Ik was vanmorgen samen met mijn medewerker Fetse Visser op bezoek bij de piepkleine woningcorporatie De Goede Woning in Nijkerkerveen. Bezit 220 woningen, allemaal in Nijkerkerveen/Holkerveen. Hun huizen zijn prima in orde, ze huisvesten ook asielzoekers, maken veel werk van ouderen¬huisvesting. De bestuursleden doen hun werk voor een onkostenvergoeding. We spraken met Bert van Essen, Gerrit Mabelis en de 75-jarige Henk Buitink.
Landarbeiderswoningen in Holkerveen uit 1920
De beheerkosten van De Goede Woning bedragen dit jaar ca. €80 per woning. Ter vergelijking de beheerkosten (netto bedrijfslasten) bij woningcorporaties bedroegen over 2007 gemiddeld €1206 per woning (Bron: sectorbeeld wonincorporaties 2008, CFV). De gemiddelde huurprijs bedraagt ca. €350, de grootste vijfkamer-eengezinswoningen doen €500. Het oudste complex van de corporatie is een verhaal apart. Deze vrijstaande landarbeiderswoningen in Holkerveen, bouwjaar 1920, werden gebouwd op initiatief van de plaatselijke dominee Koolhaas, die iets wilde doen aan de erbarmelijke woonomstandigheden, deels nog in plaggenhutten. De huizen staan buiten het dorp, op 600 meter grond, zodat de bewoners ruimte hadden voor een moestuin en een paar geiten. Een aantal jaar geleden wilde de gemeente Nijkerk de huizen slopen. Na een opstand van de huurders staan ze er nog steeds. De huurders betalen aan De Goede Woning een bruikleenvergoeding van €11,91/maand, ze moeten dan zelf voor het onderhoud zorgen. Eèn van de huizen is gerestaureerd en doet nu een huur van €300.
Je zou zeggen: alleen maar een goed nieuws show. Toch is dat niet zo. Je zou zeggen dat een gemeentebestuur blij is met zo’n corporatie. Daar merkt De Goede Woning bar weinig van. Hoewel Nijkerkerveen, dat nu 3.500 inwoners telt, binnenkort een enorme bouwtaakstelling voor de kiezen krijgt is de gemeente in zee gegaan met een projectontwikkelaar. DGW, dat ook beschikt over gronden waarop gebouwd kan worden, is de laatste jaren alleen maar tegengewerkt. Zo heeft de gemeente een tijd terug de bebouwingscontouren zodanig gewijzigd dat een aantal aankopen van projectontwikkelaar Van der Meenk nu binnen de contouren vallen, terwijl DGW-gronden buiten de contouren zijn verdwenen. ‘Merkwaardig’ lijkt me een vriendelijke omschrijving van deze gang van zaken.
Een ander discussiepunt met de gemeente is de woonruimteverdeling. Nijkerk wil vanaf volgend jaar de vrijkomende woningen gaan verloten. DGW is daar tegen, omdat zij altijd geprobeerd hebben om door middel van een gerichte woningtoewijzing een gemengde samenstelling van hun bezit te bevorderen. Het effect van die aanpak is dat er nergens in hun bezit sprake is van concentratie van problemen. De SP pleit er ook voor dat bij de komende wijziging van de Huisvestingswet de mogelijkheden om te sturen op woningtoewijzing weer verruimd worden. De landelijke trend is echter: alles liberaliseren.
Hoewel DGW een van de kleinste woningcorporaties van Nederland is hebben ze hun zaakjes beter in orde dan veel van hun mega-collega’s. Zo is de energiezuinigheid van hun woningvoorraad beter dan gemiddeld (labelklasse C). Het bestuur werkt overigens voor uitvoerende taken waar mogelijk samen met andere corporaties in de regio. Zo loopt de samenwerking met de Woningstichting Nijkerk, de andere corporatie in de gemeente, steeds beter.
Deze seniorenwoningen kregen recent een opknapbeurt, inclusief energiebesparingsmaatregelen; de huur is nog geen 300 euro/maand
Natuurlijk hebben we het ook nog gehad over de financiële gevolgen van de invoering van Vennootschapsbelasting en de Vogelaar-heffing voor de corporatie. In 2008 zal DGW naar verwachting €60.000 vennootschapsbelasting en €13.500 aan Vogelaarheffing moeten ophoesten. Gedeeld door 220 woningen is dat €330 per woning: bijna een maand huur die niet meer besteed kan worden aan onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw.
Minister Van der Laan zei deze week ‘De Bos-belasting heeft de potentie om averechts te werken.’
Dat getuigt van voortschrijdend inzicht. Nu nog de volgende stap: averechts beleid terugdraaien!
Paulus Jansen 