Het Planbureau voor de Leefomgeving publiceerde eergisteren het rapport Beleid maken voor (flex)wonen . Natuurlijk zijn de auteurs beleefd, maar tussen de regels door klinkt zorg over de ondoordachte manier waarop besloten is om 15.000 flexwoningen te gaan bouwen. Wat overigens in de verste verte niet lukt.
Demissionair minister Hugo de Jonge vindt dat we niet zo moeilijk moeten doen over “kleinschalige” woningbouw buiten de steden. Straatje erbij moet kunnen. In concreto hoeven projecten van minder dan 50 woningen niet meer getoetst te worden aan de ladder van duurzame verstedelijking. Dat is een bijzonder schadelijke ontwikkeling: hij lost de woningnood niet op en zet de deur open voor nóg meer overconsumptie van woonruimte door huishoudens die er al warmpjes bijzitten. En voor het verder dichtslibben van het landelijk gebied.
Lees verder “Straatje erbij. CDA-VVD beleid in een BBB-jasje”
Amstelwijck Park in Dordrecht haalde het NOS journaal van 9 oktober, als groene wijk die beter voorbereid is op het klimaat van de toekomst. Terechte claim of marketingtaal? Ik ging er gisteren kijken.
De gemeenteraad van Nieuwegein nam deze week op voorstel van Jelle Doosje (GL) een motie aan waarin het college gevraagd wordt een onderzoek te doen naar de invoering van een APK voor huurwoningen. Dat is de overtreffende trap van de APK voor woninginstallaties, waar ik sinds 2008 voor pleit (zie dossier APK woninginstallaties). Corporatie Woonin, de grootste sociale verhuurder van Nieuwegein, is “niet enthousiast”. Dat lijkt me logisch: een kritische blik van buitenaf zal ongetwijfeld een boel huurdersleed onderbouwen. Woonin komt voort uit corporatie Mitros, die in het verleden al eens Radar haalde met stokoude gevaarlijke cv-ketels.
Ook na de afbouw van de salderingsregeling blijft het aanbrengen van zonnepanelen op daken van huurwoningen financieel interessant. Dat blijkt uit het onderzoek De effecten van het wetsvoorstel Afbouw salderingsregeling kleinverbruikers voor de huursector (Facton, juli 2023), in opdracht van minister Jetten. Facton keek daarbij met name naar de effecten voor corporatiewoningen.
Twaalf jaar geleden voorspelden wetenschappers, woningmarktdeskundigen en politici dat de hypotheekrenteaftrek afgeschaft zou worden. Het is een schoolvoorbeeld van een regeling die ineffectief met belastinggeld om gaat (veel geld naar mensen die dat niet nodig hebben), een perverse prikkel geeft (meer lenen) en macro-economisch grote risico’s oplevert (versterkt pieken hoog- en laagconjunctuur). Wonen 4.0 stelde voor om huurtoeslag en hypotheekrente te vervangen door een eigendomsneutrale woontoeslag, die alleen verstrekt wordt voor woningen tot een maximale WOZ-waarde die hoort bij een rijtjeshuis en een inkomen tot maximaal anderhalf tot twee keer modaal. Sindsdien werd de hypotheekrenteaftrek versobert, maar niet afgeschaft. Je kan dus nog steeds een paleis van tien miljoen aanschaffen, hypothecair financieren en de betaalde rente volledig aftrekken van je inkomen.
Ik inventariseerde de standpunten van partijen over hypotheekrenteaftrek op basis van de concept verkiezingsprogramma’s TK-2023 per 12 september 2023.
De Raad van State deed op 2 augustus uitspraak in een geschil tussen de Provincie Utrecht en een isolatiebedrijf uit Best. De provincie vond endoscopisch onderzoek voor het uitvoeren van naisolatie bij een spouwmuur onvoldoende zekerheid bieden dat vleermuizen niet verdreven worden door de isolatiemaatregel. De uitspraak heeft volgens mij een hoog academisch gehalte en frustreert een belangrijke techniek om het energieverbruik voor bestaande woningen terug te dringen.
(update 15 augustus 2023)
Als je een huis wil kopen kan je via de website van het Kadaster veel relevante informatie opvragen: wie de eigenaar is; de laatste verkoopprijs; wie gebruik mag maken van het pand; welke beperkingen er gelden voor het gebruik (bv. of een pand een monument is); of er erfpacht of erfdienstbaarheden rusten op het perceel; wat de oppervlakte is van het perceel. Ook hypotheekactes en splitsingsactes -van belang voor appartementeigenaren- beheert het Kadaster. Onwetendheid over bovengenoemde informatie kan ertoe leiden dat je een kat in de zak koopt. Vandaar dat op aandringen van de Tweede Kamer de transparantie van deze informatie recent nog verbeterd is.
Maar als je een woning wil huren vind je niets van dit alles. Terwijl je er alle belang bij hebt om bijvoorbeeld te weten of een woning de publiekrechtelijke bestemming sociale huur heeft, dan wel dat er in het verleden privaatrechtelijk bepalingen zijn vastgelegd die de huurverhoging in de toekomst begrenzen. Ook is bij woningen die niet voor de eerste keer verhuurd worden de hoogte van de oude huur een relevant gegeven. Ik vind het regelrecht discriminerend dat huurders en kopers door de Staat op dit punt ongelijk behandeld worden. Maar daar lijkt verandering in te komen, zij het dat het Rijk daarbij primair het efficiënter opereren van de Belastingdienst voor ogen heeft. Ik zou het belang van de huurder centraal willen stellen.
Lees verder “Stel belang huurder centraal in Huurregister”(aangevuld 15 september 2023)
Ik ben zoals bekend een verklaard tegenstander van het concept flexwonen. Dat levert volgens mij geen bijdrage aan de oplossing van de woningnood, maar versterkt juist de negatieve spiraal in de volkshuisvesting. Minister De Jonge denkt daar anders over. Niet alleen maakte hij flexwonen tot een van de kernpunten van zijn beleid, hij investeerde ook nog eens €200 miljoen rijksmiddelen om 2000 flexwoningen “op voorraad” te laten bouwen, zodat de drempel voor gemeenten om ze neer te zetten nog lager zou worden. Een half jaar later staan er nog 1900 in de opslag. Hoe komt dat?
Lees verder “Flexwoningen op voorraad:slecht idee”(aangevuld 14 augustus 2023)
De Autoriteit Woningcorporaties is wettelijk belast met het toezicht op de woningcorporaties. Hij beschikt daartoe over een uitgebreide gereedschapskist. Alle corporaties moeten jaarlijks gegevens aanleveren die inzicht bieden in hun prestaties. De zwakke broeders kunnen onder verscherpt toezicht geplaatst worden. Biedt dat onvoldoende perspectief dan kan er de corporatie aansprakelijk gesteld worden, een extern toezichthouder of bewindvoerder worden aangesteld. De ultieme sanctie is het intrekken van de toelating: het opdoeken van de corporatie. Op dit moment wordt staan zeven corporaties onder verscherpt toezicht. Werkt dat een beetje? Bij Stadgenoot (Amsterdam) en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam duurt het opvallend lang.
Op de website van de AW is het actuele overzicht van corporaties onder verscherpt toezicht te zien. Het zijn er zeven, waarvan er direct twee in het oog springen: Stadgenoot en SOR. Allebei grote en grootstedelijke corporaties die al jarenlang extra in de gaten worden gehouden. Stadgenoot sinds maart 2020, de SOR zelfs sinds november 2014. Dat vind ik bijzonder: als er reden is voor verscherpt toezicht dient de oorzaak van het probleem -of de misstand- die de oorzaak is zo snel mogelijk worden weggenomen. Verscherpt toezicht betekent dat een corporatie minder vrijheid heeft om snel te handelen, ook als dat nodig is in het belang van zijn huurders.
Bij de start en de beeindiging van het verscherpt toezicht wordt een toelichtend bericht op de website van AW geplaatst. Bij Stadgenoot werd zo’n bericht op 30 maart 2020 geplaatst. Daarin werd aangekondigd dat de corporatie voor 1 juli 2020 een herstelplan moest indienen en dat het verscherpt toezicht zou worden beeindigd nadat het herstelplan tot tevredenheid was afgerond. Dat is nu drie jaar en vier maanden geleden. Voor SOR kon ik de startmelding niet terugvinden op de website van AW.
Zachte heelmeesters maken stinkende wonden. Of daar in het geval van Stadgenoot en SOR sprake van is kan je als geinteresseerd buitenstaander volgen via de jaarlijkse toezichtbrief, onderdeel van het reguliere toezicht op alle corporaties. Ook die brieven worden gepubliceerd op de website van AW.
