“Kanalengate”

De afgelopen maanden schreef Cees Grimbergen een serie artikelen over de verkoop van 241 monumentale woningen en bedrijfsruimten in de binnenstad van Utrecht door woningcorporatie Mitros aan MHM Onroerend Goed uit Woerden. Grimbergen vindt de verkoop asociaal en wijst de beschuldigende vinger richting Mitros -die voor het grote geld zou gaan- en richting gemeente Utrecht. En bij de gemeente Utrecht moeten Paulus Jansen (oud-wethouder wonen 2014-18) en Kees Diepeveen (mijn opvolger) het ontgelden.

De Auriollaan in Kanaleneiland/Utrecht. Links een gerenoveerd blok portiekflats die aan individuele kopers verkocht zijn. Rechts een identiek blok dat deel uit maakt van de aan Aventicum verkochte woningen, die in 2017 zijn doorverkocht aan Capreit. Rechtsvoor een blok nieuwbouw-koopwoningen gebouwd door Heijmans, de aannemer die ook de portiekflats renoveerde.

Ik heb niet meegewerkt aan de artikelserie, omdat ik geen enkel vertrouwen heb in de journalistieke kwaliteiten van Cees Grimbergen. Die opvatting is gebaseerd op een eerdere serie artikelen van Grimbergen waarin hij begin 2018 “Kanalengate” onthulde. De analyse van Grimbergen: corporaties Portaal en Mitros doen voor een grijpstuiver 252 sociale huurwoningen (het waren er trouwens 208) cadeau aan Aventicum, een beleggingsmaatschappij “gefinancierd door oliesheiks”. En de oliedomme gemeente Utrecht stond erbij en keek ernaar. Zijn conclusie stond al vast op het moment dat hij mij voor de eerste keer over dat project belde. Destijds heb ik hem wél uitgebreid te woord gestaan. Desondanks stonden zijn artikelen bol van een selectieve weergave van de feiten en feitelijke onjuistheden. In een twee uur durend raadsdebat op 1 februari 2018 heb ik als portefeuillehouder wonen (samen met mijn collega Kees Geldof, portfeuillehouder grondzaken) die onjuistheden weerlegd. Aan het eind van het debat heeft de PvdA-fractie een motie van afkeuring ingediend, die met 40-5 stemmen verworpen is.

Ik raad iedereen die benieuwd is naar de feiten over de verkoop van de monumentenwoningen aan om eerst het verslag van dat raadsdebat over “Kanalengate”/Aventicum te lezen. Dat vind je hier (debat start op pag.7).

Vind je dat teveel leeswerk, dan vat ik in dit artikel de essentie samen:

Het project kent een aanloop van 20 jaar. Het begon met het vaststellen van De Utrechtse Opgave (DUO) door de gemeenteraad in 2000. Het doel van DUO was het verbeteren van een aantal wijken die zich in een negatieve spiraal bevonden, waaronder Kanaleneiland. De belangrijkste ingezette middelen waren: de sloop van 9.500 sociale huurwoningen; de verkoop van 1.950 sociale huurwoningen; het toevoegen van nieuwbouw, waaronder een hoog percentage koop, om de achterstandswijken gevarieerder te maken; de renovatie van de overige sociale huur; een deel van de gesloopte sociale huur zou gecompenseerd worden door nieuwbouw in Leidsche Rijn.  De fracties van SP en GroenLinks en het PvdA-raadslid Casper Driehuis hebben tegen het raadsvoorstel DUO gestemd. Lees hier en hier het verslag van het raadsdebat op 28 juni 2001. De SP, met ondergetekende als woordvoerder, stemde tegen omdat we weliswaar voorstander waren van investeringen in de sociale huurwijken, maar het onverantwoord vonden om zoveel betaalbare woningen te slopen.

Op 29 juni 2006 heeft de gemeenteraad de uitwerking van de DUO plannen voor het centrumgebied van Kanaleneiland vastgesteld (lees hier het verslag van de raadsvergadering, vanaf pag.25). Wethouder was op dat moment Harrie Bosch (PvdA). Er werd een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) opgericht door Gemeente Utrecht, de corporaties Mitros en Portaal en projectontwikkelaar Proper Stok (later opgegaan in Heijmans). De constructie van een Wijkontwikkelingsmaatschappij, goedgekeurd door de toenmalige minister, was in die tijd een veel voorkomende constructie bij grote stadsvernieuwingsprojecten. De deelnemers brachten hun bezittingen in het gebied (grond, gebouwen) in bij de GEM en kregen daar financiële voordelen voor terug. Bijvoorbeeld: gratis grond om woningen terug te bouwen en verhuiskostenvergoedingen aan huurders voor rekening van de GEM. Mitros en Portaal brachten 451 portiekflats in, die gesloopt zouden worden en vervangen door dure koop. De SP stemde -als enige- tegen, om vergelijkbare redenen als bij DUO. Maar vanaf dat moment was juridisch onomkeerbaar vastgelegd dat deze woningen (waarvan de latere Aventicum-blokken deel uitmaakten) uit de sociale huurvoorraad zouden verdwijnen.

Binnenterrein tussen de gerenoveerde flats aan de Rooseveltlaan en Auriollaan. De vrijstaande woning is een Heijmans One Tiny House, die gebruikt werd voor bewonersoverleg.

In de periode 2006-2013 begon de herontwikkeling van het gebied, inclusief de bouw van 140 nieuwe sociale huurwoningen, bedoeld als doorstroming voor huurders van de te slopen flats. In 2008 voerde minister Wouter Bos de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties in: een winstbelasting, terwijl corporaties wettelijk verankerde “niet-winstbeogende instellingen” zijn. Dat ondermijnde de financiële positie van sociale verhuurders. In 2013 deed VVD-minister Blok er nog een schep bovenop. Hij voerde een verhuurderheffing in: een belasting oplopend naar €2 miljard/jaar, die uitsluitend geheven wordt voor betaalbare huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Na de bankencrisis van 2008 volgde een economische crisis die leidde tot een ineenstorting van de huizenprijzen in de koopsector en het vrijwel stilvallen van de nieuwbouw: projectontwikkelaars durfden niet meer te investeren in de koopsector, corporaties waren te arm om te investeren in de huursector. Tenslotte dwong Stef Blok de corporaties om hun bezit voortaan te waarderen naar marktwaarde, ook al was de feitelijke waarde in sociaal verhuurde staat veel lager.

Onder deze omstandigheden -de grondexploitatie kleurde op dat moment zwaar rood- stelden Mitros, Portaal en Heijmans eind 2013 voor om acht blokken sociale huurwoningen die behoorden tot de 451 Portaal/Mitros-flats in de GEM niet te slopen, maar te renoveren tot betaalbare koopflats. Mijn voorganger Gilbert Isabella (PvdA) stemde daarmee in, omdat hij het de enige haalbare optie vond in het toenmalige economische getij. Hij informeerde de gemeenteraad daarover op 25 februari 2014 en op 15 april 2014. De gemeenteraad, inclusief de SP, was positief over deze koerswijziging.

Vervolgens werd ik medio 2014 wethouder. Intussen waren de hypotheekvoorwaarden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zodanig aangescherpt, dat veel starters met een inkomen tussen modaal en 2x modaal niet meer in staat waren een hypotheek te krijgen. Onder die omstandigheden leek het niet verstandig om in één keer 360 koopwoningen op de markt te brengen, zeker in een wijk waar daar nog nauwelijks ervaring mee was opgedaan. Daarom besloot de GEM -en daar was ik het mee eens- om een poging te doen vier van de acht blokken (208 woningen) alsnog in de huur te brengen, zodat ze beschikbaar zouden komen voor startende huishoudens zonder kans op een hypotheek.

