De oorsprong van de woningnood is niet van vandaag of gisteren, maar ingezet rond 1990: Het einde van de woningwetleningen, de brutering, het stimuleren van schaalvergroting en “ondernemerschap” en vooral het adagium dat het marktaandeel van de woningcorporaties flink omlaag kon. Door de traagheid van het systeem duurde het een jaar of 25 eer het door de parlementaire enquete woningcorporaties begon te dagen dat er iets grondig mis aan het gaan was. Desondanks riep VVD-minister Stef Blok in 2017 nog “De woningmarkt is af” en begon het -aarzelend- bijsturen pas in 2022 bij Hugo de Jonge (CDA). Vandaag een historische illustratie hoe diep het marktdenken tussen de oren zat in Den Haag.
Ik ben zoals bekend een verklaard tegenstander van het concept flexwonen. Dat levert volgens mij geen bijdrage aan de oplossing van de woningnood, maar versterkt juist de negatieve spiraal in de volkshuisvesting. Minister De Jonge denkt daar anders over. Niet alleen maakte hij flexwonen tot een van de kernpunten van zijn beleid, hij investeerde ook nog eens €200 miljoen rijksmiddelen om 2000 flexwoningen “op voorraad” te laten bouwen, zodat de drempel voor gemeenten om ze neer te zetten nog lager zou worden. Een half jaar later staan er nog 1900 in de opslag. Hoe komt dat?
De Autoriteit Woningcorporaties is wettelijk belast met het toezicht op de woningcorporaties. Hij beschikt daartoe over een uitgebreide gereedschapskist. Alle corporaties moeten jaarlijks gegevens aanleveren die inzicht bieden in hun prestaties. De zwakke broeders kunnen onder verscherpt toezicht geplaatst worden. Biedt dat onvoldoende perspectief dan kan er de corporatie aansprakelijk gesteld worden, een extern toezichthouder of bewindvoerder worden aangesteld. De ultieme sanctie is het intrekken van de toelating: het opdoeken van de corporatie. Op dit moment wordt staan zeven corporaties onder verscherpt toezicht. Werkt dat een beetje? Bij Stadgenoot (Amsterdam) en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam duurt het opvallend lang.
aanleiding voor het verscherpt toezicht op Stadgenoot was een fraude van een administratief medewerker van de corporatie die meer dan tien jaar lang geld achterover kon drukken zonder dat dit ontdekt werd.
Op de website van de AW is het actuele overzicht van corporaties onder verscherpt toezicht te zien. Het zijn er zeven, waarvan er direct twee in het oog springen: Stadgenoot en SOR. Allebei grote en grootstedelijke corporaties die al jarenlang extra in de gaten worden gehouden. Stadgenoot sinds maart 2020, de SOR zelfs sinds november 2014. Dat vind ik bijzonder: als er reden is voor verscherpt toezicht dient de oorzaak van het probleem -of de misstand- die de oorzaak is zo snel mogelijk worden weggenomen. Verscherpt toezicht betekent dat een corporatie minder vrijheid heeft om snel te handelen, ook als dat nodig is in het belang van zijn huurders.
Bij de start en de beeindiging van het verscherpt toezicht wordt een toelichtend bericht op de website van AW geplaatst. Bij Stadgenoot werd zo’n bericht op 30 maart 2020 geplaatst. Daarin werd aangekondigd dat de corporatie voor 1 juli 2020 een herstelplan moest indienen en dat het verscherpt toezicht zou worden beeindigd nadat het herstelplan tot tevredenheid was afgerond. Dat is nu drie jaar en vier maanden geleden. Voor SOR kon ik de startmelding niet terugvinden op de website van AW.
Zachte heelmeesters maken stinkende wonden. Of daar in het geval van Stadgenoot en SOR sprake van is kan je als geinteresseerd buitenstaander volgen via de jaarlijkse toezichtbrief, onderdeel van het reguliere toezicht op alle corporaties. Ook die brieven worden gepubliceerd op de website van AW.
In de laatste toezichtsbrief van SOR dd 22 november 2022 wordt aangegeven dat het verscherpt toezicht in de komende periode nog wordt gecontinueerd: “De reden hiervoor is het niet voldoen aan de financiële ratio’s uit het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW. Dit wordt veroorzaakt door de omvangrijke, dure en langlopende leningenportefeuille van de SOR. U heeft de afgelopen jaren hard gewerkt aan het financieel herstel en u heeft hierbij goede voortgang geboekt. Op basis van de dPi 2021 voldoet de SOR, met uitzondering van de ICR van de DAEB-tak (voldoet in 2025), aan alle continuïteitsratio’s. De discontinuïteitsratio’s voldoen op basis van de dPi 2021 echter nog niet aan de normen uit het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW.” Conclusie: in financiële termen beweegt SOR in de goede richting. Blijft over de vraag wat 9 jaar bezuinigen voor effect gehad heeft op de kwaliteit van het bezit, de hoogte van de huur, de dienstverlening aan de huurders en de -noodzakelijke- nieuwbouw voor woningzoekende senioren met een laag inkomen in Rotterdam.
De laatst gepubliceerde toezichtsbrief van Stadgenoot dateert van 19 februari 2021. Daarin is de conclusie: “Ik continueer het verscherpt toezicht dat op 27 maart 2020 werd opgelegd. Daarnaast maak ik met u de volgende toezichtafspraken: In de loop van februari 2021 bespreek ik met elk van [zwart gemaakte passage]de voortgang van het herstelplan; In april 2021 bespreek ik met uw voltallige RvC de ontwikkelingen en de rol van de Raad daarbij; Ik doe nader onderzoek naar de voortgang van de verbetering van het risicomanagement; Ik doe nader onderzoek naar het risico uit verbindingen. Dit onderzoek vindt later dit jaar plaats.” Omdat de brief 2,5 jaar oud is heb ik bij de AW geinformeerd wat de reden is dat de brieven van februari 2022 en februari 2023 niet gepubliceerd zijn. Op die vraag kreeg ik nog geen antwoord. De aanleiding voor de ondertoezichtstelling -de fraude van een administratief medewerker die in september 2019 aan het licht kwam- ligt bijna vier jaar achter ons. Het is zorgwekkend dat een van de grootste woningcorporaties van Amsterdam na vier jaar zijn interne controle nog niet op orde heeft.
Samenvattend concludeer ik dat je de voortgang van het verscherpt toezicht -soms met veel moeite- via de documentenstroom van AW wel redelijk kan volgen. Wat ik mis is een actieve communicatie over de voortgang. In de laatste Staat van de corporatiesector 2022, die ook aan de Tweede Kamer gestuurd wordt, besteedt de AW 9 regels aan het verscherpt toezicht. Volstaan wordt met een opsomming van de corporaties onder verscherpt toezicht en de mutaties in het afgelopen jaar. Niets over de voortgang van het verbeterprogramma of de gevolgen voor de huurders. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het maatschappelijk debat over de zwakke broeders in corporatieland vrijwel is stilgevallen. Dat is op termijn vragen om moeilijkheden.
UPDATE 14 augustus
Naar aanleiding van mijn telefoontje heeft de AW de laatste toezichtbrief, die dateert van 8 maart 2023, online geplaatst. Je vind hem hier . Uit de brief blijkt dat het verscherpte toezicht ook komende tijd nog doorloopt. Weliswaar doet Stadgenoot zijn best om de aanbevelingen van AW op te volgen, maar dat heeft nog niet tot afdoende verbetering op het punt van risicomanagement geleid. De vele personele mutaties en de moeite om vacatures in te vullen spelen daarbij volgens AW een belangrijke rol. Ik blijf het zorgwekkend vinden dat het een van de grootste corporaties van Nederland méér dan drie jaar kost om zijn bedrijfsvoering-governance op orde te krijgen.
