Minister Blok gaat overleggen met de Nederlandse Vereniging van Banken en andere belanghebbende partijen over de oplossing van de code-ROOD-problematiek bij woningen op erfpachtgrond. Eigen woningbezitters met “open einde” erfpachtcontracten, zonder duidelijke indexeringsclausule kunnen hun huis niet meer verkopen, omdat de bank het onderpand niet meer vertrouwt.
(dubbelcolumn met Roald van der Linde VVD voor nvm.nl d.d. 13 februari 2014)
Beste Roald, welkom als nieuwe woordvoerder wonen van de VVD. Het mag met de doorstroming op de woningmarkt nog niet erg vlotten, maar de portefeuilles bij de VVD rouleren als een geoliede machine.
Eigenaar-bewoners waarvan de woning op particuliere erfpachtgrond staat hebben bij verkoop van hun woning vaak een megaprobleem. Ik probeer daar al een aantal jaren iets aan te verbeteren, eerst bij minister Donner, later bij de ministers Blok (wonen) en Opstelten (veiligheid/justitie). Tot nu toe zonder resultaat. Maar nu dient zich een nieuwe bondgenoot aan in de vorm van de Nederlandse vereniging van Banken.
Driekwart van de 400.000 particuliere erfpachtcontracten voldoet niet aan de bancaire richtlijn particuliere erfpacht. Daarmee lopen deze eigenaar-bewoners het risico op onredelijke verhogingen van de erfpacht. Ook kunnen ze in veel gevallen hun huis niet meer verkopen, omdat de bank geen hypotheek wil verstrekken op deze code-rood-contracten. In 2011 probeerde ik minister Donner al te bewegen om actie te ondernemen. Die zag dat niet zitten. Zouden de ministers Blok en Opstelten wel in actie willen komen?
Lees hier mijn schriftelijke vragen over particuliere erfpacht: VH 20130417 SV particuliere erfpacht
UPDATE 4 juni 2013
Lees hier de antwoorden: 20130604 ANTW 2464 VH particuliere erfpacht
Blok en Opstelten weigeren om de wet aan te passen. Eigenaar-bewoners met een ‘code rood’ moeten zelf maar een rechtszaak aanspannen. Een peperdure grap, met onzekere afloop!
Beste Betty, Ik had bij het erfpachtdebat dat we onlangs voerden het idee dat minister Donner met zijn hoofd al bij de Raad van State zat, zo’n hoog academisch gehalte had zijn repliek op de inbreng van de Kamer. Hij belandde via het erfpachtcontract van Hongkong en de Groninger Stadsmeierrechten uiteindelijk bij Pallas Athene -‘met de wapenuitrusting geboren’- en koning Midas, die iets te veel op de centen was. Lachen. Maar ondertussen ging het over een serieus probleem.
Lees verder “Jansen vs De Boer: standaard erfpachtcontracten”
Minister Donner was briljant op dreef als causeur vanmiddag, bij het debat over erfpacht in de grote steden. In een historische beschouwing betrok hij de overdracht van Hongkong door Engeland aan China in 1997, als uitvloeisel van een aflopend erfpachtcontract. Om vervolgens via het Groninger stadsmeierrecht te belanden bij koning Midas, die iets te dol op geld was. Daarmee kreeg hij de lachers op zijn hand. Toch ging het ook over een flink probleem, met name binnen de gemeente Amsterdam.
dubbelcolumn op nvm.nl, 6 december 2010.
Beste Paulus,
Afgelopen woensdag heeft de Tweede Kamer over de begroting Binnenlandse Zaken gesproken. Namens de VVD-fractie heb ik voorgesteld om eens na te denken over het instrument erfpacht. In oude binnensteden, maar ook op de eilanden (Staatsbosbeheer op Vlieland) is sprake van exorbitante stijgingen van deze vergoeding, die de eigenaar van de opstal moet betalen voor de erfpacht.
dubbelcolumn nvm.nl, 18 oktober
Beste Betty,
Zolang er schaarste is op de woningmarkt zullen er mensen zijn die daar misbruik van maken. Een nieuwe variant op dit thema is het fenomeen particuliere erfpacht, dat de laatste jaren vooral in Amsterdam de kop opsteekt.