Volgens Grimbergen hebben de corporaties de grond gratis weggegeven aan de GEM; in werkelijkheid was er sprake van een grondruil (ze kregen gratis grond voor nieuwbouw terug), inclusief een aantal andere voordelen. De minister van BZK beschrijft de precieze inhoud van die afspraken in haar brief aan de Tweede Kamer d.d. 9 april 2018 (kamerstuk 29453-474), waarin ook een uitgebreid feitenrelaas van de transactie gegeven wordt. De brief van de minister is gebaseerd op een -eveneens openbaar- onderzoek van de Autoriteit Woningcorporaties uit maart 2018. De geldwaarde van de tegenprestaties bedroeg volgens de AW ca. €11 miljoen, op een inbrengwaarde van ca. €15 miljoen. Dat klinkt toch iets anders dan gratis. Maar is er dan toch niet €4 miljoen weggegeven. Ja en nee.

Nieuwbouw die ook deel uitmaakt van het project As Kanaleneiland.

Per saldo vonden de corporaties Mitros en Portaal de verkoop aan de GEM een goede deal. Met de opbrengst wilden ze investeren in nieuwbouw en renovatie van hun bestaande woningen. Daar kan je uiteraard anders tegenaan kijken. De SP was in 2006 -toen de sociale huurwoningen werden ingebracht in de GEM- niet voor niets tegen die deal. Maar beweren dat die grond gratis is weggegeven is bewuste verdraaiing van de werkelijkheid. Waarom zouden twee corporaties, bouwbedrijf Heijmans en de gemeente Utrecht (samen de GEM) geheel vrijwillig zoiets doen? Ze nemen soms verkeerde beslissingen maar zijn niet achterlijk.

Overigens is in 2015 onderzocht of de corporaties bereid en in staat waren om de blokken die door de GEM aan Aventicum verkocht zijn terug te nemen en zelf te herontwikkelen. Dat was onmogelijk omdat Mitros en Portaal door de invoering van de Verhuurderheffing en de saneringsheffing voor Vestia financieel daar niet toe in staat waren. Bij hen was in één jaar tijd €100 miljoen investeringsruimte weggevallen. Het was ook niet zo dat andere beleggers -bv pensioenfondsen- in de rij stonden om te investeren. Die vonden dat allemaal linke soep. Feitelijk was Aventicum, na een lange zoektocht, de enige partij die bereid was het ontwikkelrisico te dragen. De deelnemers in de GEM slaakten een zucht van verlichting dat deze rotte kies eindelijk gevuld kon worden.

Volgens Grimbergen heeft Aventicum vervolgens in één jaar €23 miljoen verdiend op deze deal. Na een jaar verkochten ze het project door aan Capreit, een Canadese belegger, die het complex nog steeds in bezit heeft. Die €23 miljoen is een aanname van Grimbergen, gebaseerd op de aankoopwaarde van de grond en de verkoopopbrengst aan Aventicum. De renovatiekosten naar energielabel-A -Grimbergen dacht energielabel-C, nog zo’n foutje- zijn door Grimbergen geschat. Bij de renovatie is het aantal woningen ook vergroot van 208 naar 251, door de inpandige bergingen op de begane grond te verbouwen tot woningen en nieuwe bergingen in de achtertuinen te bouwen. Dat wilde de gemeente ook graag om de sociale controle op straatniveau te verbeteren.

Vast staat dat Aventicum bij de doorverkoop een grote winst gemaakt heeft, net als de twee eigen woningbezitters die in 2015 identieke flats gekocht hadden in de twee blokken die wél als koopwoning op de markt zijn gebracht. Zij verkochten die binnen twee jaar met een winst van 60%. De Autoriteit Woningcorporaties concludeert daarover dat de afgegeven splitsingsvergunning (= mogelijkheid om op termijn per woning te verkopen, PJ) heeft bijgedragen aan de waardevermeerdering, maar dat tegelijk en aannemelijk belangrijker Aventicum geprofiteerd heeft van een krachtig herstel van de Nederlandse economie en het aantrekken van de woningmarkt, nog eens versterkt door de naderende voltooiing van de herstructurering.