In de laatste toezichtsbrief van SOR dd 22 november 2022 wordt aangegeven dat het verscherpt toezicht in de komende periode nog wordt gecontinueerd: “De reden hiervoor is het niet voldoen aan de financiële ratio’s uit het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW. Dit wordt veroorzaakt door de omvangrijke, dure en langlopende leningenportefeuille van de SOR. U heeft de afgelopen jaren hard gewerkt aan het financieel herstel en u heeft hierbij goede voortgang geboekt. Op basis van de dPi 2021 voldoet de SOR, met uitzondering van de ICR van de DAEB-tak (voldoet in 2025), aan alle continuïteitsratio’s. De discontinuïteitsratio’s voldoen op basis van de dPi 2021 echter nog niet aan de normen uit het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW.” Conclusie: in financiële termen beweegt SOR in de goede richting. Blijft over de vraag wat 9 jaar bezuinigen voor effect gehad heeft op de kwaliteit van het bezit, de hoogte van de huur, de dienstverlening aan de huurders en de -noodzakelijke- nieuwbouw voor woningzoekende senioren met een laag inkomen in Rotterdam.
De laatst gepubliceerde toezichtsbrief van Stadgenoot dateert van 19 februari 2021. Daarin is de conclusie: “Ik continueer het verscherpt toezicht dat op 27 maart 2020 werd opgelegd. Daarnaast maak ik met u de volgende toezichtafspraken: In de loop van februari 2021 bespreek ik met elk van [zwart gemaakte passage]de voortgang van het herstelplan; In april 2021 bespreek ik met uw voltallige RvC de ontwikkelingen en de rol van de Raad daarbij; Ik doe nader onderzoek naar de voortgang van de verbetering van het risicomanagement; Ik doe nader onderzoek naar het risico uit verbindingen. Dit onderzoek vindt later dit jaar plaats.” Omdat de brief 2,5 jaar oud is heb ik bij de AW geinformeerd wat de reden is dat de brieven van februari 2022 en februari 2023 niet gepubliceerd zijn. Op die vraag kreeg ik nog geen antwoord. De aanleiding voor de ondertoezichtstelling -de fraude van een administratief medewerker die in september 2019 aan het licht kwam- ligt bijna vier jaar achter ons. Het is zorgwekkend dat een van de grootste woningcorporaties van Amsterdam na vier jaar zijn interne controle nog niet op orde heeft.
Samenvattend concludeer ik dat je de voortgang van het verscherpt toezicht -soms met veel moeite- via de documentenstroom van AW wel redelijk kan volgen. Wat ik mis is een actieve communicatie over de voortgang. In de laatste Staat van de corporatiesector 2022, die ook aan de Tweede Kamer gestuurd wordt, besteedt de AW 9 regels aan het verscherpt toezicht. Volstaan wordt met een opsomming van de corporaties onder verscherpt toezicht en de mutaties in het afgelopen jaar. Niets over de voortgang van het verbeterprogramma of de gevolgen voor de huurders. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het maatschappelijk debat over de zwakke broeders in corporatieland vrijwel is stilgevallen. Dat is op termijn vragen om moeilijkheden.
UPDATE 14 augustus
Naar aanleiding van mijn telefoontje heeft de AW de laatste toezichtbrief, die dateert van 8 maart 2023, online geplaatst. Je vind hem hier . Uit de brief blijkt dat het verscherpte toezicht ook komende tijd nog doorloopt. Weliswaar doet Stadgenoot zijn best om de aanbevelingen van AW op te volgen, maar dat heeft nog niet tot afdoende verbetering op het punt van risicomanagement geleid. De vele personele mutaties en de moeite om vacatures in te vullen spelen daarbij volgens AW een belangrijke rol. Ik blijf het zorgwekkend vinden dat het een van de grootste corporaties van Nederland méér dan drie jaar kost om zijn bedrijfsvoering-governance op orde te krijgen.
Op de website van Stadgenoot staat het Jaarverslag 2022 inmiddels ook online. Corporaties zijn verplicht om voor 1 juli hun jaarverslag te publiceren en ook kenbaar te maken aan hun stakeholders. Zo krijgen ook huurderorganisaties en gemeenteraadsleden inzicht in de prestaties.
Paulus Jansen 