In het regeerprogramma van het kabinet Schoof is de ambitie opgenomen om het mes te zetten in regels die de bouw van minstens 100.000 woningen per jaar in de weg (zouden) zitten. Tijdens de woontop op 11 december 2024 is de startsein gegeven voor het programma STOER, wat staat voor Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving. De voorstellen binnen het programma worden voorbereid door een adviesgroep onder leiding van Friso de Zeeuw. Op 2 april jl. kwamen zij met een eerste concept advies. Dat viel me niet mee.
Voor je start met een programma STOER zou het goed zijn om wat lessen te trekken uit het verleden. Zo zijn de hoogste woningbouwproducties in Nederland gerealiseerd rond 1970, toen er véél meer regels waren en er vanuit het Rijk strakke kaders gesteld werden voor de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting. De positie van de woningcorporaties was ook veel dominanter. Dat kostte belastinggeld in de vorm van goedkope leningen en subsidies, maar daar stond tegenover dat de sterke marktpositie van de corporaties een stevig drukkend effect had op de prijzen voor koopwoningen. Ook werd er hierdoor een stuk minder belastinggeld uitgegeven aan hypotheekrente aftrek. Per saldo smolt de woningnood als sneeuw voor de zon, terwijl de overheidsuitgaven als percentage van het BBP lager waren dan nu en het BBP (in reële prijzen) een stuk lager.
Als je de blik richt op het recente verleden valt op de ambitie om STOER te doen en te snijden in “overbodige regels” niet van vandaag of gisteren is. Zo startte het kabinet Kok/Paars-I in 1994 een MDW-programma om het mes te zetten wetgeving op álle beleidsvelden. MDW stond voor Marktwerking-Deregulering-Wetgeving (Kamerdossier 24036). In het kader van MDW bedacht iemand in een onbezonnen moment: “We gaan het Bouwbesluit 25% dunner maken”. Tsja. Begin jaren 90 was door Enneüs Heerma (CDA) bij de bruteringsoperatie al een einde gemaakt aan de goedkope leningen voor de woningcorporaties. In de decennia daarna voerde Wouter Bos (PvdA) als minister van Financiën de Vennootschapsbelasting voor woningcorporaties in. Bijzonder, want in de Woningwet is verankerd dat corporaties niet-winstbeogende instellingen zijn. Ze keren geen winst uit, maar besteden al hun middelen aan hun kerntaak: betaalbare huisvesting. VVD-er Stef Bos gooide daar nog een verhuurderheffing bovenop, die op zijn piek €1,5 miljard/jaar afroomde van de inkomsten van sociale verhuurders. Vind je het dan gek dat er sinds 1990 steeds minder betaalbare woningen gebouwd en steeds méér betaalbare huurwoningen verkocht zijn?
Kortom: het schrappen van regels bleek in de afgelopen decennia niet de succesvolle strategie om de woningnood op te lossen. Veel eerder zet het de deur open voor projectontwikkelaars om op schaarse grond te bouwen wat lucratief is, in plaats van wat nodig is. Een kraakhelder voorbeeld daarvan is het hoge aandeel ruimtevretende, dure én lucratieve laagbouw, terwijl o.b.v. het beperkte grondaanbod en de koopkracht van urgente woningzoekenden vooral betaalbare huur- en koopappartementen van 50-100m2 nodig zijn.
Tot zover het verleden. Nu wat kanttekeningen bij “Inzet en Afwegingskader” dat de STOER-commissie als uitgangspunt nam voor zijn advies.
“Het doel van het STOER-programma is bevordering van woningbouw: sneller, meer en tegen lagere kosten.” Goede woningen in een aantrekkelijke woonomgeving gaan lang mee. Ook als ze iets meer kosten kan je die investering over een langere periode uitsmeren, zijn vaak ook de onderhoudskosten en energierekening lager. STOER kijkt echter niet naar de levensduurkosten. Dan is het spreekwoord “goedkoop is duurkoop” van toepassing.
Een voorbeeld van hoge levensduurkosten is het concept flexwoningen. Dat zijn prefab woningen op locaties die op termijn een andere bestemming krijgen en daarom na 10-15 jaar verplaatst moeten worden. Meer over dit concept lees je hier.
Het begrip sneller vult STOER met name in door beroepsmogelijkheden en tegenstrijdige en overbodige regelgeving te schrappen en industrieel bouwen te bevorderen. Dat laatste is op zich prima, maar traditionelere bouwmethoden zijn niet de hoofdoorzaak van de lange doorlooptijden van projecten. Beroepsmogelijkheden schrappen zonder flankerende maatregelen vergroot de risico’s voor opportunistisch, zelfs cliëntelistisch, openbaar bestuur. Een denkrichting kan bv zijn dat een beroep in tweede termijn vervalt als de gemeenteraad een plan met een meerderheid van 75 of 80% steunt.
Bij het schrappen van regels vindt de adviescommissie STOER opvallend veel eisen overbodig louter omdat ze geld kosten: lagere vertrekhoogte, steilere trappen, hogere acceptabele geluidbelasting bij flexwoningen, slechtere norm voor de toetreding van dagverlichting dan in Europa. De lijst is lang, daar ga ik nog een nader artikel aan wijden. In al deze gevallen is de kwalificatie overbodig uiterst arbitrair. Het voorbeeld van de daglichttoetreding laat zien dat STOER niet alleen koppen op Europese regelgeving wil schrappen, maar ook Europese regels zelf ter discussie stelt. Zie ook het advies “nader onderzoeken” bij het verlagen van de eisen aan constructieve veiligheid. Van mij mag dat, je moet het verstand nooit op nul zetten. Maar de bewijslast wordt dan wel een stuk zwaarder dan nu geleverd wordt.
Iets doen aan tegenstrijdige eisen klinkt me als muziek in de oren. Je hebt het dan over eisen die beiden maatschappelijk nuttig zijn, maar in hun uitwerking elkaar tegenwerken of peperduur uitpakken. De verstandige aanpak is zo’n geval een andere uitwerking bedenken, waardoor de tegenstrijdigheid vervalt. De adviescommissie STOER kiest er echter regelmatig voor om bij tegenstrijdige eisen een eis simpelweg te schrappen. Voorbeeld: de projectgebonden toets op stikstof schrappen of beperken tot de grootste projecten scheelt een hoop bureaucratie. Je moet dan tegelijk wel waterdicht bronbeleid regelen voor de sectoren die veel stikstof uitstoten. Helaas.
Daarmee kom ik op vier oorzaken voor stroperige planontwikkeling die -in mijn ogen- in het STOER-advies volstrekt onderbelicht blijven:
1 Commerciële partijen met diepe zakken die strategische grondposities bezitten en deze gebruiken om een ruimtelijk kader (en andere publieke eisen) af te dwingen dat hen maximaal rendement verzekert. Ze wachten simpelweg tot er een keer een gemeenteraad en dito College met slappe knieën langs komt.
2 De andere kant van de medaille: regime change bij gemeenteraad of college, waardoor eerdere (nog niet bindende) afspraken bij het oud papier gaan en de discussie opnieuw begint. De oplossingsrichting voor de korte en langere termijn: kleinere projectomvang waarbij het eenvoudiger is om binnen één collegeperiode bindende afspraken te maken; wettelijk geborgde zelfbinding van overheden om bij ruimtelijke ontwikkeling het trechtermodel te respecteren, waarbij besluiten in een eerdere fase randvoorwaardelijk zijn voor een volgende fase.
3 Te grote ambtelijke projectgroepen die zich bemoeien met de projectontwikkeling. Beter drie generalisten dan tien specialisten. Die generalisten moeten wel brede kennis hebben over projectsturing, bouwkwaliteit in de breedste zin van het woord en kostenbeheersing.
4 Aan de kant van ontwikkelaars/bouwbedrijven: economische ontwikkelingen die het interessant (opgaande economie) dan wel noodzakelijk (neergaande economie) maken om de woningbouwmix te veranderen. Dat kost uiteraard tijd. Oplossingsrichtingen hiervoor zijn woningbouwconcepten die beter kunnen meebewegen met de conjunctuur en rijksbeleid om conjunctuurschommelingen te dempen (zoals een hoger marktaandeel van woningcorporaties en pensioenfondsen).
Mijn conclusie: de adviescommissie doet zeker STOER, maar graaft niet al te diep. Al kwamen er echt ook nog wel een aantal voorstellen voorbij die me aanspreken. Maar daarover later meer.
Paulus Jansen 