Top of the bill, of toch maar liever middle of the road?

Ik bekeek vanmorgen een proefwoning voor een nul-op-de-meter project in de Apeldoornse Van Ostadestraat, uitgevoerd door een consortium onder aanvoering van bouwbedrijf BAM. Opdrachtgever is corporatie De Goede Woning: zo’n corporatie waarover je nooit wat in de krant leest omdat ze gewoon hun werk doen. Ik sprak er met Peter van’t Wout, manager wonen en vastgoedbeheer.


zo zien de 188 woningen (bouwjaar: 1951) in het schilderskwartier er nu nog uit.

De huizen in het schilderskwartier zijn dringend toe aan een opknapbeurt. Het is een van de tien complexen waarvan De Goede Woning tien jaar terug besloten had om ze te slopen. Dus is er al jaren vrijwel niets meer aan onderhoud gedaan. En dat zie je aan het verveloze uiterlijk. Toch zijn de woningen wegens hun combinatie van lage huur (€400), drie slaapkamers en ruime tuinen nog steeds gewild bij woningzoekenden met kinderen.

De Goede Woning besloot enkele jaren geleden om de tien complexen toch langer in exploitatie te houden, het schilderskwartier is het laatste complex dat opgeknapt wordt. Daarvoor is €45.000 per woning uitgetrokken.
De standaardaanpak van De Goede Woning is dat de woningen bij levensduurverlenging op niveau energielabel-B gebracht worden. De gevraagde huurverhoging is dan 50-70% van de berekende besparing op de energiekosten. Adviseurs van de Woonbond worden als onafhankelijke partij ingeschakeld om de kosten/batenverhouding te controleren en tot dusver zijn die prognoses waargemaakt. Bij het groot onderhoud worden verder de keuken, het toilet en de badkamer vernieuwd.

Bij het schilderskwartier is ingezet op een ambitieuzer aanpak. Als voorloper van het initiatief De Stroomversnelling van vier grote bouwbedrijven en zes corporaties wordt naast de €45.000 van De Goede Woning per woning nóg eens €35.000 extra geïnvesteerd, waarmee de energierekening (bij gemiddeld gebruik) wordt teruggebracht tot €0,0. Voor de financiering wordt op dit moment getwijfeld tussen een ESCO-constructie (Energie Service Company : financiert de investering voor en verdient die terug met de bespaarde energiekosten) of klassieke financiering door de corporatie met borging door het WSW. Dat laatste is goedkoper, maar zou ertoe leiden dat de kale huur (inclusief het energiedeel) boven de huurtoeslag grenst uitstijgt, wat natuurlijk onacceptabel is in de sociale sector. Minister Blok heeft toegezegd dat hij met wetgeving komt om dit probleem op te lossen.


de woningscheidende wanden worden voorzien van lage-temperatuur wandverwarming; inclusief glaswolisolatie en wandafwerking wordt de woning daardoor 10 (BG) respectievelijk 20cm (verdieping) smaller. De nieuwe elektrische installatie is weggewerkt in de voorzetwand. Bijkomend voordeel is een flinke verbetering van de woningscheidende geluidisolatie.

De aanpak is voor een nul-energiewoning bijzonder: de isolatie wordt niet aan de buitenzijde, maar aan de binnenzijde aangebracht. Dat heeft een groot voordeel èn een groot nadeel. Het voordeel is dat je per woning kan renoveren, dus niet de medewerking van alle huurders nodig hebt. Waarom dit een voordeel is kan je zien in Kerkrade, waar ik twee weken terug op werkbezoek was. Daar waren een aantal woningen in het complex verkocht en weigerden deze eigenaren mee te werken aan het isolatieplan. Gevolg: hoge meerkosten om deze huizen over te slaan.

Hoewel De Goede Woning voor de €45.000 die ze zelf investeren geen cent huurverhoging berekent aan de zittende bewoners en voor de €35.000 extra investering in energiebesparing een woonlastengarantie afgeeft doet op dit moment slechts 55% van de huurders mee aan het project. Dat heeft voor deels te maken met het grote nadeel van isoleren aan de binnenzijde: het huis wordt er aanzienlijk kleiner door. 20 centimeter minder breed en 25cm minder diep lijkt misschien een bescheiden verlies, maar het is wel 7% minder ruimte in woningen die toch al niet al te ruim zijn. Dat knelt het meest op de kleine slaapkamers op de verdieping. Ruimtewinst is er ook: de CV-radiatoren ben je kwijt.

Verder zijn er de gebruikelijke redenen om niet mee te doen. Een bewoner heeft een reusachtige modelspoorbaan in een van zijn slaapkamers. Een ander heeft een hele wand in de huiskamer volhangen met vogelkooien. Sommige bewoners hebben hun huis pas kort geleden ingericht en zien op tegen al het behang- en schilderwerk. Wellicht speelt daarbij ook een rol dat de woningen in bewoonde staat gerenoveerd worden. Hoewel de doorlooptijd slechts tien werkdagen is zou het sommige mensen waarschijnlijk over de streep trekken als ze in één keer kunnen doorschuiven.
Laatste pijnpunt voor een aantal bewoners is elektrisch koken. Bij de renovatie verdwijnen de gasaansluitingen, omdat verwarming en warmtapwater verzorgd worden door de warmtepomp. De pijn is door De Goede Woning verzacht door huurders een vergoeding van €600 te verstrekken voor aanschaf van een elektrisch fornuis en pannen.


De warmtepomp-unit met ventilator van de modelwoning bevindt zich direct naast de keukendeur. Dat werd niet echt gewaardeerd door de bewoners, bij de definitieve woning verhuist hij naar de voorzijde.

Bij een wandeling door de woning valt de grote hoeveelheid installaties op. De kelder is na de verbouwing een installatieruimte geworden met een warmtepomp, twee voorraadvaten, besturingsunit en grote ventilatieunit met warmteterugwinning. Naast de keukendeur staat een grote buitenkast behorend bij de warmtepomp. In beide hoeken van trappenhuis lopen flinke leidingkokers. Daarnaast zijn er nog twee oude schoorsteenkanalen, die niet standaard verwijderd worden en in de slaapkamers flink in de weg zitten. Naast de voordeur is een ventilatieopening voor de kelder gemaakt. Waarvan ik overigens betwijfel of hij echt nodig is, er bevinden zich immers geen verbrandingstoestellen.


De installaties van de modelwoning zijn ondergebracht in de kelder. Gevolg: véél leidingen, alleen al door het trappenhuis lopen twee leidingkokers. In de definitieve uitvoering verhuist een deel van de installaties naar de vliering.

Wat te denken van deze aanpak? Ik ben ook na het bekijken van de projecten in Kerkrade en Apeldoorn sceptisch over de kosten/batenverhouding. Als je bedenkt dat de helft van de woningen van De Goede Woning nog energielabel D of slechter heeft en een substantieel aantal huizen nog niet eens dubbel glas of een HR-ketel heeft kan je met een wat minder ingrijpende en véél goedkopere aanpak meer fossiele energie besparen en direct besparen op de woonlasten, in plaats van pas op langere termijn. Het is bij deze aanpak wel zaak om zodanig te investeren dat eventuele vervolgstappen richting nul-energie niet onmogelijk gemaakt worden.

Het gegeven dat in het schilderskwartier maar 55% van de huurders enthousiast is over het plan zou ook een waarschuwing moeten zijn om het realiteitsgehalte van energiebesparingsprojecten scherp in de gaten te houden. Soms is middle of the road zo slecht nog niet.


warmtepomp met voorraadvat …


… en nog een voorraadvat


mechanische ventilatie unit met warmteterugwinning


de voorgevel, het uitspringende metselwerk is in tegenstelling tot de rest van de woning aan de buitenzijde (extra) geïsoleerd. Ter plekke van de entree ontbreekt de ruimte voor een voorzetwand aan de binnenzijde.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s