Op de website van Stadgenoot staat het Jaarverslag 2022 inmiddels ook online. Corporaties zijn verplicht om voor 1 juli hun jaarverslag te publiceren en ook kenbaar te maken aan hun stakeholders. Zo krijgen ook huurderorganisaties en gemeenteraadsleden inzicht in de prestaties.
In 2016 stelde de Europese Unie de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) vast. Dat is een richtlijn die bedoeld is om belastingontwijking door bedrijven via leningsconstructies (vreemd vermogen) aan te pakken. Lidstaten van de EU zijn verplicht om een richtlijn om te zetten naar nationale wetgeving. Het kabinet Rutte-3 deed dat op een manier waarbij woningcorporaties, die part nog deel hebben aan deze vorm van belastingontwijking, veel meer vennootschapsbelasting gaan betalen. Die kunnen hierdoor minder investeren. Dat begint steeds meer te knellen, vindt ook de Autoriteit Woningcorporaties.
Ik kreeg deze week een studie uit 2021 onder ogen, die heel relevant is voor het toezicht op de corporatiesector: Bestuurlijk verval in de semipublieke sector. De auteurs Meike Bokhorst en Sjors Overman deden onderzoek naar het ontstaan van zonnekoninggedrag bij bestuurders van woningcorporaties, onderwijs- en zorginstellingen. “Het gaat vaak om krachtige bestuurders die al lang op hun plek zitten, wel een potje kunnen breken, maar in de loop der tijd steeds minder tegenspel krijgen.” Heel herkenbaar voor wie zich de ontsporingen bij corporaties als Vestia, Woonbron, Rentree, WSG, Laurentius en Rochdale herinnert.
Beleggers hadden de laatste jaren al niet zo’n trek om substantieel te bouwen in het middenhuursegment, met een maandhuur tussen €750 en €1000. Ze bouwden voor die huur hooguit piepkleine appartementen. Woningen met een redelijk oppervlak gingen ver boven die prijs de markt op. Na de uitbreiding van de huurprijsbescherming is de lust om te investeren hen helemaal vergaan. Dus kloppen projectontwikkelaars aan bij de woningcorporaties om hun bouwinitiatieven te redden (FD 27 februari 2022). Een logische ontwikkeling, omdat de kostprijshuur van een huurwoning van 100m2 in veel regio’s al ver boven de sociale huurgrens (€808 per 1-1-2023) ligt. Ook corporaties kunnen een nieuwbouwwoning voor een gezin met kinderen dus alleen maar exploiteren bij een huur boven de sociale huurgrens, tenzij ze een onrendabele top accepteren die betaald wordt door hun andere huurders.
Ik pleit al jaren voor een vierjaarlijkse APK voor woninginstallaties bij risicowoningen: oude woningen, de kamermarkt, en het goedkoopste deel van de huur- en koopsector. Mijn opvolger bij de Woonbond Zeno Winkels pleitte in Kassa op 12 maart jl. voor een APK bij huurwoningen. Goed idee?
We hebben een nieuw kabinet en een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Er gaat weer flink gebouwd worden, dus de woningnood is over een paar jaar opgelost. Toch?
Als wijkwethouder van de wijk Zuidwest (Kanaleneiland, Transwijk, Rivierenwijk, Dichterswijk) houd ik iedere vier weken een spreekuur voor de inwoners en ondernemers van de wijk. Vandaag terzijde gestaan door ambtenaren Ben Verkroost en Loog Landaal. Wat komt daar zoal langs? Een bloemlezing van de oogst van vanavond.
Veertig bewonerscommissies uit Amsterdam namen het initiatief voor een huurdersprotestkaravaan, die gistermiddag van het hoofdkantoor van corporatie Stadgenoot naar het hoofdkwartier van de gemeente, de Stopera trok. Organisator Mieneke Demirdjan bood de voorzitter van de Amsterdamse federatie van woningcorporaties, wethouder Ossel en de wonen-woordvoerders uit de gemeenteraad tien eisen aan.
Paulus Jansen 