Ik zat vanmiddag in het politiek forum bij het symposium van het Blomberg Instituut over de Bouwprognoses 2008-2013. De onzekerheid in de sector is groot. En de inschatting van de toekomst verschilt sterk.
Rob van Gelder van Heijmans zit in een diepe dip
Ieder jaar maakt TNO in opdracht van het ministerie van VROM prognoses van de bouwproductie voor de sectoren woningbouw, utiliteit (kantoren, bedrijfsgebouwen e.d.), grond-/wegen-/waterbouw en onderhoud. De onderhoudsmarkt is een stabiele factor. De GWW is voor 90% afhankelijk van overheidsopdrachten, dat zit op dit moment ook wel goed. Maar zowel de woningbouw als het commerciële deel van de utiliteitsbouw stevenen als gevolg van de kredietcrisis af op een zware recessie.
Volgens de TNO-prognose gaat de woningbouw -opleveringen- van 80.000 (2008) naar 70.000 (2009) en 62.000 (2010). Daarna krabbelt de productie langzamerhand weer op naar 67.000 (2011). Deze cijfers komen uit het lage scenario, wat sommige aanwezigen zelfs nog aan de optimistische kant vonden. Voor de Utiliteitbouw verwacht TNO in 2009 een volume van €13,6 miljard, ongeveer gelijk aan 2008. Daarna zakt de productie in tot een niveau van €11,5 miljard in 2013.
Vervolgens kwamen de praktijkmensen aan het woord. Herman van den Berg, partner van DTZ Zadelhoff verwachtte in tegenstelling tot TNO dat de nieuwbouw van kantoren voor de commerciële sector volgend jaar volledig zal instorten, om zich daarna vrij snel te herstellen.
Van den Berg meldde dat er op dit moment in Nederland 6-8 miljoen m2 kantoorruimte leeg staat. Daarvan is 3 miljoen m2 “kansloos”: het heeft zodanige eigenschappen dat er geen vraag meer naar is. Amsterdam staat op 4 in de Europese top-20 van leegstands-%. Aan de andere kant verwacht Van den Berg dat de vraag naar nieuwe kantoorruimte snel aantrekt, omdat nieuwe kantoren geschikt zijn voor een hogere bezettingsgraad, waardoor de gebruiker de hogere m2-prijs snel terugverdient.
gebruikelijk beeld in de kantorensector
Volgens Rob van Gelder, voorzitter van de raad van bestuur van bouwconcern Heijmans, is de prognose van TNO nog veel te optimistisch: “We stevenen niet af op een zachte landing, maar op een midscheepse aanvaring.” Het zat er ook wel in dat hij in een dip zit: volgens de concurrentie heeft Heijmans in de afgelopen jaren veel te optimistisch ingeschreven op een aantal grote projecten, waardoor ze nu in de uitvoering zware verliezen voor de kiezen krijgen. Daar komt nu de financiële crisis overheen, waardoor hun projectontwikkeling in de woningbouw niets meer verkoopt. Hij slaapt dus niet lekker en de onderaannemers en ZZP-ers die voor Heijmans werken mogen zich zorgen gaan maken.
Volgens Ivo Maas, directeur strategie bij Portaal, is het erg optimistisch als andere partijen denken dat de woningcorporaties het gat dat gevallen is in de verkoopmarkt wel even met huurwoningen zullen opvullen.
Allereerst is de begroting van Portaal precies sluitend: ze zijn net in staat om hun voornemens uit te voeren met de inkomsten die ze begroot hebben. Extra investeringen lukken alleen als dit kostendekkend gebeurt en als er voldoende geld aangetrokken kan worden. Dat lukt in het segment voor €200.000 niet, omdat het waarborgfonds (WSW) dergelijke leningen niet borgt, waardoor de banken het risico niet aandurven.
Een volgend probleem is dat Portaal zijn investeringen voor een belangrijk deel financiert met de verkoop van huurwoningen, en die verkoop loopt door de kredietcrisis ook niet meer zo soepel.
Tenslotte heeft Portaal ook te maken met de ingestorte markt voor nieuwbouw-koopwoningen, omdat ze veelal gemengde huur-/koopprojecten ontwikkelen. Als die koop leeg blijft staan heb je al snel een financieel probleem.
Was er ook nog wat positiefs te melden? Een beetje.
Bijna iedereen denkt dat de omzet in isolatieprojecten de komende tijd zal groeien. Tussenvormen tussen koop en huur worden interessanter. En mijn suggestie dat minister Bos als eigenaar van ABN-AMRO deze staatsbank gebruikt om de leningmachine weer op gang te krijgen werd ook positief ontvangen.
Maar voor de rest was het erg stil in het Prinsenhof in Delft.
Paulus Jansen 
