Beter Wonen Wieringen maakt naam waar!

Samen met Bert Putters (SP statenlid in Noord-Holland) ben ik gisteren op bezoek geweest bij woningbouwvereniging Beter Wonen in de gemeente Wieringen. Een kleine gemeente met 8.000 inwoners en een kleine corporatie met een bezit van 1.130 woningen. Zeer betaalbare woningen die ook nog eens perfect onderhouden zijn.

 Hippolytushoef-jongerenhuisvesting

jongerenhuisvesting in Hippolytushoef: huur vanaf 211 euro per maand.

Lees verder “Beter Wonen Wieringen maakt naam waar!”

“Lagere aftrek rente treft weinig huizen”

Uit de NRC van 6 januari: “De beperking van de hypotheekrenteaftrek die de PvdA en Christenunie voorstaan, treft jaarlijks 40.000 huishoudens in het hoogste belastingtarief, één procent van de huishoudens met een hypotheek.” Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Planbureau.

 villa Heinsbroek

Villa Herman Heinsbroek: hypotheek € 2.500.000.

Lees verder ““Lagere aftrek rente treft weinig huizen””

Wooninvest dingt naar huisjesmelkerstrofee

Woningcorporatie Wooninvest doet vijf dagen na de start van het nieuwe jaar al een serieuze poging op de huisjesmelkerstrofee 2007 naar Leidschendam te halen. Twee vijf jaar geleden opgeleverde sociale huurwoningen in de Haagse VINEX-wijk Leidscheveen deden toen €332,58. In december 2006 werden dezelfde woningen opnieuw te huur aangeboden voor €611,50. Een huurverhoging van 84% in vijf jaar tijd!

Lees verder “Wooninvest dingt naar huisjesmelkerstrofee”

Alleenstaande uitkeringsgerechtigde: 38,9% inkomen kwijt aan huur.

Vandaag kreeg ik het verslag van de werking van de huursubsidiewet van het ministerie van VROM over de periode juni 2004 t/m december 2005 onder ogen. Dat is de laatste anderhalf jaar van de oude regeling. Sinds januari 2006 is de huursubsidie vervangen door de huurtoeslag en de uitvoering overgegaan naar de Belastingdienst.

Lees verder “Alleenstaande uitkeringsgerechtigde: 38,9% inkomen kwijt aan huur.”

Huurverhoging voor energiebesparing: alleen met waarborgen!

Het Platform energietransitie Gebouwde Omgeving heeft afgelopen half jaar plannen gemaakt om het energieverbruik van bestaande gebouwen. Alleen al de rendabele maatregelen kunnen voor een besparing van 30% zorgen.

gasmeter

Lees verder “Huurverhoging voor energiebesparing: alleen met waarborgen!”

Groot onderhoud Westhoek

Antwoorden d.d. 20 december 2006 op vragen van het lid Gerkens (SP) aan de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over groot onderhoud aan woningen tijdens het stookseizoen. (Ingezonden 24 oktober 2006)

Vraag 1
Is u bekend dat woningcorporatie Westhoek Wonen te Mijdrecht momenteel tijdens het stookseizoen groot onderhoud uitvoert, waardoor de collectieve verwarmingsinstallatie nog ca. een maand buiten gebruik zal blijven?

Antwoord
Mij is bekend dat de woningbouwcorporatie Westhoek Wonen te Mijdrecht een grootscheepse renovatie uitvoert aan 78 woningen gelegen aan de Stadhouderslaan te Mijdrecht. Door deze renovatie, die in juli 2006 is gestart hebben de bewoners extra overlast ondervonden. De renovatie omvatte de gehele woning waaronder de collectieve verwarmingsinstallatie. De aanpassingen aan de collectieve verwarmingsinstallaties zouden naar planning vóór het stookseizoen afgerond zijn. Helaas hebben de werkzaamheden vertraging opgelopen, omdat de gemeente in een laat stadium extra veiligheidsmaatregelen heeft genomen met betrekking tot het werken aan de collectieve verwarmingsinstallatie. De bouwvergunning, die vóór de renovatiewerkzaamheden door de gemeente is afgegeven, maakte geen melding van extra veiligheidsmaatregelen die genomen moesten worden bij het werken aan de collectieve verwarmingsinstallatie. Tijdens de werkzaamheden heeft de gemeente deze maatregelen genomen, waardoor de werkzaamheden vertraging hebben opgelopen. De collectieve stookvoorziening is uiteindelijk per half november opgeleverd en de problemen zijn op dit moment opgelost.
Vraag 2
Vindt u het acceptabel dat de huurders – waaronder veel ouderen – gedurende het stookseizoen hun woning moeten verwarmen met een elektrisch kacheltje, terwijl de elektrische installaties daar niet op ontworpen zijn?

antwoord
Tijdens de uitval van de collectieve verwarmingsinstallaties zijn aan bewoners elektrische kachels verstrekt die bewoners konden aansluiten op het elektriciteitsnet. Dit heeft naar mijn weten geen problemen opgeleverd voor de algemene elektrische installaties in de woningen. Ook is aan bewoners een aantal wisselwoningen in hetzelfde complex of daarbuiten ter beschikking gesteld. Hiervan hebben weinig bewoners gebruik gemaakt. Door de woningbouwcorporatie is in dit specifieke geval aangeboden om de extra elektriciteitskosten te vergoeden, wanneer mocht blijken dat de elektriciteitskosten substantieel hoger uitvallen dan de kosten die normaal gesproken tijdens deze maanden zouden zijn gemaakt met een werkende collectieve verwarmingsinstallatie. Mijns inziens geeft de woningbouwcorporatie daarmee blijk van een zorgvuldige manier van handelen. Mijn inziens zijn er voldoende maatregelen getroffen door de woningbouwcorporatie om het ongemak van de bewoners te compenseren.
Vraag 3
Vindt u het acceptabel en in lijn met relevante wetgeving, dat bewoners maandenlang overlast ondervinden van groot onderhoud in bewoonde staat, zonder dat er een vergoeding gegeven wordt ter compensatie van de overlast en de extra kosten wegens elektrische verwarming?
Zo neen, bent u bereid via de VROM-Inspectie de woningcorporatie hierop aan te spreken?

Antwoord
In zijn algemeenheid acht ik het wenselijk dat corporaties afspraken over de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden goed en zorgvuldig vorm geven en afhankelijk van de omstandigheden ook afspraken maken over compensatie. De wettelijke regeling luidt dat de verhuurder een voorstel voor groot onderhoud en/of renovatie aan de huurders doet (artikel 7:220 BW). Volgens de Wet overleg huurders verhuurder moet de verhuurder ook over onderhouds- en renovatieplannen informatie verstrekken aan de huurdersorganisatie en daarover overleg voeren indien de huurdersorganisatie dat wenst. Een eventuele vergoedingsregeling kan dan onderwerp van gesprek zijn.
De regelgeving rond renovatie bij huurwoningen (artikel 7:207 BW en 7:220 leden 1 en 2 BW) regelt echter niet dat de verhuurder bij alle groot onderhoudswerkzaamheden of renovatiewerkzaamheden aan de huurders een vergoeding voor het verminderde woongenot moet geven. Huurders kunnen immers redelijkerwijs verwachten dat er gedurende de tijd dat zij de woning bewonen reparatie- en onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en dat zij dan gedurende een bepaalde periode een verminderd woongenot hebben.
Pas indien de uitvoering van de onderhouds- of renovatiewerkzaamheden het woongenot sterker verhinderen dan de huurders bij aanvang behoefden te verwachten, zal een beroep op huurvermindering of (schade)vergoeding gerechtvaardigd zijn. Bepalende factoren daarbij zullen (onder andere) zijn: de tijdsduur van de werkzaamheden en de omvang en de functie van het woninggedeelte waarover de huurder tijdelijk niet of minder kan beschikken. Voor de vraag of de verhuurder schadevergoeding moet betalen zal ook bepalend zijn of de verhuurder bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en de met de werkzaamheden gepaard gaande overlast in redelijke mate heeft voorkomen en beperkt heeft gehouden (zorgplicht).
Indien de verhuurder (corporatie of andere verhuurder) geen vergoeding aanbiedt, kunnen de huurders -eventueel met hulp van de huurdersorganisatie – vergoeding vorderen bij de rechter. De rechter zal dan bepalen of de huurders in het betreffende geval recht hebben op huurvermindering of schadevergoeding.
Door de woningbouwcorporatie is, zoals ik aangaf in het antwoord op vraag 2, in dit specifieke geval aangeboden om de extra elektriciteitskosten te vergoeden. Ook zijn, zoals ik aangaf bij de beantwoording van vraag 2, zogenaamde wisselwoningen aangeboden ter compensatie van het ongemak gedurende de renovatie. Ik zie op dit moment geen reden om de VROM Inspectie aan te sporen deze woningbouwcorporatie aan te spreken.
Vraag 4
Zijn er richtlijnen door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer opgesteld met betrekking tot het beperken van overlast en het vergoeden van schade bij groot onderhoud door woningcorporaties? Zo neen, bent u bereid om deze op te stellen?
Antwoord
Nee, er zijn geen richtlijnen door mijn departement opgesteld met betrekking tot het beperken van overlast en het vergoeden van schade bij groot onderhoud specifiek door woningcorporaties. Voor woningcorporaties gelden op dit gebied de algemene regels die voor alle verhuurders van woningen gelden (zie mijn antwoord op vraag 3).
Ik zie geen aanleiding om naast deze bestaande regelgeving nadere richtlijnen over het beperken van overlast en het vergoeden van schade bij groot onderhouds- en renovatiewerkzaamheden op te stellen, noch algemene richtlijnen voor alle verhuurders noch richtlijnen specifiek bedoeld voor corporaties.