Erfpacht is een liberale uitvinding (mr. M.W.F. Treub), al hebben veel VVD-ers er inmiddels een broertje dood aan. Wat mij betreft is er niets mis mee als gemeenten proberen om door middel van erfpachtconstructies grondspeculanten de pas af te snijden. Je moet wel uitkijken dat ze zich niet zelf als speculanten gaan gedragen. In 2000 startte de SP in Utrecht een zeer succesvolle campagne, toen de tienjaarlijkse canonherziening gepaard ging met een tariefstijging van 74 procent. Resultaat van de actie was dat de canonstijging in Utrecht nu gekoppeld is aan de wettelijke huurstijging. Ook kan iedereen die dat wil de periodieke canonbetaling nu afkopen tegen redelijke voorwaarden.
De particuliere bedrijven die in Amsterdam grond in erfpacht aanbieden hoeven zich echter niets gelegen te laten liggen aan enige vorm van democratische controle of verantwoording, zoals gemeentebestuurders wel moeten. Ze maken gebruik van de complexiteit van erfpacht, waardoor dit product voor een particulier volkomen ondoorgrondelijk is. Bij gemeentelijk erfpacht kan je nog vertrouwen op de aanwezigheid van checks & balances in de contracten, bij particuliere aanbieders zijn die er niet. Dat zet de deur open voor enorme canonverhogingen in de toekomst. In de volksmond heet dat zakkenvullerij.
Dat de banken inmiddels kopschuw zijn om bij deze hypotheekvormen krediet te verstrekken lijkt me niet meer dan logisch. Dat de gemeente Amsterdam bewoners die al met dergelijke constructies opgescheept zitten wil helpen lijkt me sympathiek.
Ik snap dan ook niet dat iij in schriftelijke vragen aan de minister van Wonen jouw pijlen niet richt op de echte zakkenvullers -de bedenkers van dit soort constructies- maar op de banken en de gemeente. Wat mij betreft is de enige echte oplossing om het probleem aan te pakken het paal en perk stellen aan het hanteren van fantasievoorwaarden voor erfpachtconstructies. Kunnen we op dat punt geen zaken doen met de VVD?
groet, Paulus
Beste Paulus,
Over zakkenvullerij gesproken, het is juist heel vaak de gemeente die als contractpartner de canon exorbitant verhoogt. Des te opmerkelijker nu dergelijke gemeenten – Amsterdam en Groningen zijn daarvan voorbeelden – hiermee ook mensen treft die niet rijk zijn en noodgedwongen moeten verhuizen. Zij worden dubbel gepakt omdat hun woning minder waard is geworden door die hoge canon. Dus hoe zit het met de checks & balances van de gemeenteraad in dit geval?
De manier om paal en perk te stellen aan het hanteren van fantasievoorwaarden voor erfpachtcontructies is door ondertoezichtstelling bij de AFM. En ach, als gemeenten volgens de SP wel eerlijke voorwaarden stellen, dan is toezicht hierop door de AFM toch ook geen probleem?
Groet, Betty
Een eigen woning is een ideaal voor veel mensen. Of zo’n paleisje betaalbaar is hangt in belangrijke mate af van de wijze van financiering, de financieringskosten en de fiscale aspecten van de financiering en het bezit (hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, eigenwoningforfait). In dit dossier vind je alles (van mijn hand) over de hypotheekrenteaftrek, de renteontwikkeling en de hoogte van de rente, de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), erfpacht, de starterslening en andere SVn-producten en bijzondere koopconstructies als maatschappelijk gebonden eigendom en zijn opvolger Koopgarant.
zie ook: dossier vereniging van eigenaren
zie ook: dossier verkoop huurwoningen
een van de redenen dat veel woningeigenaren met hun hypotheek “onder water” staan is de explosieve groei van de aflossingsvrije hypotheek in de periode na 2000. Die groei is per januari 2013 gestuit door de aangepaste hypotheekrenteaftrek.
Lees verder “Dossier woningfinanciering/ hypotheekrente(aftrek)”
Paulus Jansen 