Verkoop monumentenbezit Stadsherstel Midden Nederland (Mitros)

Waarom zou een woningcorporatie woningen verkopen aan een belegger? Waarom zou een SP-wethouder daar toestemming voor geven? Dat lijken me twee interessante vragen voor een journalist die zich verdiept in de verkoop van Stadsherstel Midden Nederland (SHMN) en 22 andere losse, deels monumentale panden van Mitros in 2018. Cees Grimbergen schreef tussen januari-maart 2021 vijf artikelen in DeNUK over de verkoop van de 20 woningen en 2 bedrijfspanden die in 2018 zijn toegevoegd aan de verkoop van het SHMN-bezit. De levering van die panden is anderhalf jaar opgehouden doordat de Autoriteit Woningcorporaties meer tijd wilde om een zorgvuldige toetsing te doen van het verkoopverzoek. Na die zorgvuldige toetsing concludeerde de AW dat de verkoop toelaatbaar is. Desondanks trok Grimbergen zijn conclusie al voor hij een woord op papier zette: steenrijke, arrogante corporatie gaat voor het grote geld, ten koste van de belangen van zijn huurders. Oliedomme gemeente -waar heb ik dat vaker gehoord?- steekt geen vinger uit om de rechten van de huurders te beschermen. Shocking toch?

SHMN: Lange Nieuwstraat 48

Nu de werkelijkheid. In 1993 privatiseerde de gemeente Utrecht zijn woningbedrijf (WBU), dat kort daarop in 1998 fuseerde met de woningbouwverenigingen K77 en wbv Nieuwegein. Deze fusiecorporatie kreeg de naam Mitros. De woningen van WBU waren slecht onderhouden. De gemeente Utrecht, die anno 2021 groeit als kool, was in de jaren 70 en 80 juist gekrompen waardoor ze in de financiële problemen was gekomen. Bij de slechte toestand speelde ook een rol dat gemeentelijke woningbedrijven sinds de jaren 80 geen nieuwbouw meer mochten plegen. Het Rijk wilde de gemeenten hiermee onder druk zetten om hun bezit over te hevelen naar de woningcorporaties. Die strategie is -op enkele kleine gemeentes na- succesvol geweest.

De gemeente was dus te arm om een vergoeding voor het achterstallig onderhoud (geschat op 170 miljoen gulden) mee te geven aan het WBU bij de vorming van Mitros. In plaats daarvan kreeg het WBU als bruidsschat 1000 -grotendeels woningen- ‘aangekocht bezit’ mee. Dat waren oude panden in de binnenstad en de stadsvernieuwingswijken, aangekocht in de jaren 1950-1970 om te slopen ten behoeve van verkeersdoorbraken, parkeerplaatsen en grootschalige stadsvernieuwing. De panden van SHMN behoorden tot deze bruidschat.

SHMN: bolwerk Manenburg 1/2

Rond 1970 kenterde het denken over de stedenbouwkundige ontwikkeling van Utrecht. Mensen begonnen in de gaten te krijgen dat door sloop waardevol erfgoed verloren zou gaan en dat het ombouwen van de binnenstad tot autoparadijs ten koste zou gaan van de leefbaarheid. Een deel van de aangekochte panden werd gekraakt en de plannen voor sloop en verkeersdoorbraken gingen van de baan. Daarmee was de noodzaak voor de gemeente om deze woningen in eigendom te houden vervallen. Dus was de vorming van Mitros in 1993 een mooie gelegenheid om afscheid te nemen van deze steen in de maag. De 1000 panden mochten door Mitros verkocht worden om met de opbrengst het achterstallig onderhoud van de sociale huurcomplexen weg te werken. Dat bleek echter gemakkelijker gezegd dan gedaan. In de ‘aangekocht bezit’ panden woonden naast huurders die tot de reguliere doelgroep van Mitros behoorden ook een flink aantal goed opgeleide Utrechters. De krakers van Nieuw Amelisweerd en de Luie Lackei namen Bernard Tomlow in de arm, om huurcontracten op te stellen waarbij ze bij verhuizingen tot in lengte van jaren hun eigen opvolgers mogen aanwijzen. En ook de reguliere huurders waren niet van plan om te vertrekken: omdat hun woningen tot voor kort bestemd waren voor de sloop waren de huren laag en de binnenstad zat als woongebied opeens flink in de lift. Het lukte Mitros dus niet om het aangekocht bezit snel af te stoten. Dit is een belangrijke verklaring dat het veel langer dan wenselijk was -ruim 20 jaar- geduurd heeft om het ergste achterstallig onderhoud van de sociale huurwoningen weg te werken. En zelfs nu is er nog een aantal complexen waar de kwaliteit onder de maat is.

SHMN: hofjeswoningen Wolter Heukelslaan 8-35

Uiteraard is het onderhouden van losse panden veel duurder dan bij complexen die bestaan uit veel dezelfde woningen. Dat geldt dubbel als deze panden ook nog oud, soms zelf honderden jaren oud, zijn, zoals het geval is met de 240 monumentale woningen uit het aangekocht bezit. Mitros heeft daarom in 2009 samen met de Amersfoortse corporatie De Alliantie besloten om hun monumentale bezit in Utrecht en Amersfoort in een aparte onderneming onder te brengen: Stadsherstel Midden Nederland. Ze hoopten door de samenwerking efficiënter te kunnen werken. Het onderhoud bleef echter twee keer zo duur als bij het gewone bezit van de corporatie.

Door de invoering van vennootschapsbelasting (2009) en een verhuurderheffing (2013) voor sociale huurwoningen verslechterde de financiële situatie van de woningcorporaties sterk. Daar kwam nog bij dat de verhuurderheffing, die gemiddeld 1,5 maand huur per jaar kost, gebaseerd is op de WOZ-waarde van het bezit. De WOZ-waarde van panden in de binnenstad van Utrecht is ongeveer 2x zo hoog als van sociale huurwoningen in Kanaleneiland of Overvecht. Dat betekent dat de exploitatie van een SHMN woning in de binnenstad aan extra belasting en duurder onderhoud zo’n €2000 per jaar meer kost dan bij een sociale huurwoning. Je kan natuurlijk zeggen: so what? Maar dan moet je je realiseren dat corporaties geen subsidie krijgen om onrendabele huurwoningen te blijven exploiteren. In tegendeel: ze zijn op dit moment netto de pinautomaat van de minister van financiën. Als je 240 woningen met een extra onrendabele top in bezit houdt betekent dit feitelijk dat de andere huurders van Mitros daarvoor de rekening betalen: bijna €20 per huurder per jaar.

SHMN: Tuinstraat 4-42 (door Mitros teruggenomen in sociale verhuur)

Mitros besloot dus deze huurwoningen te verkopen, om de opbrengst te gebruiken voor investeringen in de kernvoorraad. Dat was ook in lijn met de afspraken die bij de verzelfstandiging in 1993 gemaakt waren. Maar de corporatie had op grond van afspraken die later gemaakt waren voor de verkoop tóch toestemming nodig van de gemeente Utrecht. Als wethouder wonen was mijn lijn: ik ben bereid om die toestemming te geven onder voorwaarden, waarvan de drie belangrijkste zijn: 1 de opbrengst wordt geherinvesteerd in de kerntaken 2 in de verkoopvoorwaarden worden voldoende waarborgen voor de huidige en toekomstige huurders van de woningen verankerd 3 het behoud van de monumentale kwaliteit van de woningen wordt afdoende verzekerd.

In een van de artikelen van Grimbergen wordt gesuggereerd dat ik tot het laatste moment verstoppertje gespeeld zou hebben over mijn standpunt. Niets is minder waar: op 29 augustus 2017, 7 maanden voor het formele Collegebesluit, heb ik naar aanleiding van raadsvragen van SP en GroenLinks al laten weten bereid te zijn mee te werken aan verkoop onder voorwaarden. Die voorwaarden zijn verder uitgewerkt in de raadsbrief van 13 december 2017. En vervolgens met de gemeenteraad besproken tijdens een commissievergadering op 18 januari 2018 (zie verslag, pag.18 e.v.). Het formele collegebesluit van april 2018 is genomen op basis van de toetsing van het bod van de winnaar aan de drie maanden eerder met de gemeenteraad besproken voorwaarden. Het Collegebesluit is uitgebreid gedocumenteerd met de raad gedeeld op 18 april 2018. De verkoopvoorwaarden van de gemeente Utrecht zijn overgenomen in het verkoopcontract. Die procedure lijkt me -ook achteraf bezien- zorgvuldig.

Was dit een eenvoudig besluit? Nee. Ik vind een goede spreiding van sociale huur over de stad belangrijk om de tweedeling naar inkomen en opleiding tegen te gaan. De binnenstad is een van de wijken met het laagste aandeel sociale huur. In 2021 bezitten de corporaties er 18% van de ruim 9800 woningen. Dat is een vergelijkbaar percentage als de wijken Vleuten-De Meern en NoordOost (beide 18%). Ter vergelijking: in de Overvecht is 67% van de woningen corporatiebezit. (Cijfers per 1-1-2020, bron: allecijfers.nl ). Commerciële verhuurders hebben in de Binnenstad juist een hoog marktaandeel: 48% in 2020. Dat aandeel wordt door verkoop dus nog wat hoger.

SHMN: Oudegracht 194 (bovenwoningen Dille & Kamille)

Toch denk ik dat de verkoop per saldo een verstandige zaak was. Op de voorwaarden kom ik later terug. Maar eerst de algemene overwegingen. Behalve dat de 240 huurwoningen van SHMN qua kosten veel duurder waren dan het gemiddelde bij Mitros wijkt ook de samenstelling van het huurdersbestand van de 240 woningen sterk af. In de reguliere woningvoorraad in wijken als Overvecht, NoordWest, West, ZuidWest en Zuid bestaat een steeds hoger aandeel van de huurders uit huishoudens met de combinatie laag inkomen/lage opleiding. Een ook sterk groeiend aandeel van deze huishoudens heeft daarnaast problemen achter de voordeur: psychiatrie, schulden, huiselijk geweld, taalachterstanden en nog veel meer, in welzijnsjargon meestal aangeduid als ‘rugzakje’. Deze ontwikkeling is geen toeval, maar het gevolg van bewust beleid van achtereenvolgende liberale kabinetten, die de positie van woningcorporaties willen marginaliseren tot vangnet voor de armsten.

De huurders van de 240 SHMN woningen vallen niet of nauwelijks in de combinatie arm/laag geschoold. Een deel valt in de categorie arm/hoog geschoold en een aanzienlijk deel valt in de categorieën modaal/hoog geschoold of hoger. Ik ben groot voorstander van gemengde complexen bij corporatiebezit: die dragen immers bij aan gemengde wijken en gemengde wijken bieden de beste condities voor huishoudens die het moeilijk hebben om de weg naar boven te vinden. Maar tegelijkertijd constateer ik dat het SHMN-bezit niet bijdroeg aan die doelstelling. Het ligt dan niet voor de hand om de huurders die tot de kerndoelgroep van de corporaties behoren €20 per jaar te laten bijdragen aan verspreid monumentaal bezit in de binnenstad.

SHMN: Wijde begijnestraat 15-17

Hoe kan het dat het gemiddelde profiel van de SHMN-huurders zo sterk afwijkt van het gemiddelde van Mitros? Dat heeft twee verklaringen. De eerste is dat dit de aantrekkelijkste woningen van de corporatie zijn. Als je dat lot uit de loterij getrokken hebt blijf je er je hele leven wonen. Ook als je destijds begon als student en nu bent afgestudeerd. Ook al verdiende je eerst weinig en nu meer. Of veel meer. De mutatiegraad (=het aandeel vrijkomende woningen/jaar) is in aantrekkelijke corporatie huurwoningen veel lager dan gemiddeld. In Kanaleneiland of Overvecht verhuis je automatisch door als je meer gaat verdienen. Bijkomend effect was tot 2014 dat deze woningen ook nog eens relatief goedkoop waren. Door de lage mutatiegraad was er veel minder sprake van huurharmonisatie: extra huurverhoging bij mutatie. De huren van slechte woningen in grote, monotone complexen waren dus vaak hoger dan bij het beste bezit. Dat is door de inkomensafhankelijke huurverhoging van Stef Blok – waar ik overigens een hartgrondig tegenstander van ben- veranderd. Sinds die tijd wordt de huur van huurders met een bovenmodaal inkomen extra verhoogd.

De tweede verklaring voor het afwijkende profiel is dat de aantrekkelijkste woningen van corporaties uitsluitend worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Door de woningnood heb je voor de meest aantrekkelijke complexen vaak 15-20 jaar inschrijfduur nodig om als winnaar uit de bus te komen en woningzoekenden met een rugzakje hebben nooit 15-20 jaar inschrijfduur. Het zou dus uit het oogpunt van gemengde complexen voor de hand liggen om een deel van de woningen in de aantrekkelijke  wijken gericht toe te wijzen aan kansarme woningzoekenden uit de primaire doelgroep. Die discussie ben ik wel gestart, maar heb ik niet meer kunnen afronden in de tijd (2014-18) die mij gegeven was als wethouder.

SHMN: Kromme Nieuwegracht 43 (Truttige Tuyl)

Ik vind het overigens volkomen logisch dat de huurders van de SHMN-woningen bezwaar maakten tegen de verkoop: dat is hun goed recht. Ik vind ook dat je als wethouder volkshuisvesting het belang van zittende huurders in een complex/portefeuille zwaar moet meewegen bij ingrijpende besluiten. Maar je moet ook andere belangen meewegen: in dit geval de belangen van huurders en woningzoekenden uit de kerndoelgroep. Per saldo vond ik die laatste belangen zwaarder wegen. Mitros had volgens mij zijn huurders en de huurdersorganisaties HNM ook beter in een eerder stadium kunnen informeren over hun verkoopplannen. Al denk ik niet dat dit veel had uitgemaakt voor het eindoordeel van de huurders.

Dan nu de verkoopvoorwaarden die ik gesteld heb. Allereerst ‘De opbrengst wordt geherinvesteerd in de kerntaken’. In 2021 worden voor Mitros 104 sociale eenheden op de ABC-straat opgeleverd, die in 2028 worden omgezet naar 86 zelfstandige sociale huurwoningen. Dat zijn op één locatie al meer sociale huurwoningen dan er -op termijn- verloren gaan door de verkoop van het SHMN-bezit. En wat nog belangrijker is: deze woningen worden wél verhuurd aan de huurders uit de kerndoelgroep, die normaal in de binnenstad niet aan de bak komen. Overigens blijft er na de investering voor dit project nog een flink bedrag uit de verkoop van het SHMN-bezit over voor andere investeringen in de kerntaken. Zoals twee projecten sociale huurwoningen ten westen van de binnenstad, die op dit moment in aanbouw zijn: 73 woningen op het Heycopterrein (Dichterswijk) en 120 woningen Defensieterrein (Transwijk).

SHMN: Wittevrouwensingel 13-25 (Breyer Kameren)

De tweede voorwaarde die ik gesteld heb was: ‘In de verkoopvoorwaarden worden voldoende waarborgen voor de huidige en toekomstige huurders van de woningen verankerd’. Bij de commissiebrief van 18 april 2018 horen een aantal bijlagen, met onder meer een gedetailleerde uitwerking van de voorwaarden die de gemeente aan verkoop verbonden heeft en de huidige en toekomstige status per woning.

Samenvattend is het beeld als volgt:

  • De SHMN portefeuille telt 239 eenheden;
  • Daarvan worden 20 woningen in de Tuinstraat teruggekocht door Mitros; deze woningen waren in de jaren 80 gesloopt en herbouwd achter de oorspronkelijke monumentale gevel, ze blijven ook in de toekomst in de sociale huur;
  • 22 monumentale panden van Mitros buiten de SHMN-portefeuille (20 woningen en 2 bedrijfseenheden) worden toegevoegd aan de te verkopen voorraad; ook dit gaat om verspreid bezit, met een vergelijkbaar kostenpatroon als de SHMN-woningen; daarmee komt het totaal aantal aan een belegger te verkopen eenheden op 241
  •  Daarvan waren er 54 op het moment van verkoop al geliberaliseerd;
  • 65 onzelfstandige wooneenheden zijn en blijven sociale huur;
  • 74 wooneenheden (deels zelfstandig, deels onzelfstandig) waren op het moment van verkoop via erfpachtbepalingen bestemd als sociale huur; daarvan blijven er 38 sociale huur; 10 verschuiven op termijn naar de middenhuur (op basis van de lokale voorwaarden van het actieplan middenhuur); 16 onzelfstandige eenheden in kapitale panden als Nieuw Amelisweerd en de Luie Lackei mogen op termijn geliberaliseerd worden; 10 onzelfstandige eenheden mogen op termijn worden getransformeerd tot een kleiner aantal zelfstandige woningen en daarna verhuurd in de vrije sector
  • 32 woningen hebben een puntentelling <145 WWS-punten; die blijven op grond van de geldende huurwetgeving in de sociale huur; mocht die wetgeving in de toekomst verslechteren, waardoor ze wél geliberaliseerd mogen worden, dan is vastgelegd dat ze in de middenhuur (conform de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur) verhuurd moeten worden.
SHMN: Breedstraat 49/49bis

Kortom: afhankelijk van de toekomstige huurbescherming verdwijnen er maximaal 68 wooneenheden in de binnenstad uit de sociale huur ten opzichte van het aantal op het moment van verkoop. Daar staat dus nu al de toevoeging van 104 (na 2028: 86) eenheden in de ABC-straat tegenover.

‘Maar wie garandeert mij dat de nieuwe eigenaar zich aan de afspraken houdt?’ denkt u wellicht. Daar heeft u een punt, in die zin dat overheden niet erg goed zijn in toezicht & handhaving. Dat is ook niet zo’n populaire taak bij de kiezer trouwens. In het verkoopcontract zijn sancties bij schending van de contractuele bepalingen opgenomen, maar de gemeente heeft zelf geen zicht op de naleving van alle huurvoorwaarden, zoals de huurprijs. Daar zullen de huidige en toekomstige huurders zelf aan de bel moeten trekken als afspraken niet worden nagekomen. Om die reden is van belang dat de verkoopvoorwaarden openbaar zijn. En dat zijn ze.

SHMN: Voorstraat 90-92

Tenslotte de derde voorwaarde die we als gemeente gesteld hebben: ‘Het behoud van de monumentale kwaliteit van de woningen wordt afdoende verzekerd.’ Dat was zolang de SHMN-woningen eigendom waren van Mitros niet verzekerd. Het reguliere onderhoud was al twee keer zo duur als bij een normale corporatiewoning. En er was geen budget voor de peperdure renovatie/restauratie die in een aantal gevallen nodig was. Bij de selectie van een koper is dus -naast opbrengst- ook gekeken naar ervaring van de koper met het beheer van monumentaal bezit.

MHM Onroerend Goed uit Woerden, de winnaar van de aanbesteding, is eigenaar van een grote vastgoedportefeuille in Amsterdam, waaronder een flink aantal monumenten. Het Parool schreef op 4 november 2017 in zijn artikel  ‘Dit zijn de grootste spelers op de Amsterdamse woningmarkt’ over Cock van Mourik (Resman/MHM):Is al decennia vanuit Woerden een grote, degelijke speler op de Amsterdamse vastgoedmarkt.” In hetzelfde artikel werd een boekje opengedaan over de wanpraktijken van een aantal andere vastgoedtycoons in Amsterdam.

SHMN: Minrebroederstraat 1

Aan de aanbesteding hebben 22 potentiële kopers meegedaan, waaronder ook Stadsherstel Utrecht (niet te verwarren met SHMN). In een van de artikelen van Grimbergen wordt directeur Johan Blom opgevoerd: “Blom hoorde in 2017 dat Mitros de 239 monumentale huurwoningen wilde verkopen. Hij constateerde dat Mitros in de voorgaande jaren al een aantal woningen -tegen de voorschriften- had geliberaliseerd. En maakte onmiddellijk een afspraak met de wethouders Jansen (Wonen) en Geldof (grondzaken). Hij vertelde hen dat Stadsherstel Utrecht ‘de 239’ graag wilde kopen. Blom: ‘Ik garandeerde hen dat de sociale huurwoningen in het pakket voor altijd sociaal verhuurd zouden blijven worden. Het was een beschaafd gesprek, maar weinig enthousiast.’” Einde citaat.

