maakt (plankosten, maar misschien ook een wijkpark of andere voorziening) mede betaald worden door de partij die ervan profiteert. De afgelopen jaren zijn er in toenemende mate ook afspraken over betaalbaarheid opgenomen in de anterieure overeenkomsten: aanvangshuur, jaarlijkse huurverhoging, tijdelijk verbod op uitponding. Bij de eerste huurders na oplevering kan je als gemeente nog een briefje in de bus stoppen, om op deze afspraken te wijzen. De volgende generatie huurders weet meestal niets van deze privaatrechtelijke afspraken, terwijl ook deze mensen groot belang hebben bij die kennis. En de gemeente controleert de naleving na enige tijd niet of nauwelijks meer…
Het ligt wat mij betreft voor de hand om dit type informatie voortaan te registreren bij het kadaster en uiteraard ook een meldingsplicht in te voeren voor de relevante documenten. In een volgend stadium kan op woningniveau een registratieplicht van huren worden ingevoerd, waarna de controle op het vragen van bovenwettelijke huren een stuk eenvoudiger wordt. De Jonge kondigde onlangs aan dat hij het vragen van bovenwettelijke huren wil verbieden. Da’s mooi, maar dan moet je het wel eenvoudiger maken om dit vast te stellen.
Tenslotte zou het opzetten van een basisregister huurinformatie ook nuttig zijn voor onderzoekers, beleidsmakers en volksvertegenwoordigers. De toegankelijkheid van beschikbare informatie via CBS microdata is weliswaar de laatste jaren verbeterd, maar zonder een registratieplicht van huren blijft het zicht op de huurontwikkeling bij particuliere en commerciële verhuurders, alsmede het niet-DAEB bezit van woningcorporaties, diffuus. Veel ellende ten gevolge van de liberalisering van de huurmarkt werd nog jarenlang in nevelen gehuld door het ontbreken van betrouwbare monitoring over de huren in de commerciële sector. Degenen die waarschuwden voor kwalijke gevolgen werden niet geloofd, omdat het in dat stadium nog ontbrak aan harde cijfers. Niet voor niets was een van de eerste beleidsacties van Margaret Thatcher toen ze aan de macht kwam een grote bezuiniging op het “Engelse CBS”. Zo maakte ze het lastig om de desastreuze effecten van haar beleid tijdig te ontmaskeren.
Nabrander: het zou ook handig zijn als het kadaster een dossier gaat beheren met woninggebonden technische informatie/documentatie: tekeningen, informatie over fundering, asbest, energetische kwaliteit e.d. Voor zo’n woningdossier wordt ook al lang gepleit, zowel vanwege de verbetering van de transparantie voor bewoners als vanwege de beschikbaarheid van een betrouwbare documentatie van de status quo bij renovatie/verbouwing. Maar daarover een andere keer meer.
Paulus Jansen 