22 economen hervormen de woningmarkt, maar meten nog steeds met twee maten

De woningmarkt zit op slot, daar is iedereen het over eens. Dat is de schuld van VVD, CDA en PVV, die in het regeerakkoord een taboe op hervormingen vastlegden. Daar is bijna iedereen het over eens. Na alle voorstellen van adviescolleges, wetenschappers en politieke partijen (waaronder de SP) komen nu 22 economen met zes voorstellen om de woningmarkt te hervormen. Je kan zien dat de voorstellen bedacht zijn door economen, niet door volkshuisvesters.

Laten we de voorstellen eens doorlopen.

1. Verlaag geleidelijk -gedurende 20 jaar- het % van de hypotheekaftrek naar 30%. Geef de opbrengst terug in de vorm van verlaging van de 52% en 42% tarieven voor de inkomstenbelasting. Het eerste deel is de overtreffende trap van het SP-voorstel om de hypotheekrente tegen maximaal 42% (de middelste schijf van de inkomstenbelasting) af te trekken. De SP combineert die bescheidener verlaging met de geleidelijke aftopping – in tien jaar tijd- van de aftrek tot €350.000. “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”, maar ik heb nooit begrepen waarom de overheid ook de aanschaf van villa’s -en groter- zou moeten subsidiëren. In de huursector wordt alleen subsidie gegeven voor woningen met een huur tot €650 per maand. Die woningen hebben stichtingskosten van hooguit twee ton. Hypotheekaftrek en huurtoeslag meten dus met twee maten, en de 22 economen gaan daar rustig mee door.
Ook het tweede deel van het voorstel ligt niet voor de hand. Per saldo is er in Nederland, ook in vergelijking met alle andere Europese landen, sprake van een zware oversubsidiering van de koopsector, in het bijzonder de dure koopsector. De opbrengst van de operatie kan beter gebruikt worden voor het terugbrengen van de staatsschuld en het beperken van groteske bezuinigingen op elementaire overheidstaken. Of voor de financiering van het volgende voorstel van de economen.

2. Schaf de overdrachtsbelasting af, financier dit door een verhoging van het eigen woningforfait. Afschaffing van de overdrachtsbelasting is een prima voorstel, dat wil de SP ook. Ons idee is om de afschaffing van de overdrachtsbelasting geleidelijk in te voeren en deze te betalen uit een deel van de opbrengst van een aantal maatregelen ter beperking van de hypotheekaftrek die wij voorstellen. Het alternatief verhoging van het eigenwoningforfait zou overwogen kunnen worden, maar lijkt het nadeel te hebben dat het weer een straf invoert op het aflossen van je hypotheek. Wat ons betreft zou het aflossen van de hypotheek juist beloond moeten worden.

3. Verbeter de financiering van hypotheken door deze door te verkopen aan pensioenfondsen en verzekeraars, of door obligaties uit te geven met een gelijke looptijd. Dat laatste idee is geleend uit Denemarken, waar het al een hele tijd goed functioneert. Dit voorstel lijkt ook een stap vooruit. Het blijft wel nodig om meer wettelijke eisen te stellen aan het doorverkopen van hypotheken, gezien de lessen uit de Verenigde Staten.

4. Beperk de hypotheekschuld tot maximaal 90 procent van de waarde van de woning. Goed voorstel, misschien moet je uiteindelijk zelfs naar 80%. Maar dan zou je hiertegenover wel het bij elkaar sparen van die 10 of 20 procent aantrekkelijkerlijker moeten maken. In Duitsland bestaat dat systeem van “bouwsparen” al jaren, met als bijkomend voordeel dat de hypotheekrente 1% onder het Nederlandse niveau ligt, omdat de banken nauwelijks nog risico lopen bij een hypotheekschuld onder 80% van de woningwaarde.

5. Maak de huren geleidelijk marktconform. Hier wreekt zich dat de economen geen volkshuisvester zijn. Ze analyseren dat er niet meer gebouwd wordt omdat de exploitatiekosten hoger zijn dan de huurinkomsten. Dat klopt, maar wat is daarvan de oorzaak? In het verleden kregen woningcorporaties “woningwetleningen” van de Staat, tegen een gegarandeerd laag percentage. Daarnaast waren ze als wettelijk verankerde niet-winsbeogende instellingen vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Deze twee financiële prikkels zorgden ervoor dat de corporaties ruim voldoende woningen bouwden om te voorzien in de vraag. In tijden van laagconjunctuur bouwden ze zelfs nog extra, tot genoegen van de aannemers en de bouwvakkers, die daardoor aan het werk gehouden werden.
Maar de woningwetleningen werden in 1994 afgeschaft, gevolgd door de invoering van vennootschapsbelasting in 2008. Dit kabinet voegt daar nog eens een jaarlijkse heffing van €700 miljoen (vanaf 2014) aan toe om de woningcorporaties een deel van de huurtoeslag te laten betalen. Dat is €25 per huurder per maand. De huurtoeslag van de armste huurders wordt straks betaald door de modale huurders, Henk en Ingrid, die naast hun wonen. De hypotheekaftrek wordt echter door alle Nederlanders genfinancierd, zelfs de armste huurder in een Vogelaarwijk betaalt mee voor de miljonair in Wassenaar.
Als de woningcorporaties 30% van hun rentelasten vergoed krijgen van de Staat -zoals de economen voorstellen voor de eigen woningbezitter- lost de onrendabele top voor huurwoningen als sneeuw voor de zon op. Eigendomsneutrale behandeling van de woningmarkt noemde de VROM-raad dat in 2007, in zijn voorstel ‘Tijd voor keuzes’. In de VROM-raad zaten dan ook naast financiële deskundigen een aantal mensen met verstand van volkshuisvesting.

6. Verlaag de maximale grens voor de Nederlandse Hypotheekgarantie. Daarmee volgen de economen de banklobby, die met lede ogen aanziet dat zijn rendement op hypotheekleningen door de NHG wordt ondermijnd. Naar mijn mening is de NHG een prima instrument, dat gekoppeld is aan strenge toelatingseisen met betrekking tot de verhouding tussen inkomen/hypotheeklasten en lening/waarde woning. Als de garantieregeling betaald wordt door een kostendekkende premie – mij is door drie opeenvolgende bewindspersonen verzekerd dat dit nog steeds het geval is- kost hij de staat geen cent, terwijl hij wel zorgt voor verlaging van de hypotheeklasten voor de eigen woningbezitter.
Het is waar dat als het nieuwe, strengere toelatingsregime van de Autoriteit Financiële Markten consequent wordt uitgevoerd het rentevoordeel van de NHG geleidelijk aan zal teruglopen. Als we overstappen naar het Duitse systeem van bouwsparen en maximaal 80% lenen wordt de NHG zelfs helemaal overbodig. Maar zover zijn we nog lang niet.

Concluderend. De 22 economen doen een aantal goede voorstellen, komen met enkele halve oplossingen en slaan één keer de plank vreselijk mis. De belangrijkste reden daarvoor is: economen zijn geen volkshuisvesters. Voor een èchte integrale aanpak van de woningmarkt is een plan nodig waar ook andere disciplines hun inbreng in hebben. Zo’n hervorming zal niet alleen de boekhouders, maar ook de bewoners tot tevredenheid stemmen.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: