dossier vereniging van eigenaren (en een beetje: coöperatief bezit)

In Nederland zijn eigenaren van appartementen verplicht om lid te worden van een vereniging van eigenaren (VvE). Dat is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, titel appartementsrechten. Zo’n vereniging is bedoeld om zorg te dragen voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen: het onderhoud van bv. dak, goten en hemelwaterafvoeren, de lift en de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Maar ook de schoonmaak van de gangen en trappenhuizen en het beheer van een parkeergarage kan tot de taken van een VvE behoren.

simpele check of een VvE fatsoenlijk functioneert: de VvE-meter

Het goed functioneren van de VvE is van groot belang voor het woongenot van de bewoners en het waardebehoud van hun appartement. Op dit moment loopt het beheer door de VvE’s lang niet altijd goed. Een belangrijke reden is het gebrek aan professionaliteit en slagkracht, mede omdat veel VvE’s minder dan vijf leden hebben. Bij voormalige complexen die uitgepond worden kan de positie van de oude eigenaar te dominant zijn, als die nog beschikt over het stemrecht voor een groot aantal appartementen.

De SP is voorstander van een verbetering van het wettelijk kader voor de VvE’s, waardoor de eigenaren en kopers van appartementen meer zekerheid hebben dat het toekomstig beheer goed geregeld is. Wij denken dat de VvE trouwens ook voor complexmatig gebouwde laagbouwwoningen interessant kan zijn, bijvoorbeeld om gemeenschappelijk investeringen te doen in energiebesparende maatregelen. Dat kan 20-30% goedkoper zijn dan wanneer je het in je eentje doet.

Er zijn in Nederland twee belangenorganisaties voor (leden van) VvE’s: de Vereniging Eigen Huis en VVE-Belang. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (tegenwoordig: Platform31) heeft een VvE-test ontwikkeld, die een potentiële koper van een appartement snel inzicht geeft in de organisatie en financiële positie van de vereniging van eigenaren voor de woning die hij wil kopen. De SEV deed trouwens ook onderzoek naar de mogelijkheden voor schaalvergroting bij kleine VvE’s door fusie. In opdracht van het ministerie van VROM (inmiddels: BZK) ontwikkelde Companen de VvE-onderhoudsmeter, die een goede indicatie geeft van de noodzakelijke omvang van het onderhoudsfonds van een VvE.

De coöperatieve vereniging is overigens een interessant alternatief voor de vereniging van eigenaren. In Duitsland hebben Genossenschaften (coöperaties) 2,2 miljoen woningen in bezit. Het beheer is, veel meer dan bij de Verenigingen van Eigenaren, gericht is op de integrale kwaliteit van een wooncomplex en zijn directe omgeving. Dat komt doordat de bewoners geen eigenaar zijn van een afzonderlijk appartement, maar een aandeel bezitten in het totale complex. In juli 2011 bezocht ik een aantal complexen van Genossenschaften in Berlijn. Daar hield ik een positief gevoel aan over.

zie ook: dossier verkoop huurwoningen
zie ook: NederlandVvE

UPDATE december 2021

Sinds maart 2020 ben ik onafhankelijk voorzitter van het College van deskundigen voor certificering van de VvE-sector. Certificering is naast wetgeving een van de manieren om de kwaliteit van het VvE-beheer te verbeteren.

Anno 2021 is de verduurzaming van het woningbezit ook voor verenigingen van eigenaren een van de grote thema’s. Het wordt steeds belangrijker om vooruit te plannen (en te reserveren) voor de verduurzaming van appartementencomplexen, zie bv Strategieën voor toekomstige VvE’s

Een andere ingewikkelde opgave is het beheer van gemengde complexen, waarin niet alleen eigenaar-bewoners maar ook huurders wonen. Lang geleden door een corporatie of belegger gebouwd voor de verhuur en inmiddels deels uitgepond. Nog lastiger zijn situaties waarbij eigenaar-bewoners hun appartement verkocht hebben aan een belegger. De Woonbond heeft een brochure Huurders tussen kopers , met adviezen voor een beheer dat recht doet aan de belangen van beide groepen

CHRONOLOGISCH OVERZICHT ARTIKELEN (meest recent: bovenaan)

26 april 2021

Coöperatief bezit: groot in Duitsland en Oostenrijk

27 maart 2013
Debat verenigingen van eigenaren

5 januari 2013
Laat ook modale inkomens zorgeloos wonen

8 oktober 2012
Achterstallig onderhoud en “achterstallig onderhoud”

4 september 2012
Interview Architectenweb

3 juli 2011
werkbezoek Antillenflat

20 april 2010
wetsvoorstel onderhoud door verenigingen van eigenaars

1 februari 2009
Verkoop sociale huurwoningen

27 september 2008
Woningverbetering door verenigingen van eigenaren

9 september 2008
Wijkaanpak in Deventer