Ombudsman: huurders dupe van overgang huursubsidie-huurtoeslag

Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) heeft flinke steken laten vallen bij de afbouw van de verstrekking van huursubsidie. En de Belastingdienst is bij de toekenning van de huur- en zorgtoeslag in gebreke gebleven. Daardoor zijn veel kwetsbare mensen in grote financiële problemen geraakt. Dit concludeert de Nationale ombudsman, Alex Brenninkmeijer, naar aanleiding van twee onderzoeken. Hij pleit voor meer aandacht voor de positie van de burger bij grote stelselwijzingen.

Lees verder “Ombudsman: huurders dupe van overgang huursubsidie-huurtoeslag”

dossier fusie/schaalvergroting woningcorporaties

Na de verzelfstandiging van de corporatiesector in 1994 is de schaalvergroting in een stroomversnelling geraakt. Tegelijkertijd legt de vereniging als rechtsvorm het loodje: bijna alle corporaties zijn tegenwoordig een stichting. Zowel door de schaalvergroting als door het omzetten van de rechtsvorm wordt de invloed van de huurders op het beleid ondermijnd.

Lees verder “dossier fusie/schaalvergroting woningcorporaties”

Dossier Jansen vs Visser / Visser vs Jansen

Dubbelcolumn voor NVM.nl (periode december 2012 – december 2013) met Barbara Visser, woordvoerder wonen VVD, over de koopmarkt. Met af en toe een uitstapje! In de periode 2010-2012 schreef ik een vergelijkbare dubbelcolumn Jansen vs De Boer met haar voorgangster van Betty de Boer.

Columns (chronologisch, meest actueel bovenaan)

22 december 2013
Visser vs Jansen: de opbrengst van 2013

22 november 2013
Jansen vs Visser: Nationale Hypotheek garantie

26 september 2013
Jansen vs Visser: miskleun in misdruk

14 juni 2013
Visser vs Jansen: factfree politics & WOON2012

25 februari 2013
Jansen vs Visser: het woonakkoord

30 januari 2013
Visser vs Jansen: de verhuurderheffing

24 december 2012
Jansen vs Visser: de klassenhypotheek

Dossier rechtsbescherming en huurprijsbescherming woonbootbewoners

Tot medio 2022 waren bewoners van woonboten die een ligplaats huren (meestal van een gemeente, waterschap of Rijkswaterstaat/Rijksvastgoedbedrijf) betrekkelijk weerloos tegen het eenzijdig beeindigen van huurcontracten of het wijzigen van de verhuurvoorwaarden (zoals de huurprijs). Maar op 8 april 2022 stemde de Eerste Kamer unaniem voor een wijziging van het Burgerlijk Wetboek die de rechtsbescherming van woonbootbewoners sterk verbetert (nalezen: kamerdossier 35408). Die wetswijziging werd afgedwongen door de motie Paulus Jansen c.s. die tien jaar eerder in de Tweede Kamer was aangenomen. Wetgevingsmolens draaien langzaam, zeker als bewindspersonen er niet zo hard aan trekken.

Lees verder “Dossier rechtsbescherming en huurprijsbescherming woonbootbewoners”