Wat betekent dat in concreto? Begin 2015 begon de bouwcrisis op zijn einde te lopen en begonnen de prijzen te stijgen. Eerst in Amsterdam en de betere wijken van Utrecht. Snel daarna ook in de andere wijken. Zo steeg de WOZ-waarde van de woningen van Portaal en Mitros in Kanaleneiland in datzelfde jaar met €100 miljoen. De waardestijging in Kanaleneiland was veel hoger dan het stedelijk gemiddelde: door de investeringen van gemeente en corporaties steeg het vertrouwen van huurders en kopers in de toekomst van de wijk. En dat drijft de prijs op.

Vervolgens heeft Grimbergen gesuggereerd dat er sprake zou zijn van achterstallig onderhoud. Een merkwaardige bewering, omdat de woningen net opgeleverd waren. Bij de oplevering van de woningen aan Capreit waren er 0 (geen) opleverpunten. Beleggers hebben er groot belang bij om gebreken bij oplevering te melden, omdat ze anders immers later voor eigen rekening verholpen moeten worden. Huurders die onderhoudsklachten hebben kunnen zich wenden tot de Huurcommissie. Helaas zijn de uitspraken van de Huurcommissie over geschillen geanonimiseerd, ze kunnen dus niet op adres teruggevonden worden. Ik heb als Kamerlid wel eens voorgesteld dat te veranderen. Huurders kunnen ook binnen zes maanden na het tekenen van het huurcontract de redelijkheid van de huur laten toetsen. Ook die uitspraken worden geanonimiseerd, maar uit het jaarverslag van de Huurcommissie over 2018 (pag.22) blijkt dat een aantal Capreit-huurders dat gedaan hebben. De Huurcommissie concludeerde dat door Capreit afdoende is aangetoond dat door de renovatie het aantal WWS-punten boven de liberalisatiegrens gekomen is. Niet iets om je over te verheugen: het woningwaarderingssysteem is sinds 2005 zodanig verslechterd, dat er nauwelijks nog enige bescherming van uitgaat voor de huurders. Als Kamerlid heb ik tussen 2006 en 2014 vele voorstellen ingediend om die trend te keren. Helaas was dat roeien tegen de stroom in.

Tenslotte heeft Grimbergen een groot aantal relevante feiten die ik met hem gedeeld had buiten de door hem gepubliceerde artikelen gehouden: 1 alle landelijke ontwikkelingen die als doel hadden de financiële situatie van de corporaties te ondermijnen, om ze op die manier te marginaliseren. 2 Onder mijn wethouderschap is afgestapt van grootschalige sloop-nieuwbouw door corporaties. Dat is vastgelegd in de prestatieafspraken 2016-2019. 3 Onder mijn wethouderschap is afgestapt van daling van de sociale huurvoorraad als gemeentelijk beleid. 4 In de prestatie-afspraken 2016-2019 is over complexmatige verkoop vastgelegd: “Tegengaan huisjesmelkerij bij verkoop van woningen of complexen en bij verhuur van complexen. Voorafgaande aan de complexmatige verkoop en verhuur aan niet-particulieren wordt er altijd een integriteits- en antecedentenonderzoek gedaan.” 5 In mijn actieplan middenhuur, eind 2017 vastgesteld door de gemeenteraad, zijn eisen gesteld aan prijs/m2, jaarlijkse huurverhoging en minimale exploitatieduur van vrije sector huurwoningen tot €950/maand. Utrecht was de eerste Nederlandse gemeente die dat geregeld heeft.

Na afloop van dat raadsdebat heb ik Grimbergen aangegeven dat ik nooit meer zou meewerken aan een interview van hem. Dat is een unicum. Ik heb in mijn leven vele honderden journalisten te woord gestaan, variërend van uiterst meegaand tot uiterst kritisch. Met of zonder opinie over het onderwerp waarover ze mij bevroegen. Mijn uitgangspunt daarbij was: iedereen krijgt maximaal krediet, tot blijkt dat mijn vertrouwen beschaamd wordt. Dat is in 25 jaar één keer gebeurd: door Cees Grimbergen.

Recent gerenoveerde Intervam flats van corporatie Mitros aan de Rooseveltlaan, direct naast de gerenoveerde portiekflats .

In een volgend artikel zal in ingaan op de argumentatie van Grimbergen rond de verkoop van de monumentenwoningen van Mitros.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s