Financiering wooncoöperatie alleen mogelijk met grotere overheidsbetrokkenheid

(aangepast/aangevuld 24 augustus 2023)

Johan Conijn (Finance Ideas) gaf vorig jaar, in opdracht van minister Hugo de Jonge, een advies over de financiering van wooncoöperaties, dat weinig aandacht trok. Zijn conclusie is kraakhelder: zonder een grotere financiële overheidsbetrokkenheid in de vorm van zachte leningen, garanties en/of gronduitgifte/erfpacht tegen vriendelijke voorwaarden gaat deze eigendomsvorm geen grote vlucht nemen. De brief 29453-556 die de minister vervolgens in februari 2023 naar de Kamer stuurde laat zien dat het Rijk vooralsnog de hand op de knip houdt.

Wat is het probleem als je als groep van pak-hem-beet 20 huishoudens een coöperatief project wil beginnen? Allereerst een niet financiële hobbel: je kiest een route die pas over 5-15 jaar een woning oplevert. Dat is namelijk de doorlooptijd van de meeste nieuwbouwprojecten. Koop je een bestaand gebouw om dat te transformeren naar woonruimte, dan kan het sneller, ik denk als alles meezit binnen een jaar of drie. Maar het aantal geschikte gebouwen voor dit type vraag is beperkt. En de meeste huishoudens die woonruimte zoeken hebben meer haast. In drie jaar, laat staan in tien jaar, kan er veel veranderen: je kan elders een baan krijgen, een nieuwe relatie of juist in een echtscheiding belanden. Kortom: de samenstelling van de initiatiefgroep zal in de tijd met regelmaat veranderen.

En daar duikt de eerste financiële hobbel op: bij het ontwikkelen van een woonproject begin je vér voordat je de woning betrekt kosten te maken. Dat gaat niet om klein geld. Bij 20 betaalbare woningen van €250.000 bedragen de stichtingskosten €5 miljoen en zit je voor er een spaan in de grond gaat al over de €500.000 aan ontwerp- en vergunningskosten. Moet je in dit stadium ook al de grond kopen dan mag je daar nog €1,5 miljoen bij optellen: meestal bedragen de grondkosten zo’n eenderde van de totale investering. Een deel van dat geld moet ingelegd worden door de deelnemende huishoudens. Als er iemand tussentijds wil uitstappen is er dus direct een financieel probleem.

Een grotere hobbel is de bancaire financiering die ieder project nodig heeft. Een individuele koper die voldoet aan de inkomenseisen kan 90% van de aanschafprijs van een koopwoning lenen. Kom je in aanmerking voor een lening met NHG-garantie, dan krijg je zelfs een rentekorting. De standaardlooptijd van een hypotheek is 30 jaar, dat is voldoende lang om uit te komen op een annuiteit die enigszins te behappen is. Wordt een woning door een corporatie gebouwd, dan kan deze door de deelname aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw nóg veel goedkoper lenen: corporaties vormen samen een aardige critische massa en staan borg voor elkaars solvabiliteit.

Een coöperatie kan een zakelijke lening krijgen voor 70% van de investering. De overige 30% moet opgebracht worden uit eigen middelen en/of subsidies van de overheid. De rente die de coöperatie betaalt is hoger dan bij een individuele hypotheek, omdat de banken vinden dat het risico groter is. Per saldo zijn de woonlasten voor de bewoner dan hoger. Conijn rekent voor dat de optelsom van deze condities voor beginnende coöperaties niet te behappen is wanneer de overheid niet financieel bijspringt. Zijn conclusie: “Het is van tweeën één: όf er komt een financieel en beleidsmatig kader waarbinnen er realistische mogelijkheden zijn voor wooncoöperaties om een wooncomplex te realiseren, όf er worden geen verwachtingen meer gewekt dat er mogelijkheden zijn voor wooncoöperaties.”

Waarom lukt het in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland wél om coöperatieve projecten van de grond te tillen? Da’s vrij simpel: omdat daar al een eeuw (soms langer) coöperaties bestaan, die inmiddels (tien)duizenden woningen bezitten, eigen vermogen opgebouwd hebben en net als de Nederlandse corporaties tegen betere condities kunnen lenen. Ze beschikken bovendien over de expertise en solvabiliteit om projecten te realiseren, ook als dat tien jaar duurt. Als gevolg daarvan zijn de banken ook veel beter ingespeeld op het fenomeen coöperatief bezit, dat helpt ongetwijfeld ook.

Johan Conijn wijst aan het einde van zijn advies nog op een alternatief voor de eigenaarcoöperatie: een beheercoöperatie die onder de vleugels van een woningcorporatie opereert. De woningcorporatie is de eigenaar, de bewonerscoöperatie doet het dagelijks beheer en onder bepaalde voorwaarden ook de woningtoewijzing. Dat zou volgens mij een prima combinatie kunnen zijn met de corporatie-VvE in gemengde appartementencomplexen (deel huur, deel koop). Woningcorporaties die een deel van hun appartementen uitgepond hebben trekken nu in duizenden VvE’s aan de touwtjes, wat vaak tot veel frictie lijdt. Een bewonerscoöperatie zeggenschap geven over het huurdeel van een gemengd appartementencomplex kan de sociale samenhang versterken en de slagkracht bij het beheer versterken.

Je zou deze formule bij binnenstedelijke ontwikkeling ook in nieuwe appartementencomplexen kunnen toepassen, waarbij de financiering vanuit het niet-DAEB deel van een corporatie plaatsvindt. Dat past ook prima bij de doelgroep: die bestaat voornamelijk uit huishoudens met middeninkomens. In de grote steden is de vraag naar seniorenappartementen voor doorstromers groeiende, zowel in de huur als in de koop. Coöperatief eigendom is daar een goede aanvulling op.

UPDATE 14 augustus 2023

Johan Conijn, die ik om commentaar vroeg op deze suggestie, is niet zo optimistisch over de animo van corporaties om hun niet-DAEB middelen hiervoor te gebruiken: ze zouden hun geld liever steken in sociale huur en middenhuur. Ik denk dat coöperatief wonen met name een goed alternatief is voor middenhuur, dat laat de buitenlandse praktijk ook zien. Uit volkshuisvestelijk oogpunt is er veel voor te zeggen dat corporaties die nu al middenhuur bouwen ook coöperatieve projecten gaan financieren. Als ze na de ontwikkelfase het project doorverkopen aan de coöperatie vallen de middelen weer vrij voor een volgend project. Dat is een voordeel ten opzichte van middenhuur. De corporatie kan bovendien door de uitgifte van de grond in erfpacht voorwaarden stellen aan de toewijzing van vrijkomende woningen in de toekomst, wat het volkshuisvestingsrendement verder verhoogt. In situaties waarbij de corporatie op gemeentegrond ontwikkelt kan ook de gemeente langs deze weg coöperatief bezit bevorderen, bij een gelijke grondopbrengst als bij middenhuur. Je zou dan zelfs kunnen kiezen voor canonbetaling tot de afsluiting van de ontwikkelfase en de doorverkoop aan de coöperatie. Het kapitaalbeslag aan de zijde van de corporatie wordt dan lager, wat de drempel om in te stappen lager maakt.

UPDATE 26 juli 2023

In 2021 voerde adviesbureau Ecorys in opdracht van de Minister van Binnenlandse Zaken een vergelijkend onderzoek uit naar wooncoöperaties in zes Europese landen: Nederland, Denemarken, Duitsland, Oostenrijk, Zweden en Zwiterland. Onderstaande tabel uit dit onderzoek vat de verschillen in beleidsdoelen, doelgroep en marktaandeel compact samen: