Amstelwijck Park in Dordrecht haalde het NOS journaal van 9 oktober, als groene wijk die beter voorbereid is op het klimaat van de toekomst. Terechte claim of marketingtaal? Ik ging er gisteren kijken.
Wat mij direct al opviel bij de beelden uit het journaal is het woningbouwprogramma: voornamelijk grote, dus dure laagbouwwoningen in de koopsector. Typisch doorstroomaanbod, bestemd voor tweeverdieners met een inkomen beginnend met 2,5x modaal achter de voordeur. Dat is de aantrekkelijkste doelgroep voor projectontwikkelaars, maar dit woningbouwprogramma doet vrijwel niets aan de enorme woningnood onder huishoudens die op zoek zijn naar een eerste (enigszins) betaalbare woning. Dan zou je gestapelde woningen van 60-90m2 moeten bouwen in de sociale en middeldure huursector en eventueel in beschermde koopvormen als koopstart. Het tot dusver opgeleverde programma heeft 0% sociale huur, een beperkt aandeel koop rond de vier ton en voornamelijk koopwoningen tussen vijf en zeven ton.
In het NOS journaal legde de geinterviewde stedenbouwkundige op het punt van klimaatbestendigheid het accent op groen/schaduw, minder en halfopen verharding en waterberging en -zuivering in Wadi’s. De vraag is hoe groot de inspanning is die ontwikkelaar ABB op dit punt heeft moeten leveren. Het projectgebied bestaat uit het voormalige gemeentelijk sportcomplex Amstelwijck, omzoomd door veel bomen en water en een voormalige locatie van het Refaja ziekenhuis dat ook rondom begrensd werd door groenstroken met volwassen bomen. Het gebied is een laaggelegen zompige polder, waar je bij woningbouw sowieso een stevig percentage waterberging en groen nodig hebt. Tijdens mijn bezoek was er nog niets te zien van enig nieuw collectief groen of water.
Als je >80% laagbouw-koophuizen bouwt op niet al te grote kavels weet je één ding zeker: een flink percentage van de als tuin/erf uitgegeven grond wordt in no-time gebruikt voor uitbouwen/serres of bestraat. Dat is fnuikend voor de waterberging van het gebied.
Een tweede gevolg van de stedenbouwkundige opzet is dat het gebied tot in lengte van jaren doorstroomd wordt met de herrie van de A16, een van de drukste snelwegen van Nederland. Een geluidscherm of -wal heeft met name effect op relatief lage bebouwing direct achter het scherm, niet op gestapelde bebouwing die daar bovenuit steekt (zie foto hieronder) en ook niet op de laagbouw in open verkaveling die wat verder van de autoweg gebouwd wordt.
Een ander punt wat me bij het bezoek opviel was de afwezigheid van dagelijkse voorzieningen in de directe omgeving, op loopafstand. Die zijn bij lage dichtheden van 20/25 woningen/hectare ook lastig te realiseren. Het gevolg is dat de meeste bewoners uit de wijk bij het gebruik van die voorzieningen de auto gaan gebruiken. Ook niet echt een aanbeveler uit het oogpunt van duurzaamheid.
Wat zou naar mijn mening een duurzaam concept geweest zijn op deze locatie? Ik zou kiezen voor een programma met een mix van sociale huur, middeldure huur en koopgarant, voornamelijk in de vorm van gesloten bouwblokken in een hoogte van 4-7 lagen met gelijkvloerse appartementen van 60-100m2. Ontsluiting standaard met lift. Dat aanbod is nú betaalbaar voor starters en straks ook nog geschikt voor senioren. In de onderbouw van een centraal gelegen bouwblok kunnen de belangrijkste dagelijkse voorzieningen worden ondergebracht. Dit programma zorgt er bovendien voor dat je drie keer meer woningen realiseert dan met laagbouw. Dat zet écht zoden aan de dijk in de strijd tegen de woningnood.
Gesloten bouwblokken hebben op deze plek het voordeel dat ze een rustig binnengebied hebben. Als je de slaapkamers aan de achterzijde situeert is een redelijke nachtrust gegarandeerd. De grote binnenterreinen moeten niet worden uitgegeven als tuin en erf, maar bestemd (en ook beschermd in het omgevingsplan) voor semi-collectief groen, inclusief wat flinke bomen, voor de bewoners van het bouwblok. Zo zorg je ervoor dat na 25 jaar niet de helft van het groen verdwenen is voor uitbouwen en bestrating. Parkeren concentreer je in een parkeergarage langs de wijkontsluitingsweg bij de A16, de kosten van de parkeervoorziening zitten niet in de koopsom/huur, maar worden door de autobezitter betaald. Gevolg: de woonlasten voor mensen zonder auto dalen en het gebruik van fiets en openbaar vervoer groeit.
Zo kan je gelijktijdig verdichten én vergroenen én de woningnood oplossen. Dat is geen zwarte magie maar toekomstgericht en klimaatbestendig bouwen!
Paulus Jansen 