In een vrije markteconomie zonder sturing op grondeigendom bepaalt de opbrengst per m2 welke partij een locatie kan (her)ontwikkelen. In het verre verleden stonden “de rijken” bovenaan de pikorde. Zij woonden aan de boulevard of de gracht, terwijl het gepeupel tubercoluse kreeg in de sloppen. In het moderne kapitalisme zijn de institutionele rijken te vinden op de plekken waar de opbrengst per m2 het hoogste is. Soms door de huisvesting van de minst betaalkrachtige groepen.
Toch is er de laatste decenia iets veranderd. Ook op plekken waar vroeger de rijken woonden wint nu de koopkracht van de beleggers die gaan voor intensivering het van het ruimtegebruik. Een bekend voorbeeld daarvan zijn de ontwikkeling van miniappartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens (al kom ik er regelmatig een huishouden met kind tegen): véél hogere opbrengst per m2, terwijl de kosten/m2 minder hard stijgen. Een tweede voordeel is dat je bij dit type woningen minder “last” hebt van huurbescherming: de doorstroming is in dit soort complexen veel hoger dan in grotere woningen en bij mutatie kan je de huur verhogen naar het wettelijk maximum. Of in de vrije sector: naar wat de gek er voor geeft. Dan zit je al gauw op €50/m2.maand of meer. Vergelijk dat eens met de €8-15/m2 voor een appartement van 70m2 van een woningcorporatie.
Maar we zitten dan nog lang niet aan de top van de apenrots. In steden als Amsterdam wordt die gevormd door de horeca. Een hotelkamer van 30m2 (inclusief overhead) die je met een bezettingsgraad van 70% voor €150/nacht wegzet levert €100/m2 op. Daar gaan natuurlijk de nodige meerkosten vanaf, maar arbeidsmigranten zijn goedkoop. Dat dit personeel zelf óók woonruimte nodig heeft hebben nog maar weinig beleidsmakers in de gaten. Nog een observatie: vroeger had ieder hotel een restaurant (en vaak nog een aparte ontbijtzaal). Tegenwoordig rukt in de grote steden het hotel garni op. Simpele verklaring: de eet vierkante meters leveren minder op dan de slaap vierkante meters.
Maar ook buiten de stad is de pikorde in ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld die oude gezinscamping die wordt opgekocht. Daarbij zijn twee strategieën in zwang. In de populaire toeristische gebieden worden de kampeerplaatsen (oorspronkelijk: van april tot oktober) vervangen door chalets of namaak streekboerderijen. In de agrarische gebieden zijn het de migranten-uitzendbureau’s die ze omzetten in flexwoningen met 4-6 werknemers per unit. Als je daarvoor een kwart van het loon kan inhouden tikt dat stevig aan.
Een laatste voorbeeld is het uitkopen van de functie intensieve veeteelt zonder overdracht van de grond, de huidige provinciale aanpak bij het stikstofbeleid. Je er dan op wachten dat functies als bloementeelt, recreatie-horeca, rood-voor-groen (= villabouw) de plek gaan innemen van de varkensstal of kippenhal.
Is maximalisering van de opbrengst als leidend principe voor grondgebruik een probleem? Absoluut, indien dat gepaard gaat met het totaal ontbreken van een effectief grondbeleid en ruimtelijke strategie. Dan zijn economisch zwakke functies als sociale huur, publieke recreatieterreinen en natuur het kind van de rekening.
Een sterke overheid met opvattingen over ruimtelijke ordening en grondbeleid: best wel verstandig eigenlijk.
Paulus Jansen 