Bevorder middenhuur met ruimer waarborgfonds

(opinie in Financieele Dagblad, 3 maart 2023)

Beleggers hadden de laatste jaren al niet zo’n trek om substantieel te bouwen in het middenhuursegment, met een maandhuur tussen €750 en €1000. Ze bouwden voor die huur hooguit piepkleine appartementen. Woningen met een redelijk oppervlak gingen ver boven die prijs de markt op. Na de uitbreiding van de huurprijsbescherming is de lust om te investeren hen helemaal vergaan. Dus kloppen projectontwikkelaars aan bij de woningcorporaties om hun bouwinitiatieven te redden (FD 27 februari 2022). Een logische ontwikkeling, omdat de kostprijshuur van een huurwoning van 100m2 in veel regio’s al ver boven de sociale huurgrens (€808 per 1-1-2023) ligt. Ook corporaties kunnen een nieuwbouwwoning voor een gezin met kinderen dus alleen maar exploiteren bij een huur boven de sociale huurgrens, tenzij ze een onrendabele top accepteren die betaald wordt door hun andere huurders.

Corporaties kunnen in het sociale segment goedkoper werken dan institutionele beleggers: ze hoeven geen winst uit te keren aan aandeelhouders én ze kunnen goedkoper lenen. Dat laatste wordt mogelijk gemaakt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, een initiatief van de corporaties zelf. Binnen het WSW staan ze borg voor elkaars leningen, waardoor het risico voor de geldverstrekker sterk daalt. Het Rijk geeft een contragarantie af voor de leningen, wat het risico feitelijk tot 0 reduceert. Maar dat was voor het Rijk reden om het WSW in te perken tot het goedkoopste segment: de sociale huur. Een ruimer WSW-werkgebied zou concurrentievervalsing opleveren in het middensegment, waar beleggers geen waarborgregeling kennen. Maar is dat wel zo?

Het WSW is primair een onderlinge waarborgregeling van corporaties. Sinds het fonds bestaat (ruim 30 jaar) is de contragarantie van het Rijk nooit gebruikt. Dat komt omdat bij zeperds, zoals die bij Vestia, de voorliggende regeling van de saneringssteun in werking treedt. Die houdt in dat de ongelukkige corporatie zelf een maximale inspanning moet leveren om het verlies te dekken. De rest wordt opgebracht door een heffing aan de overige corporaties. Zo wordt de rekening altijd betaald door de Nederlandse huurders, niet door het Rijk. De contragarantie van Rijk heeft dus voornamelijk een psychologisch effect op de rente. Het financiële risico ligt bij de corporaties zelf. In principe kunnen commerciële beleggers ook een onderlinge waarborgregeling starten om hun rentelast te drukken. Er is dus geen sprake van concurrentievervalsing.

Daarmee is er geen reden om de WSW-borging niet voor het middenhuursegment toe te staan. Uiteraard moet je opletten dat corporaties daarbij geen onverantwoorde risico’s nemen op kosten van het collectief. Het WSW is daarop sinds de Vestia-affaire terecht een stuk scherper geworden.

Een ander argument voor WSW-borging voor het middenhuursegment is de NHG-borging voor hypotheken in het betaalbare koopsegment. Ook hier is het doel: het beperken van het risico voor de geldverstrekker, waardoor deze genoegen kan nemen met een lagere rente. De borging wordt gefinancierd door de deelnemers via een bescheiden premie. Op het fonds kan de geldverstrekker een beroep doen als een eigen woning bezitter niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Ook bij de NHG staat het Rijk (met de gemeenten) aan de lat via een contragarantie. En ook hier is die contragarantie nog nooit gebruikt, omdat de premie meebeweegt met de economische conjunctuur. Net als bij het WSW is ook het werkingsgebied van de NHG begrensd. In 2023 ligt die grens op €405.000. Daarvan bouw je een stuk ruimere woningen dan voor de huurgrens van €808 per maand bij de WSW. Je zou dit kunnen bestempelen als een vorm van concurrentievervalsing van de koopsector ten opzichte van de huursector, waar met name de corporaties veel last van hebben.

Kijkend naar de ontwikkeling van de WSW-grens ten opzichte van de NHG-grens in de afgelopen 15 jaar valt op dat het plafond voor de sociale koopsector harder steeg dan bij de sociale huursector. De koopgrens voor de NHG volgde grosso modo de ontwikkeling van de marktprijzen voor koopwoningen, de huurgrens voor de WSW de wettelijk begrensde jaarlijkse huurverhoging. Gevolg is dat corporaties steeds kleinere huizen moeten bouwen in het sociale segment: gezinnen met kinderen kunnen straks niet meer bij hen terecht in de nieuwbouw, tenzij de rekening wordt betaald door hun andere huurders.

Woonminister Hugo de Jonge vindt dat corporaties óók een taak hebben in het middensegment. Hij heeft inmiddels nationale prestatieafspraken met hen gemaakt, ook voor de middenhuur. Hij breidt ook de huurprijsbescherming uit tot het middensegment, omdat veel huishoudens met lage en middeninkomens hierop zijn aangewezen. Een deel van hen heeft eigenlijk recht op een sociale huurwoning, die dus ook flink bijgebouwd moeten worden. Dat zijn in de praktijk vrijwel uitsluitend woningen onder 80m2. Ook gezinnen met een middeninkomen die zich geen koophuis kunnen permitteren hebben recht op een enigszins betaalbaar huurhuis. Het verruimen van de WSW-borging tot het middenhuursegment is daarom hard nodig.

Paulus Jansen was directeur van de Woonbond, wethouder in Utrecht en SP-woordvoerder wonen in de Tweede Kamer

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: