(oorspronkelijk geplaatst in NUL20, 30 september 2020)
Hoe lang geleden is de trend begonnen? Ik denk een jaar of 25 geleden. Inmiddels is het mini-appartement het troetelproject van de belegger in grootstedelijke omgeving. Zowel bij nieuwbouw, transformatie als woningsplitsing zijn “zelfstandige woningen” die deze naam nauwelijks waard zijn aan een spectaculaire opmars bezig. Opvallend is ook dat er geen bodem lijkt te zitten in het woonoppervlak van deze tiny houses. Waren ze in het begin 25-35m2 groot, tegenwoordig kom je eenheden kleiner dan 20m2 tegen. Kijk je over de grenzen dan worden in Singapore woningen van nog geen 6m2 aangeboden.
Nu kan je zeggen: so what? In de grote steden is het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens inmiddels 75%, terwijl de woningvoorraad nog voor een groot deel is afgestemd op gezinnen met kinderen. Op die laconieke houding valt veel af te dingen. Misschien dat een beginnende student blij is met een kamertje van 10m2, maar een single van 35 krijgt last van claustrofobie in zo’n kippenhok.
Voor projectontwikkelaars is er maar één reden om zich massaal te storten op de mini-appartementen: de opbrengst per m2 is in vergelijking met de klassieke woningen van 50-90m2 goddelijk hoog. Je kan zelfs “sociale huur” realiseren en daarmee via de huurtoeslag een greep doen in de zakken van de belastingbetaler. De wetgever is namelijk vergeten om sociale huur te definiëren in termen van prijs/prestatie. Iedere woning met een huur onder de liberalisatiegrens komt in aanmerking voor huurtoeslag, ook al krijg je voor die €700 maar 25m2.
Daarom pleit ik ervoor om het wettelijk plafond voor de sociale huur en middenhuur afhankelijk te maken van de grootte van de woning. Ik stel voor: bij 20m2 €400, 30m2 €550, 40m2 €670, 50m2 €770 en bij grotere woningen €10/m2 extra. De plafondbedragen zijn de door mij geschatte kostprijshuren bij nieuwbouw in hoogstedelijk gebied.
Het is duidelijk dat hiermee de bouw van kippenhokken ontmoedigd wordt: het is niet meer mogelijk een appartement van 30m2 voor €900 te bouwen als invulling van een middenhuurprogramma, of €20m2 voor €700 als onderdeel van het programma sociale huur. Maar er wordt nog een tweede probleem opgelost: de sociale huurgrens voor grote woningen gaat omhoog en voor kleine woningen omlaag. Zolang dat niet gebeurt zullen corporaties steeds kleinere woningen bouwen, de onrendabele top wordt anders te hoog.
Met dit voorstel verbeter je de prijs/prestatie in het betaalbare deel van de huurvoorraad, laten we zeggen tot €1000/maand. Het doet nog niets aan een andere praktijk: steeds meer mensen wonen in een té kleine woning. Lang geleden was dat ook een probleem.
55 jaar geleden kwamen de Voorschriften en Wenken 1965 uit, met name bedoeld om woningen te ontwerpen die voldoende groot waren voor gezinnen met kinderen. Door middel van “matjes” moest worden aangetoond in een woning bestemd voor 4 of 5 personen op een bruikbare manier voldoende bedden geplaatst konden worden, een grote eethoek, een berging met plek voor 5 fietsen etc. etc. Rond 1975 gingen de V&W bij het oud papier. Door de groeiende welvaart werden de woningplattegronden jaar-jaar-uit groter, dus die bedden pasten voortaan sowieso wel. In 2017 had het gemiddelde eenpersoonshuishouden 87m2 woonruimte ter beschikking en een gezin met kinderen gemiddeld 37m2. Per persoon[1]! Dit is een gemiddelde over heel Nederland en over de optelsom van huur- en koopsectoren, maar het blijft een indrukwekkende hoeveelheid. Achter dit geruststellende gemiddelde gaat een andere werkelijkheid schuil. Eigen woningbezitters wonen gemiddeld twee keer zo ruim als huurders. Daarnaast is een groeiend deel van de woningvoorraad in gebruik als tweede woning, voor de verhuur aan expats of AirBNB. Aan de onderkant van de woningmarkt wonen arbeidsmigranten en mensen die zijn aangewezen op de maatschappelijke opvang vaak op minder dan 15m2.
Ik ben er dan ook voorstander van dat er een wettelijk norm komt voor het minimaal aantal m2 vloeroppervlak, afhankelijk van het aantal personen van een huishouden. Voor huishoudens waarvan de hoofdbewoner ouder dan 30 jaar is stel ik voor: één persoon 40m2, twee personen 60m2, daarna per kind 10m2 extra. In de nabijheid van knooppuntstations 25% minder: daar is de ruimte schaars en moet de woningzoekende een afweging maken tussen wat meer reistijd of wat extra ruimte.
Zijn deze voorstellen haalbaar en betaalbaar? Dat zijn ze, maar alleen als ze onderdeel zijn van een breder opgezet plan. Dat plan is er: het Plan voor de Volkshuisvesting, eind 2019 vastgesteld door de verenigingsraad van de Woonbond. Het plan wordt gesteund door 12 grote maatschappelijke organisaties zoals vakbonden, cliënten-, studenten- en ouderenorganisaties. Cruciaal onderdeel van dat plan is de revitalisering van de corporaties. Niet als belegger-light, maar als sociale huisvester. Voldoende beloond voor hun maatschappelijke prestaties, in plaats van kaalgeplukt door de minister van Financiën.
Paulus Jansen was tot medio 2020 directeur van de Woonbond en daarvoor onder meer lid van de Tweede Kamer en wethouder in Utrecht.
[1] CBS onderzoek woonoppervlak huishoudens, 2 juni 2018.
