Tag: bouwmarkt

(dubbelcolumn voor nvm.nl d.d. 25 september 2013)

Beste Barbara, de eerste begroting van Stef Blok die met Prinsjesdag op mijn bureau belandde kon gelijk het ronde archief in: in de kaft van de begroting Wonen & Rijksdienst bleek de begroting voor Ontwikkelingssamenwerking verpakt. Nu ik de digitale versie doorgenomen heb concludeer ik dat de verpakking een misdruk en de inhoud een miskleun is.

De woningmarkt verkeert in de diepste crisis sinds de jaren 80. De verkoopmarkt van bestaande woningen is sinds 2008 gezakt van €52 naar €23 miljard. De daling van de nieuwbouwkoopmarkt is nog dramatischer, van €14 naar €3-4 miljard. In de laatste 12 maanden zijn minder dan 20.000 bouwvergunningen afgegeven, bij een jaarproductie van 30.000 [bron: RIGO]. Dat betekent dat voor de nieuwbouw het dal pas in 2015 bereikt wordt. Het enige lichtje aan de horizon is de stabilisatie van de verkoop van bestaande woningen in de laatste twee maanden.

Het zou helpen als Blok er alles aan doet om het tij op korte termijn te keren. Maar ik vrees dat er ook in de begroting 2014 weer een aantal voorstellen zitten die de situatie alleen maar verslechteren. Het per 1-7-2014 verlagen van het NHG-plafond (de verhoging was juist crisisbestrijding) is slecht getimed. De institutionele beleggers van IVBN hebben in reactie op de aangekondigde herziening van het woningwaarderingsstelsel aangekondigd dat ze alleen nog maar dure huurwoningen willen bouwen. De verruiming van het schenkingsrecht is een plus voor de huishoudens boven twee keer modaal. Leuk voor de VVD-achterban, maar daar kopen Henk en Ingrid geen huis van.

Een manier om snel extra omzet te genereren in de bouwsector is het aantrekkelijk maken van een complexgewijze woningverbetering en groot onderhoud voor de particuliere koopsector. Die aanpak is goedkoper voor de bewoners, maar in appartementencomplexen of rijtjeswoningen met funderingsproblemen blokkeren enkele bewoners die de investering niet gefinancierd kunnen krijgen de doorgang van het hele project. Door het revolving fund voor energiebesparing, SVn-leningen en NHG-renovatiegaranties gecoördineerd in te zetten voor het oplossen van de knelpunten bij collectieve projecten kan er meer omzet gegenereerd worden met hetzelfde budget, terwijl de kostprijs voor de bewoners daalt. Blok houdt echter vast aan zijn individuele ‘verleidingsstrategie’. Deze minister schetst mooie vergezichten, maar als hij zo doorgaat wordt het een gevalletje ‘operatie geslaagd, patiënt overleden’.

Vriendelijke groet, Paulus

Beste Paulus, Zoals je zelfs een drukfout door de reprografische afdeling nog probeert af te wentelen op de Minister vind ik zowel gedurfd als typerend. Voor de SP begint en eindigt de problematiek waarmee we in Nederland op dit moment geconfronteerd worden bij de overheid. Het zal je niet verbazen dat ik fundamenteel anders denk over de rol van de overheid.

De situatie op de woningmarkt is inderdaad slecht. Daarover geen discussie. Ondanks de voorzichtige lichtpuntjes zal het nog een tijd duren voor in de woningmarkt een nieuw evenwicht is gevonden. Ik zie gelukkig lichte tekenen van herstel omdat er – na de noodzakelijke hervormingen – nu een breed draagvlak is over de ingrepen op de woningmarkt: schulden los je af binnen 30 jaar, als je scheefwoont betaal je meer huur, huren worden meer marktconform passend bij de kwaliteit van de woningen en corporaties moeten weer gaan doen waar ze ooit voor bedoeld waren: alleen sociale woningbouw. Voor iedereen op de woningmarkt of het nu een koper, huurder, bouwer, belegger of corporatie is, is deze duidelijkheid essentieel. Het beleggen, bouwen en kopen van een woning doe je namelijk niet zomaar. Je wilt weten wat de condities zijn waaronder je de grootste aankoop van je leven doet of een grote investeringsbeslissing neemt over een kantoortransformatie, of het bouwen van nieuwe woningen.

Als beleggers op basis van deze nieuwe realiteit beslissen dat zij niet meer in de bouw van nog meer sociale woningen zullen investeren zie ik geen probleem. Er zijn momenteel immers meer dan voldoende sociale woningen in Nederland en dankzij de door het kabinet ingezette aanpak van scheefwonen zullen deze ook weer vrijkomen voor de doelgroep. De woningcorporaties zullen zich, als gevolg van een duidelijke scheiding tussen sociaal en geliberaliseerd bezit, daarentegen juist meer bezig gaan houden met de sociale woningvoorraad. Hier zal de focus komen te liggen op verduurzaming en onderhoud.

De verruiming van het schenkingsrecht kan een deel van de groep van huizenbezitters die vastzitten vanwege een hypotheek die onder water staat helpen, naast de maatregelen die we al op dit punten hebben genomen, zoals de aftrekbaarheid voor rente- en financieringskosten voor 10 jaar. Dit is de doelgroep waar het slot op de woningmarkt zich bevindt.

In deze tijd moet je meer dan ooit kritisch zijn op het risicoprofiel van de overheid. Met bijna 250 miljard aan garantstellingen (zowel NHG als waarborgfonds sociale woningbouw) in de woningmarkt heeft de overheid meer dan haar fair share qua garanties genomen. Het verder verhogen van het risicoprofiel vind ik niet passend nu. Teruggaan naar waar ooit de NHG voor is opgericht, namelijk het bereikbaar maken van eigen woningbezit voor die inkomens die het zelf niet kunnen lijkt me weer een gezond uitgangspunt voor de toekomst. Ook omdat er nu de mogelijkheid wordt geboden om onder strikte condities de restschuld mee te kunnen financieren onder NHG-voorwaarden. Dus terug naar de basis, maar ook oog voor de huidige problematiek.

Verder noem je ook de funderingsproblematiek. We gaan binnenkort samen met de Minister in Zaanstad op werkbezoek. Wellicht dat de tegenstelling die je beschrijft er helemaal niet is, maar laten we het daar de volgende keer over hebben.

En misschien dat de drukfout er ook voor gezorgd heeft dat je veel andere initiatieven uit de begroting hebt gemist, zoals bijna 700 miljoen (185 miljoen vanuit de Rijksoverheid) voor een revolverend fonds voor particulieren om hun woning duurzamer te maken of de 400 miljoen voor corporaties voor verduurzaming van het bezit. Het afschaffen van de BTW- integratieheffing is je blijkbaar ook ontgaan. Allemaal maatregelen die een impuls voor de bouwsector kunnen leveren, maar die ook vragen om een andere focus en innovatie.

Kortom, er is gekozen structurele aanpassingen in de woningmarkt mèt oog voor de problematiek in het hier en nu. Het gaat om de totale behandeling van de patiënt: de juiste combinatie van operaties, medicijnen, nazorg en verantwoord gedrag van de patiënt zelf leiden tot genezing. En dat duurt even. Maar door een patiënt vol te blijven stoppen met medicijnen en de noodzakelijke operaties uit te stellen, schuif je de pijn alleen maar door. Dit is de keuze van de SP: meer geld uitgeven en vergeten dat geld lenen geld kost. Uiteindelijk zal die rekening door onze kinderen en kleinkinderen moeten worden betaald!

Vriendelijke groet, Barbara