Volgens oud-minister van wonen Stef Blok konden marktpartijen veel beter voorzien in de woningbehoefte dan die suffe corporatiesector. Niet alleen in het dure segment, maar ook bij de huisvesting van Henk en Ingrid. In veel gemeenten is de afgelopen 15 jaar de bouw en exploitatie van huurwoningen onder de liberalisatiegrens deels of zelfs grotendeels overgelaten aan beleggers. Bakken die er iets van? Een op 6 juni verschenen RIGO rapport Nieuwbouw van huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens door marktpartijen tilt een tipje van de sluier op.
Veel bestuurders en politici noemen alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens – per 1 juli 2022 €763,47/maand- “sociale huur”. De Woonbond wees er in het Plan voor de Volkshuisvesting (dec.2019) al op dat dit een véél te smalle definitie is: een kippenhok van 20m2 met een huur van €750 kan dan het label sociaal krijgen, terwijl een m2-prijs van €37,50 ruim vier keer hoger is dan de gemiddelde m2-prijs van een corporatiewoning.
Daarom pleitte de Woonbond in zijn Plan ervoor om de wettelijke definitie van het begrip ‘sociale huurwoning’ aan te scherpen:
- De huur ligt onder de liberalisatiegrens (bestaande eis);
- De huur dient een redelijke prijs/ kwaliteitverhouding te hebben. Bijvoorbeeld huur < 75% maximum WWS en huur < € 12/m2 (Per 2020, PJ);
- De woning dient voor onbepaalde termijn als sociale huurwoning geëxploiteerd te worden; bij sloop/ verkoop/liberalisatie worden afspraken gemaakt over compenserend aanbod;
- Toewijzing van de woning vindt plaats via een publiek (online) woonruimteverdelingssysteem volgens de spelregels zoals vastgelegd in de publieke huisvestingsverordening;
- De woning staat ook open voor de toewijzing aan specifieke doelgroepen met een rugzakje, conform de lokale/regionale afspraken die daarover gemaakt zijn;
- De huurontwikkeling volgt de afspraken uit het (landelijk, PJ) Sociaal Huurakkoord en de lokale prestatieafspraken;
Een flinke waslijst die duidelijk maakt hoe groot het verschil is tussen “sociale huur”, eigendom van commerciële beleggers en echte sociale huur, zoals beheerd door de woningcorporaties. Het RIGO onderzoek laat zien dat deze verschillen geen theorie zijn, maar harde werkelijkheid. Al is het onderzoek nog indicatief, want gebaseerd op een enquete onder gemeentes. De onderzoekers constateren dat er geen betrouwbare, transparante gegevens zijn over huurniveau en kwaliteit in het “sociale huur” segment. Het CBS werkt op dit moment aan een registratie Woonbase van de huurprijzen van niet-corporatiewoningen. Ik hoop dat Kamerleden scherp zijn op een strakke wettelijke basis voor het verplicht beschikbaar stellen van dergelijke gegevens: ze zijn cruciaal om goed zicht te hebben op de werkelijkheid, maar kunnen ook de handhaving van wettelijke huurprijsbescherming in de commerciële sector vereenvoudigen. Preventieve handhaving is nu non-existent: alleen als de huurder zelf aan de bel trekt gaat de Huurcommissie aan de slag. En recidive (het bij herhaling vragen van bovenwettelijke huur) wordt slechts licht bestraft in de vorm van hogere leges.
Dan de conclusies van RIGO over de prijs/kwaliteit van de “sociale huur”:
- deze woningen zijn kleiner dan sociale huurwoningen van corporaties;
- de huur ligt (vrijwel) op de liberalisatiegrens, terwijl een substantieel deel van de corporatienieuwbouw een lagere huur heeft;
- toewijzing vindt zelden of nooit plaats via het publieke woonruimteverdeel systeem, de belegger bepaalt het toewijzingsbeleid;
- de exploitatie is nooit voor onbepaalde termijn, meestal is in (anterieure) afspraken met de gemeente een exploitatieduur van 15-25 jaar overeen gekomen;
- veel gemeenten worstelen met de handhaving van de afspraken, door het gebrek aan transparantie over huurverhoging, toewijzing e.d.
Nu kan je je afvragen: is het een probleem dat marktpartijen andere condities hanteren dan corporaties, ze hebben toch ook een andere maatschappelijke functie? Dat zou een redelijk standpunt zijn als het aanbod aan reguliere sociale huur in orde was. Maar dat is niet zo: het marktaandeel échte sociale huur is de afgelopen 25 jaar gekelderd, dat van “sociale huur”, middenhuur/ “middenhuur” en vrije sectorhuur is afgelopen tien jaar snel gestegen. Een schoolvoorbeeld van marktfalen. Ik constateer ook dat met name gemeenten met een laag aandeel corporatiebezit de neiging hebben om bij nieuwbouw de “sociale huur” over te laten aan marktpartijen: waarmee de regionale ongelijkheid verder groeit. Dat fenomeen zou RIGO in zijn vervolgonderzoek wat mij betreft moeten meenemen.
Dan nog een kanttekening over de positie van de corporaties. Deze zijn -grotendeels gedwongen door kabinetsbeleid in de periode 1990-2020 – opgeschoven in de richting van de positie”belegger-light”. Minister De Jonge heeft afgelopen maanden een aantal maatregelen aangekondigd om de positie van corporaties als sociale verhuurder weer te versterken. Daar hoort wat mij betreft een stevig wettelijk kader bij. Óók corporaties ponden op dit moment sociale huurcomplexen uit, verhogen de huur bij mutatie tot “middenhuur” of hoger en ondermijnen de rechtszekerheid van huurders met tijdelijke contracten. Er zijn veel corporatiebestuurders met het hart op de goede plek, maar het zou zeer onverstandig zijn om louter te vertrouwen op vrijblijvende prestatieafspraken.
Mijn conclusies/aanbevelingen: 1 snelle aanscherping wettelijke definitie sociale huur 2 bij landelijke prestatieafspraken met en verstrekking van financiële bijdragen aan regio’s moet de aangescherpte definitie randvoorwaarde zijn 3 tempo maken met de wettelijke meldingsplicht en centrale registratie van huur en andere relevante gegevens voor álle huurwoningen in het niet-geliberaliseerde segment, inclusief de middenhuur die de minister aan dit segment wil toevoegen.
Paulus Jansen 