Het geheugen van Blom laat hem in de steek (of hij wordt verkeerd geciteerd). Bij het gesprek heb ik aangegeven dat -wat mij betreft- Stadsherstel Utrecht een plausibele koper van de woningen kon zijn, maar dat wij daar als gemeente Utrecht niet over gingen. De aanbesteding werd niet door de gemeente maar door Mitros (en collega corporatie De Alliantie) georganiseerd. Ook de aanbestedingsvoorwaarden zijn opgesteld door de corporatie, niet door de gemeente. Mitros wist wel dat de toestemming van de gemeente -een ontbindende voorwaarde voor de verkoop- slechts zou komen als in voldoende mate aan de drie door ons gestelde voorwaarden voldaan zou worden. Maar dat betekent niet dat je als gemeente zo maar een aanbesteding mag doorkruisen door het voorschrijven van één specifieke koper. Ik zou het overigens prettig gevonden hebben als Mitros mij ook geconsulteerd had vóór het publiceren van de aanbestedingsvoorwaarden.

SHMN: Achter Sint Pieter 13

Heeft Mitros een reële prijs ontvangen voor de woningen die ze aan MHM Onroerend Goed verkochten? In de vijf artikelen van Grimbergen komen twee antwoorden op deze vraag langs: te veel en te weinig. Het lijkt me onmogelijk dat dit allebei waar is.

In het artikel van 22 januari wordt gesuggereerd dat er te weinig betaald is. Ik citeer:

“Van Mourik betaalt voor de 22 wooneenheden in de binnenstad € 6.250.000 aan Mitros. Dat is gemiddeld per woning 284.000 euro. Tonny: ‘Van Mourik heeft aan ons huis en de 21 andere eenheden een koopje.’ Bijzonder detail. In de zomer van 2018 sluiten Mitros en van Mourik de eerste koopafspraak. De officiële WOZ-waarde is dan boven de 7 miljoen: 7.176.000 euro. In een advertentie in het Financieele Dagblad voor een openbare bieding noemt Mitros een ondergrens voor serieuze biedingen van € 6.230.000 euro. Van Mourik biedt 20.000 euro meer. Jonathan Joosten: ‘De huurders mogen de huizen niet voor de WOZ-waarde kopen. Een belegger mag dat voor bijna 1 miljoen eronder. Maatschappelijk en sociaal kapitaal gaat zo naar privé ondernemingen. Een doodzonde volgens de conclusies van de Parlementaire Enquete naar de Woningcorporaties, in 2014.’” Einde citaat.

SHMN: Zuilenstraat 50-56

Tonny en Jonathan zijn huurders die hun woning graag gekocht zouden hebben, maar Grimbergen is het blijkbaar met hen eens: er is maar €20.000 boven de bodemprijs geboden een €1 miljoen onder de WOZ-waarde.

De eerder geciteerde directeur Johan Blom van de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel, die zelf €19 miljoen bood bij de aanbesteding van de SHMN-portefeuille, denkt er in DeNUK van 15 maart anders over: “Mitros en de gemeente Utrecht gaan voor belegger van Mourik als koper die bijna dertien miljoen euro meer betaalt: 31.981.000 euro. Die opbrengst is voor Mitros. Dertien miljoen meeropbrengst is prachtig voor een bedrijf dat rendement wil maken. Maar moet je 13 miljoen extra willen hebben als ‘maatschappelijk’, ‘sociaal’ en ‘respectvol’ in je naam zitten? En je missie op ‘goed wonen voor mensen met een laag inkomen’ gericht is.” Einde citaat. Stadsherstel Utrecht verhuurt volgens mijn informatie ook volop in de vrije sector. Maar de stelling van Blom, die niet weersproken wordt door Grimbergen, is dat er dus te véél betaald is, meer dan past bij een huurdersvriendelijke exploitatie.

SHMN: Springweg 78-80

Nu de werkelijkheid. De realiteit is dat de betaalde prijs in overeenstemming is met de marktwaarde van verhuurde panden die als pakket verkocht worden. Een vuistregel is dat dan de waarde in vrije verkoop min 30% betaald wordt. Waarom is dat zo? Dat komt omdat de zittende huurders een huur betalen die lager is dan de markthuur als ze leeg verkocht zouden worden. De zittende huurders, die contracten hebben voor onbepaalde duur, kunnen ook nog zo lang blijven huren als ze willen. Dat kan tientallen jaren zijn. Tenslotte zakt de marktwaarde bij verhuurde panden nog verder als er aanvullende eisen gesteld worden aan de verhuur in de toekomst. De gemeente Utrecht heeft in dit geval een groot aantal eisen gesteld met betrekking tot het huurniveau, eisen die grotendeels ook van toepassing blijven na mutatie.

Dan een laatste argument van Grimbergen: Mitros is stinkend rijk, die hadden gemakkelijk die extra kosten van de monumentenpanden voor hun rekening kunnen nemen. En als je het jaarverslag 2019 van Mitros leest, zou je op het eerste gezicht denken dat dat klopt. Het eigen vermogen bedraagt €3,7 miljard. Zelfs als je bijna 30.000 verhuureenheden bezit is dat een hoop geld. Maar dat vermogen zit in stenen, het staat niet op de bank. De waardering van die stenen is sinds 2014 gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Dat is ongeveer die WOZ-waarde – 30% waar ik het eerder over had. De marktwaarde in verhuurde staat is véél hoger dan de waarde bij doorexploitatie in de sociale huur, wat de wettelijke kerntaak van een woningcorporatie is.

De waarderingsgrondslag op basis van marktwaarde is ingevoerd door minister Stef Blok. In een debat met hem (ik was toen nog kamerlid) heb ik voorspeld wat de reden was om deze nieuwe waarderingsgrondslag in te voeren: het wordt eenvoudiger om corporaties te framen als luie, volgevreten organisaties die veel te weinig doen met hun geld. Cees Grimbergen is het klaarblijkelijk eens met die redenering.

Begin 2020 verscheen er een studie van de adviesbureau’s Companen en Thésor over de effecten van de verhuurderheffing op de financiële positie van woningcorporaties, in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond. Zij concludeerden dat al in de periode 2019-2023 bij een aantal corporaties de operationele kasstroom niet meer voldoende is om de gewenste kerntaken betaalbaarheid (obv afspraken Sociaal Huurakkoord), nieuwbouw en verduurzaming te kunnen betalen. Een “tegenonderzoek” in opdracht van het ministerie van BZK bevestigde deze conclusie, zij het dat daar het tekort zich wat later zou voordoen. Corporaties zijn niet rijk, al hebben ze veel vermogen. Als wethouder heb ik altijd als lijn aangehouden dat corporaties financieel scherp aan de wind moeten zeilen om zoveel mogelijk woningzoekenden een betaalbare woning te kunnen bieden. Op dit moment heeft Mitros financieringsruimte genoeg, maar op je financiering moet je aflossen en rente betalen. Als je investeert in projecten die verliesgevend zijn (“onrendabele top”) moet de optelsom van huurinkomsten en andere baten (“kasstroom”) voldoende zijn om dat tekort af te boeken. Daar zit op dit moment het grootste financiële knelpunt bij de sociale verhuurders.

Daarmee kom ik tot mijn conclusie. Net als bij “Kanalengate” shopte Cees Grimbergen ook bij zijn artikelenreeks over de verkoop van de monumentenwoningen uiterst selectief uit de beschikbaar gestelde feiten. Hij liet de hele landelijke context weg, die immers duidelijk zou maken dat de corporatie door de vele grepen in de kas voor een moeilijke keus stond. Hij negeerde en/of ontkende dat de exploitatiekosten (extra onderhoud en extra verhuurderheffing) voor het monumentale bezit veel hoger zijn dan bij een gewone corporatiewoning. Hij negeerde dat het profiel van de huurders van SHMN sterk afwijkt van de huurders van hun gewone sociale huur complexen en dat dit bezit daarom ook nauwelijks bijdraagt aan de ongedeelde stad. En hij bevestigt het frame dat corporaties op een grote zak met geld zitten en daar niks mee doen, een beeld dat in de Kamer met name door VVD-woordvoerder wonen Daniël Koerhuis gekoesterd wordt. In zo’n gezelschap zou ik me niet thuis voelen.

Als illustratie bij dit artikel heb ik een serie foto’s opgenomen die een goed beeld geven van de diversiteit van de SHMN-woningen. Ter vergelijking hieronder twee foto’s van “doorsnee bezit” van Utrechtse woningcorporaties.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s