Bouwen, bouwen, bouwen?

We hebben een nieuw kabinet en een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Er gaat weer flink gebouwd worden, dus de woningnood is over een paar jaar opgelost. Toch?

Laat ik beginnen met het positieve nieuws: er komt geen minister van (uitsluitend) wonen, maar een minister van volkshuisvesting én ruimtelijke ordening. We moeten in ons dichtbevolkte land heel zuinig omgaan met de schaarse ruimte, met het simpelweg volplempen van de laatste open ruimte rond de steden met een keten van nieuwe VINEX-wijken gaan we meer kwaad aanrichten dan problemen oplossen.

Wat is er nodig om de huidige woningnood op te lossen?

Een. Behandel de woningcorporaties fiscaal in lijn met hun wettelijke taak als niet-winstbeogende instelling. Dus niet alleen geen verhuurderheffing, maar ook geen vennootschapsbelasting (inclusief het aanzienlijke ATAD-effect). In het regeerakkoord is vastgelegd dat de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Weinig reuring is gegeven aan het tergend langzame tempo waarin dit gebeurt, terwijl tegelijkertijd de heffing van vennootschapsbelasting/ATAD snel stijgt. Per saldo zou het mij niet verbazen dat de fiscale opbrengsten van corporaties deze kabinetsperiode nauwelijks zullen dalen.

Twee. Maak speculatie met grond onmogelijk. Betaalbaar bouwen is onmogelijk als 90% van de grond in handen is van beleggers, die er vooral dure huizen voor rijke mensen willen bouwen. Grond moet aangekocht dan wel onteigend kunnen worden tegen de waarde van de huidige functie (bv. akkerbouw) plus een vergoeding voor bedrijfsverplaatsing en niet-materiële schade (“je moet verkassen”). Nu vloeit de megawinst door functieverandering in de zakken van de grondeigenaar, daar hoeft hij niets voor te doen. De rekening wordt betaald door de toekomstige bewoners. Ook het zelfrealisatierecht zou zo snel mogelijk afgeschaft moeten worden, omdat dit in de praktijk ingezet wordt als obstructiemiddel tegen betaalbare woningbouw.

Drie. Kondig een moratorium af op de bouw van laagbouwwoningen. Er staan in Nederland meer dan twee keer zoveel laagbouwwoningen als er gezinnen met kinderen wonen (5,09 miljoen laagbouwwoningen, op een woningvoorraad van 8 miljoen; 2,6 miljoen gezinnen met kinderen, inclusief eenoudergezinnen; bron CBS, peildatum 1-1-2021). Die woningen zijn bovendien vaak heel groot. De urgente vraag naar woningen zit in het goedkope en betaalbare segment, met een vloeroppervlakte tussen 50-100m2. Ik schat dat de gemiddelde nieuwbouwwoning in de laagbouw een vloeroppervlak heeft van 150m2. Op één hectare schaarse grond kan je vier keer zoveel appartmenten van 75m2 bouwen dan eengezinswoningen. Maar je hebt per woning ook veel minder (schaarse) bouwcapaciteit nodig: minder m2 vloeroppervlak, maar een appartement is sowieso ook een efficiëntere bouwvorm. O ja: daardoor gaat ook nog eens het energieverbruik per m2 omlaag zonder dat het een cent kost. Bouw alle appartementen standaard levensloopbestendig, dat is gunstig voor de doorstroming. Je biedt senioren in een laagbouwwoning een echt alternatief aan.

Vier. Ontwikkel een (wettelijk) concept voor sociale koop en coöperatief woningbezit, dat een eind maakt aan waardestijging die in de zakken van de gelukkige eerste koper verdwijnt. Op dit moment is het bouwen van sociale koop belastinggeld door het putje spoelen, omdat de betaalbaarheid na de eerste koper verdampt. Nog enigszins in de richting komt Koopgarant , maar ook daar loopt de betaalbaarheid bij iedere doorverkoop terug.

Vijf. Kondig een verbod af op bouwplannen met minder dan 30% sociale huur en minder dan 50% sociale koop en middenhuur. Dit zet de voet dwars aan gemeenten die eerst roepen dat ze geen huizen hebben voor hun eigen bevolking, en vervolgens de deur wijd open zetten voor projectontwikkelaars die de krenten uit de pap vissen. En daarna begint het circus weer van voor af aan.

Zes. Maak samenwonen in één grote woning voor mensen met een uitkering eenvoudiger. We hebben in NL nu gemiddeld 65m2 woonruimte beschikbaar per persoon, van baby tot bejaarde. Dat is een zee van ruimte. Het is alleen nogal ongelijk verdeeld. Als de bestaande woonruimte beter benut wordt zorgt dat voor lagere woonlasten, een lager energieverbruik per persoon en een snel beschikbare optie voor woningzoekenden.

Zeven. Bouw vooral in stedelijke gebieden en centrumdorpen, waar met name in de naoorlogse wijken nog een zee van ruimte is om in te breiden. Zie de voortreffelijke analyse Ruimte zat in de stad van KAW-architecten. Door juist hier bij te bouwen houden we de voorzieningen in de wijken en de dorpen overeind en sparen wij het steeds schaarsere groen rond die steden en dorpen. Daar kunnen we dan investeren in natuurontwikkeling en duurzame landbouw, twee functies met weinig koopkracht maar een grote maatschappelijke urgentie. Misschien dat de minister van Ruimtelijke Ordening zich daar ook nog voor wil inzetten.

Acht. Ga weer investeren in MBO-Bouw en MBO-installatietechniek en in de verplichte bijscholing van bouwvakkers, óók de ZZP-ers. Bij het huidige chronische tekort aan bouwcapaciteit wordt niet alleen de nieuwbouwopgave een lastige zaak, maar veel meer nog de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Daar moeten per jaar zo’n 250.000 woningen worden aangepakt willen we in 2050 energieneutraal zijn.

De voormalige VVD-woordvoerder wonen heeft de afgelopen vier jaar verkondigd dat we alleen met “Bouwen, bouwen, bouwen” de woningnood gaan oplossen. Hij gaat met hetzelfde motto de komende vier jaar de bouw van extra autowegen promoten. Ik vrees dat in beide gevallen de analyse tekort schoot.