(inbreng Paulus Jansen bij studiedag SOM op 25 april 2020)
Uitstekend idee om een studiedag te wijden aan beter benutten bestaande voorraad. Ik heb ooit geroepen dat als alle gepensioneerden met een LAT-relatie vanwege de AOW-korting zouden gaan samenwonen dit een even grote impact heeft als twee jaarproducties van de corporaties. Dat was een bluf, maar het gaat om heel veel mensen, dat staat als een paal boven water.
Overheden zijn verkokerd. Het ministerie dat over de AOW en andere uitkeringen gaat is een ander dan dat over wonen gaat. Als die twee eens wat vaker de kopen bij elkaar steken zou dat best veel doorstroming kunnen opleveren.
Ook corporaties zelf kunnen doorstromen bij senioren bevorderen. Verwacht daar geen wonderen van, maar als je 10-15% van je oudere bewoners weet te verleiden om te kiezen voor een alternatief tikt dat ook best aan. Stel dat je een derde van je bezit verhuurt aan senioren en je haalt in vijf jaar 10% doorstroming voor deze groep, dan maak je daarmee ruim 3% van je bezit vrij, dat is per jaar dezelfde orde van grootte als het effect van toevoegen.
Er wordt heel wat afgeëxperimenteerd met doorstroomregelingen. Mijn indruk is dat die uit de regio Haarlem het meest effectief is. Daar kan je doorstromen zonder een euro huurverhoging en krijgt de doorstromer €1000 verhuispremie mee. Aan de batenkant wordt de huur van de vrijkomende woning verhoogd tot de streefhuur.
In zijn algemeenheid zou het verhogen van de bezettingsgraad in de grotere woningen uit de corporatievoorraad natuurlijk heel veel capaciteit opleveren. Drie jongeren onder de 25 in een eengezinswoning is ook een stuk goedkoper dan drie mini-appartementen bouwen.
Samenwonen wordt nu door de rijksoverheid ontmoedigd, denk aan de voordeurdelerskorting, en ook de regeltjes voor woonruimteverdeling helpen niet mee. Dit zijn zaken waar wat mij betreft corporaties en huurders gezamenlijk kunnen optrekken in de lobby om landelijke kaders doorstroomvriendelijker te maken.
Daarmee kom ik op het hoofdonderwerp van andere sprekers: het strategisch gebruik of zelfs misbruik van de corporatievoorraad. Bij misbruik moeten we wat mij betreft geen zoete broodjes bakken. Het doorverhuren van corporatiewoningen tegen veel hogere onderhuren is wat mij betreft een economisch delict dat dito bestraft hoort te worden. Ik zit er ook niet mee als voor de bestrijding gebruik gemaakt wordt van smart data. Wel moet de uitvoering van de bestrijding van misbruik in handen zijn van een publieke instelling in plaats van een private partij.
Veel genuanceerder ligt de situatie voor strategisch gedrag van woningzoekenden en huurders. De grote woorden die daarover ook in Den Haag gebezigd worden zijn gebaseerd op de veronderstelling dat goedkoop scheef wonen een groot en landelijk probleem zou zijn. Niets is minder waar.
Allereerst is de huidige definitie van goedkoop scheefwonen afkomstig van een oud-minister die als beleidsdoel had om de corporatiesector kleiner, zo niet een kopje kleiner te maken. Wat de Woonbond betreft bestaat de doelgroep van de corporaties uit alle huishoudens die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Een huishouden van vijf personen heeft dan een veel hoger inkomen nodig dan een vrijgezel. Ook speelt de regio een grote rol. In Groningen kunnen meerpersoonshuishoudens met 1,2x modaal wellicht zelf aan de bak, maar in Amsterdam is het misschien wel 1,8x modaal. Als Woonbond zouden wij graag zien dat een regionale koopkrachtanalyse van het NIBUD voor de verschillende huishoudensgroottes de basis vormt voor de regionale definitie van de corporatie-doelgroep.
Dan is het goed om je te realiseren dat -zelfs in de definitie van Stef Blok- het aandeel goedkope scheefwoners als 20 jaar aan het dalen is, terwijl het aandeel dure scheefwoners juist stijgt, en inmiddels groter is dan het aandeel goedkope scheefwoners.
Ten derde is het goed om na te gaan waar die goedkope scheefwoners -en dan heb ik het over mijn eigen definitie- precies wonen. Die zijn echt niet gelijkmatig gespreid over het corporatiebezit, maar geconcentreerd in de aantrekkelijkste complexen. Bv. in de binnenstad en de eerste ring van onze historische grote en middelgrote steden.
Daarbij gaat het met name om huishoudens die de woning betrokken hebben als student of net-afgestudeerde, en daarna een flinke carrière doorgemaakt hebben. Dat speelt dus met name in de studentensteden. Als wethouder in Utrecht heb ik voorgesteld om voor deze groep het jongerencontract te gaan gebruiken. Dan moet het contract echter aan de jongere worden opgehangen en niet aan de woning c.q. het complex, zoals nu in de wet staat. Naar mijn mening is goed te verdedigen dat jongeren van 23-28 jaar standaard een jongerencontract krijgen, waarbij aan het eind van de rit het inkomen achter de voordeur gecheckt wordt. Je pakt dan ook gelijk de verdubbeling van het inkomen door gezinsvorming mee. Bij een jongerencontract blijf je wachttijd opbouwen. Jongeren met weinig inkomensstijging, de harde kern van de corporatiedoelgroep, krijgen op hun 28e gewoon een regulier contract. Zit je inkomen inmiddels boven dat van de doelgroep, dan moet je bv binnen drie jaar doorverhuizen.
Tenslotte nog de doorstroming bij specifieke schaarse en dure woningtypen in de sociale huur: woningen voor grote gezinnen, woningen voor mensen met een functiebeperking. Daar is naar mijn mening goed te verdedigen dat verhuizen verplicht is als de oorzaak van de toewijzing wegvalt. De huurder heeft dan wel recht op een nieuwe, passende (ook qua huur) woning in dezelfde omgeving, en kan in de schaarse woning blijven wonen tot een nieuwe passende woning beschikbaar is.
Powerpoint behorend bij de presentatie:
