Ik schreef dit artikel in februari 2020; zes jaar later, op de dag voor het Woonprotest in Amsterdam, is mijn analyse ongewijzigd, behalve dat het CBS door een andere manier van tellen nu 53m2 woonruimte per Nederlander telt.
Als “een tekort aan woonruimte” de definitie van woningnood is, dan hebben we in Nederland geen woningnood. Sterker nog: we zwemmen in de woonruimte. Per Nederlander is gemiddeld 65m2 woonruimte beschikbaar. Een huishouden met twee kinderen heeft dan -gemiddeld- 260m2 woonruimte. Dat zijn twee rijtjeshuizen! Gelooft u me niet? Deze cijfers komen uit het CBS onderzoek ‘Woonoppervlakte huishoudens’ (juni 2018). Zelfs in Amsterdam, waar de wooncrisis maximaal woedt, heb je per persoon nog 48m2 tot je beschikking. Bouwen-bouwen-bouwen is dan ook niet de oplossing voor onze problemen op de woningmarkt. Wat zijn dan wél de oorzaken van de wooncrisis? In essentie zijn dat er vijf.
Allereerst stimuleert de overheid de consumptie van veel vierkante meters. In de koopsector althans, en die vormt bijna 60% van de woningvoorraad. De hypotheekrenteaftrek is niet beperkt tot de woonruimte die je nodig hebt om redelijk te kunnen wonen, bijvoorbeeld 40m2 voor een volwassene en 15m2 voor een kind. Hypotheekrente is dus een subsidie op consumptie, zonder dat daar enige maatschappelijke bate tegenover staat. Sterker nog: die overconsumptie levert juist heel veel maatschappelijke problemen op, in de sfeer van extra ruimtegebruik en mobiliteit. In de huursector is de huurtoeslag daarentegen begrensd tot huishoudens met een laag inkomen en woningen met een oppervlakte van minder dan 100m2 (puntensysteem). Zolang de consumptie niet over de hele linie gelijkelijk gestimuleerd wordt en de overheid de woningmarkt nauwelijks reguleert zal de koopkracht en de extra ruimtebehoefte van de één ten koste gaan van de minimale ruimtebehoefte van de ander. Grosso modo kan je zeggen dat huishoudens met hogere inkomens en vooral vermogen -al dan niet van ouders- klimmen in de pikorde, op plekken waar iedereen wil wonen. Het hoeft dan niet alleen te gaan om de eerste woonruimte. Ook de tweede en derde woning rukt op in Nederland. In Londen, waar dit proces van deregulering langer bezig is, zijn er inmiddels hele wijken waar vooral huismeesters de straten bevolken. De eigenaren wonen in Qatar of New York.
Daarmee kom ik op de tweede oorzaak. Het ontbreken -of liever gezegd: het afbreken- van overheidssturing. Sturing op wonen via maatschappelijke criteria in plaats van dit over te laten aan het vrije spel van vraag en aanbod. Bijvoorbeeld door een gezin met twee kinderen voorrang te geven op een vierkamerwoning op een tweepersoonshuishouden met meer koopkracht. Ook hier geldt dat er nog énige sturing is in de sociale huursector, maar in de koopsector ontbreekt die geheel. Ik durf er heel wat onder te verwedden dat als je de onroerende zaakbelasting (OZB) mede afhankelijk maakt van de bezettingsgraad de behoefte aan woonruimte daalt als sneeuw voor de zon. Idem dito voor de vraag naar tweede woningen, als daar de OZB twee keer zo hoog wordt als voor een reguliere woning.
Een belangrijke oorzaak van de wooncrisis is ook het afschaffen van de ruimtelijke ordening en een gemakzuchtig ruimtelijk-economisch beleid. Sinds 1990 hebben alle Nederlandse kabinetten hun kaarten gezet op de regio’s waar de economie tóch al de wind in de zeilen heeft. Zie het afblazen van de verplaatsing van de mariniers naar Vlissingen, terwijl de groei van Schiphol gefaciliteerd wordt. Dat jaagt de vraag naar woningen aan op plekken waar het al stervensdruk is, waar de laatste stukjes natuur zieletogen en waar bouwen het duurst en meest tijdrovend is van heel Nederland. In mijn woonplaats Utrecht worden momenteel meer 3.000 woningen per jaar gebouwd, de stad groeit als kool. Maar het is niet genoeg. Het is nooit genoeg, zolang de concentratie van banen nóg harder wordt aangejaagd. Tegelijkertijd worden de ziekenhuizen en scholen aan de randen van Nederland gesloten, terwijl het daar heerlijk wonen is. Er zijn alleen geen banen.
De vierde veroorzaker van de wooncrisis is een culturele: onze verslaving aan de grondgebonden woning. Er staan twee keer zoveel eengezinswoningen in Nederland als er gezinnen met kinderen zijn. De rest wordt bewoond door alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. Voor een belangrijk deel huishoudens waar de kinderen het huis uit zijn. Als je dan wil verhuizen naar een appartement -zie het recente onderzoek van de ANBO- zoek je je wezenloos, want er worden nog steeds vooral eengezinswoningen bijgebouwd. Die kosten twee tot drie keer meer grond dan appartementen van 50-90m2 in vier tot acht bouwlagen. En dat zijn nou juist de betaalbare woningen die passen bij de -merendeels kleine- huishoudens die helemaal geen woning hebben. Grote laagbouwwoningen kosten trouwens ook meer bouwmateriaal, en ze verbruiken een stuk meer energie dan een appartement. Alle partijen die willen bouwen klagen over het gebrek aan geschikte locaties, het tekort aan bouwvakkers en de peperdure bouwmaterialen. Laten we daarom stoppen met de overconsumptie van m2 en prioriteit geven aan betaalbare appartementen dichtbij de stedelijke voorzieningen en het openbaar vervoer. Dat heeft nóg een voordeel: onze wijken worden er groener van. Appartementen met collectief groen hebben ook over 50 jaar nog een tuin. Bij laagbouwwoningen is na 10 jaar al een derde van de “tuin” vervangen door uitbouwen, serres, extra bergingen en bestrating.
Daarmee kom ik op de laatste oorzaak van de wooncrisis: het gebrek aan continuiteit in de bouw. Door het hoge aandeel koop in de nieuwbouwproductie en het wegvallen van publieke regie is de gevoeligheid van de sector voor conjuncturele schommelingen sterk gestegen. Dat hebben we gezien na de financiële crisis van 2008. Eenderde van de bouwvakkers vloog toen de laan uit. Toen de productie vanaf 2015 weer aantrok kostte het jaren om de capaciteit weer op peil te krijgen. Dat geldt trouwens evenzeer voor allerlei specialistische functies in de ontwikkelketen. Inmiddels zijn we weer aardig op stoom, maar binnenkort gaat de rem erop als de rente doorstijgt of potentiële kopers afhaken door de hoge energieprijzen. Menig bestuurder heeft hoge verwachtingen van industriële woningbouwproductie, maar die is uitsluitend interessant als de vraag niet op en neer gaat als de bal in een flipperkast. Hier zou een hoger aandeel sociale huur en middenhuur gebouwd in opdracht van pensioenfondsen heel heilzaam werken. Deze sectoren bouwen juist meer in periode van recessie, als de bouwkosten laag zijn door het wegvallen van vraag naar koopwoningen. Zonder overheidsregie komt anticyclisch bouwbeleid echter niet van de grond.
De wooncrisis waarin we nu zitten is niet het gevolg van pech, of enkele politieke vergissingen, maar van 30 jaar dereguleringsbeleid. De enige manier om eruit te komen is de wederopbouw van een goed werkend stelsel met als hoekstenen: robuuste ruimtelijke ordening met prioriteit voor maatschappelijke belangen; financiële prikkels die betaalbare woningbouw; publieke regie op de verdeling van woonruimte en het vragen van redelijke huren; een industriebeleid voor de bouw- en installatiesector dat gericht is op continuteit, innovatie en het realiseren van lange termijndoelstellingen zoals de klimaatopgave. Met zo’n aanpak zijn we niet over twee jaar uit de crisis, maar zetten we koers naar een herstel van een beschaafd volkshuisvestingsbeleid in een dichtbevolkt land.
