Het is hét argument van projectontwikkelaars richting iedereen die vindt dat het aandeel betaalbaar in de woningproductie omhoog moet: “Grote vrijstaande woningen leveren de langste verhuisketen op”. Deze week kregen ze wat wind in de rug met het bericht Nieuwe woning leidt tot vrijkomen 1,4 andere woningen [CBS, 23 mei 2025). Voor vrijstaande woningen bedraagt de verhuisketen zelfs 2. Daarmee is niet gezegd dat deze redenering hout snijdt. Dat doet hij niet.
Als je een woning bijbouwt, zal er vaak een andere woning vrijkomen. Niet altijd: bij sommige verhuizingen blijft er iemand achter, bijvoorbeeld bij een echtscheiding of bij een inwonend kind dat zelfstandig gaat wonen. Ook komt het voor dat mensen die een nieuwbouwwoning betrekken hun oude woning aanhouden, bv. als pied a terre in de stad. Om deze reden is de keten zelfs bij grote woningen tamelijk kort.
Bij grote nieuwbouwwoningen zie1 de keten er vaak zo uit: 1 een huishouden met hoog inkomen stroomt door naar de grote, dure woning. 2 De vrijkomende woning gaat dan naar een doorstromend huishouden met een middeninkomen. 3 De kleinere woning die dit huishouden achter laat (meestal een appartement) gaat als het een koopwoning is meestal naar doorstromers uit de huursector met een middeninkomen of koopstarters op de woningmarkt met een bovengemiddeld inkomen maar nog weinig vermogen dan wel met ouders die de portemonnee trekken. Als het een huurwoning betreft gaat deze meestal na een starter op de woningmarkt met een laag of middeninkomen. De lengte van de verhuisketen is dan 2.
Bij kleine nieuwbouwappartementen (het andere uiterste van de nieuwbouwproductie) is er ook een verhuisketen, maar die is gemiddeld korter: 1,25. Het is een opmerkelijk klein verschil als je bedenkt dat het vloeroppervlak van een vrijstaande woning minstens twee keer zo groot is als dat van een appartement: 160m2 ten opzichte van 80m2.
Waarom klopt het frame dat grote vrijstaande woningen een grotere bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood niet? Dat komt omdat je op de schaarse bouwgrond in Nederland veel méér appartementen kan bouwen dan vrijstaande woningen: ongeveer drie keer zoveel om precies te zijn. Wijken met vrijstaande woningen hebben gewoonlijk dichtheden van 15-20 woningen/ hectare, appartementenwijken dichtheden van 40-100 woningen Dan ziet de rekensom er opeens heel anders uit. Eén vrijstaande woning levert een keten van 1 x 3 = 3 verhuizingen. Drie appartementen op dezelfde grond leveren een keten van 3 x 2,25 = 6,75 verhuizingen.
Er klopt nóg iets niet aan het doorstroomsprookje: als je een hoog aandeel dure woningen bouwt wordt daardoor het aandeel middeldure en betaalbare woningen steeds lager. Dan komt de doorstroommachine krakend tot stilstand. Gelukkig heeft het CBS meer verstand van statistieken dan van de woningmarkt. Laten ze ophouden te doen alsof dat wel het geval is.
Paulus Jansen 