(aangevuld 15 september 2023)
Ik ben zoals bekend een verklaard tegenstander van het concept flexwonen. Dat levert volgens mij geen bijdrage aan de oplossing van de woningnood, maar versterkt juist de negatieve spiraal in de volkshuisvesting. Minister De Jonge denkt daar anders over. Niet alleen maakte hij flexwonen tot een van de kernpunten van zijn beleid, hij investeerde ook nog eens €200 miljoen rijksmiddelen om 2000 flexwoningen “op voorraad” te laten bouwen, zodat de drempel voor gemeenten om ze neer te zetten nog lager zou worden. Een half jaar later staan er nog 1900 in de opslag. Hoe komt dat?
Projectontwikkelaars gaan in het algemeen pas bouwen als 70% van de woningen verkocht is. Dat doen ze niet voor niets. Niets is zo wispelturig als de koopwoningmarkt. Stijgende rente en economische krimp kunnen het sentiment van de potentiële koper abrupt doen omslaan van willig naar kopschuw. Stel dat je 100 woningen van gemiddeld €400.000 op de pof gebouwd hebt en bij oplevering is pas 30% verkocht, dan staat er €28 miljoen vastgoed op de balans dat niks opbrengt en wel rente kost. Duurt de leegstand langer dan wordt je gedwongen de prijs te laten zakken. Per saldo dreigt een mooie winst dan om te slaan in een stevig verlies. Daar worden raden van commissarissen en financierende banken knap zenuwachtig van.
Nu zou je kunnen redeneren dat de kaarten in de sociale huur anders liggen: zeker in het segment van de spoedzoekers is de groep belangstellenden zó groot dat je die huizen altijd wel kwijt raakt. Vermoedelijk heeft De Jonge zo gedacht. Toch deugt die redenering niet.
Allereerst is de productietijd van de prefab woningen niet de sleutelfactor in de doorlooptijd van een flexwonenproject. Dat is het voorstadium van een geinteresseerde eigenaar/beheerder zoeken, een locatie zoeken en de benodigde ruimtelijke procedures doorlopen. Bij een slimme planning ligt de productietijd van de woonunits niet eens op het kritieke pad. Er is de afgelopen jaren aardig wat productiecapaciteit toegevoegd, in dat deel van de keten zijn er geen grote knelpunten.
Een groter probleem is dat de 2000 woningen gebouwd zijn in de vorm van eenheidsworst: driehoog blokken van 48 woningen. Locaties zijn schaars, zelfs voor tijdelijke bestemmingen. Als je met veel moeite een plek gevonden hebt wil je die optimaal benutten, dat vereist meer maatwerk.
Tenslotte zijn veel corporaties en gemeenten nog steeds zeer sceptisch over de financiële risico’s die zij lopen wanneer de eerste plaatsing na 10-15 jaar achter de rug is. Ik weet uit eigen ervaring in Utrecht hoe moeilijk het is om tweedehands woonunits na die tijd opnieuw een plek te geven. Studentencorporatie SSH heeft in 2020 een groot aantal spacecabs verkocht aan de gemeente Aken, omdat er in Utrecht en omgeving geen plek voor herplaatsing te vinden was. Minister de De Jonge heeft hierom een regeling getroffen die dit risico voor 50% bij het Rijk legt. Los van het feit dat dan de belastingbetaler opdraait voor het risico vormt ook de resterende 50% nog een financiële molensteen.
Het lijkt erop dat nu het probleem wordt opgelost door het grootste deel van de ongebruikte woonunits te slijten aan de Centrale Opvang Asielzoekers en ze vermoedelijk te plaatsen op locaties die in eigendom zijn van het Rijk. Dat is onder deze omstandigheden waarschijnlijk de minst slechte oplossing.
De gang van zaken heeft wel laten zien dat je voorzichtig moet zijn met daadkracht zonder deugdelijke analyse vooraf.
UPDATE 15 september 2023
In een brief aan de Tweede Kamer laat De Jonge vandaag weten dat 84 (van de 1992 op voorraad gebouwde) flexwoningen opgeleverd zijn, voor 744 zijn leveringsovereenkomsten gesloten en voor 876 lopen serieuze gesprekken. Voor 288 is zelfs na 9 maanden pushen door het ministerie nog geen concrete belangstelling. De cijfers illustreren dat het op voorraad bouwen van flexwoningen een kostbare hobby is, waarbij je einde verhaal met de winkeldochters blijft zitten.
In de brief wordt ook ingegaan op de “locatiespecifieke uitdagingen”, die de realisatie van flexwoningen kunnen vertragen. Het illustreert dat de voorgespiegelde ontwikkeltijd van flexwoningen véél te optimistisch was, waardoor ook de ontwikkelkosten veel hoger zijn dan gedacht. Daarmee wordt het geclaimde tijdvoordeel ten opzichte van permanente bouw kleiner en een betaalbare exploitatie nog lastiger.
Meer lezen? Dossier Kraken, leegstand, gebruikscontract, tijdelijke verhuur, flexwonen
Paulus Jansen 