Stimuleringsaanpak flexwonen: weerbarstig of regelrecht fiasco?

Met warme steun van met name VVD en D66 lanceerde de vorige minister van wonen Kajsa Ollongren in 2018 het programma Stimuleringsaanpak Flexwonen, dat onder meer bedoeld was als bouwsteen voor het programma Flexibilisering Asielketen. Flexwonen-concepten zouden beter kunnen meebewegen met variaties van “vraag in de markt”. Denk aan asielzoekers, arbeidsmigranten, uitstroom uit de maatschappelijke opvang en andere drop-outs van de geliberaliseerde woningmarkt. Werkte dat programma een beetje? Adviesbureau Kwink rapporteerde in januari 2022 over de effectiviteit van de pilots.

Eerste teken aan de wand is dat er maar zeven pilots van de grond zijn gekomen, terwijl de minister €3 miljoen beschikbaar had gesteld voor tien projecten. Van die zeven zijn er door Kwink vijf onder de loep genomen.

Enkele citaten uit het rapport van Kwink:

“Een les uit deze pilots is dat het realiseren van flexibele huisvesting meer tijd kost dan aanvankelijk werd gedacht. Zo was de verwachting in 2019 dat veel pilots eind 2020 gerealiseerd zouden zijn. Eind 2021 blijkt echter pas één pilot
daadwerkelijk bewoners te huisvesten.”

“Ook komt naar voren dat flexibele huisvesting in de praktijk qua plaatsingsduur vaak minder flexibel is dan vooraf verwacht of gehoopt. Het is voor corporaties en marktpartijen niet rendabel om te investeren in een project van bijvoorbeeld maximaal drie jaar.” (PJ: bij langere plaatsingsduur concurreren flexwoningen met nieuwbouwwoningen).

“Ook waar het gaat om flexibiliteit in het bewonen van de flexwoningen zijn door de gemeenten zorgen geuit: door de krapte op de woningmarkt zijn woningen waar bewoners naar kunnen doorstromen beperkt.” In normaal Nederlands: bij de huidige woningnood zit de uitstroom uit de flexwoningen vanaf dag 1 geheel verstopt, waardoor huurders aan het eind van hun contract op straat zouden komen te staan. Mijn inschatting is dat dit bij corporatiewoningen meestal niet zal gebeuren. Maar dan is het resultaat dat de huisvestingsstandaard voor deze doelgroep definitief sterk verlaagd is.

Kwink evalueert ook de verwachtingen versus het resultaat:

• de pilots hebben bijgedragen aan het vergroten van de kennis over flexwoningen;
• de tweede verwachting was dat de flexwoningen zouden bijdragen aan meer woonruimte voor spoedzoekers; eind 2021 waren in Castricum 46 woonunits geplaatst (PJ: tweedehands studentencontainers uit Amsterdam; de ambitie was vooraf om er 80 te plaatsen); in 2022 komen er in vier gemeenten mogelijk nog 800-1200 bij; Haarlemmermeer verwacht in 2022 nog 70-90 flexwoningen te realiseren op de locaties Sarabande en Oosterdreef in Nieuw-Vennep; Rotterdam verwacht in 2022 nog 700-1000 woningen te realiseren (locaties in de wijken Delfshaven, Hoogvliet, IJsselmonde, Nesselande, Havenziekenhuis, Feijenoord); in Den Haag lopen de onderhandelingen over de transformatie van een locatie nog; het project van de samenwerkende gemeenten Gorinchem, Molenlanden en Vijfherenlanden is stilgelegd; het woningtekort medio 2021 bedroeg 279.000…
• “tot slot was de verwachting dat de pilots zouden bijdragen aan een snellere doorstroom van statushouders vanuit opvangcentra, wat bijdraagt aan het verlagen van de druk op de asielketen. In totaal zijn 16 woonunits gerealiseerd specifiek voor statushouders. Daarmee kan niet worden gesteld dat de vijf pilots hebben bijgedragen aan een snellere doorstroom.” De taakstelling voor gemeenten bedroeg medio 2021 24.500 woningen.

Best wel een droevig resultaat, zeker gezien de ronkende verwachtingen die kamerleden destijds uitspraken over de bijdrage die flexwonen zou gaan leveren aan de oplossing van de woningnood. Sommigen doen dat trouwens nog steeds. Bij de VVD is de achterliggende, verborgen agenda: het stapsgewijs verlagen van de kwaliteit van de sociale nieuwbouwproductie tot kleine kippenhokken op onaantrekkelijke stukjes restgrond. Zo verwordt de corporatiesector tot een vangnet voor de allerarmsten. Dat dit zo zou lopen is van meet af aan voorspeld, lees bv. Flex, daar zit een luchtje aan.

De échte oplossing is volgens mij:

• het verbreden van de doelgroep van de corporaties tot de middeninkomens in alle regio’s met een gespannen woningmarkt; daarbij hoort uiteraard ook een vorm van zachte financiering voor het aantrekken van vermogen, aanscherping wettelijk instrumentarium grondbeleid en minder vrijblijvende prestatie-eisen aan gemeenten en corporaties;
• een ondergrens voor de afmetingen van sociale huurwoningen;
• een recht op een minimaal aantal m2 woonruimte, afhankelijk van het aantal personen in een huishouden/woongroep, met een toeslag voor leden met een functiebeperking;
• een landelijke prestatie-eis voor nieuwbouwprojecten, waarbij het aandeel (échte) sociale huur afhankelijk is van het huidige aandeel sociaal in de betreffende gemeente: hoe lager dit aandeel nu is, des te hoger het aandeel sociaal in nieuwbouwprojecten; voor projecten die niet aan dit criterium voldoen komt er een bouwstop; da’s even slikken voor de grondspeculanten die anticipeerden op 100% vrije-sector-koop of -huur, maar dat gaat vervolgens leiden tot een daling van de grondprijzen tot beschaafdere niveau’s;
• een sterke verhoging van het aandeel appartementen van 50-90m2 in 4-8 lagen in de nieuwbouwproductie, met semi-openbaar groen in plaats van uitgegeven tuinen; dat zorgt voor méér toekomstbestendig groen dan de huidige stroom eengezinswoningen met kleine “tuintjes” die in de loop van de jaren steeds verder volgebouwd en/of bestraat worden; ook gaat dit veel efficiënter om met de beperkte hoeveelheid grond in de stedelijke gebieden en de beperkte bouwcapaciteit: we kunnen méér woningen bouwen met de bestaande middelen.