De laatste maanden lees ik steeds vaker pleidooien om de mogelijkheden voor splitsen en omzetten van bestaande woningen te vergroten. Dat zou kunnen helpen om de woningnood te bestrijden. Ik ben groot voorstander van het beter benutten van de woningvoorraad. Maar dat moet wel met beleid gebeuren.
Nederland heeft een overvloed aan eengezinswoningen: ruime woningen die oorspronkelijk gebouwd zijn voor gezinnen met kinderen. Door de geboortegolf na WO-II was daar ook veel voor te zeggen. Maar na 1970 is door de pil en door de vergrijzing de gemiddelde huidhoudensgrootte pijlsnel gedaald. Per 1-1-2025 telt Nederland ruim 8,4 miljoen huishoudens, waarvan 3,4 miljoen singles, 2,4 miljoen tweepersoonshuishoudens zonder kinderen en 2,6 miljoen meerpersoonshuishoudens mét kinderen [bron]. Minder dan eenderde van de huishoudens heeft de omvang waarvoor de eengezinswoning bedoeld was, terwijl tweederde van de voorraad uit dit type woning bestaat. Het is dus logisch om te kijken naar mogelijkheden om de bezettingsgraad van deze woningen te verbeteren. Een maatschappelijke bate van een hogere woningbezetting is dat het draagvlak voor buurtvoorzieningen toeneemt: het winkelcentrum, de sportaccommodatie of de busverbinding. Splitsen en omzetten zijn twee strategiën om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Het kan trouwens ook bij appartementen en dat gebeurt ook in de grotere (studenten)steden.
Omzetten betekent dat je een huurwoning die oorspronkelijk bestemd was voor een meerpersoonshuishouden/gezin met kinderen gaat gebruiken voor meerdere huishoudens (meestal: singles, soms ook combinaties van singles en koppels). Voorziening zijn geheel of grotendeels gemeenschappelijk: minimaal de verkeersruimten in de woning, vaak ook keuken, badkamer en toilet. Veel gemeenten -en zeker de studentensteden- reguleren het omzetten via een Huisvestingsverordening. Een voorbeeld van omzetten is een rijtjeshuis dat gekocht wordt voor een studerend kind, waarbij de resterende kamers verhuurd worden aan twee of drie medestudenten. Bij vier studenten op 100-120m2 vloeroppervlak kom je dan in de grote steden uit van een kostprijshuur van €500-700/maand, met 25/30m2 woonruimte per persoon. In de huidige woningmarkt een interessant aanbod. Bij een bewoning door vier personen die elkaar kennen levert dat meestal ook weinig problemen op in de buurt. Bij méér bewoners met minder m2 per persoon kan dit anders liggen en ontstaan er vaak leefbaarheidsproblemen: geluidsoverlast, een zee van fietsen op de stoep, soms ook een (nog) hogere parkeerdruk. Huisjesmelkers hebben geen boodschap aan dergelijke gevolgen en krijgen het klaar om zes of zeven studenten in een huis met 120m2 vloeroppervlak te persen, tegen krankzinnig hoge huren. Verstandige gemeenten voeren een vergunningplicht voor omzetting in, inclusief de mogelijkheid om de omzettingsvergunning bij overlast weer in te trekken. Mijn advies is om naast deze sanctie ook een ondergrens van 25m2 voor de gemiddelde woonruimte per persoon vast te leggen: dat maakt het verdienmodel van omzetten voor huisjesmelkers oninteressant.
Een andere strategie is woningsplitsing. Een bestaande woning wordt bouwkundig opgedeeld in zelfstandige appartementen. In tegenstelling tot omzetten vereist dat een flinke verbouwing: ieder appartement heeft een eigen keuken, badkamer, toilet en -naast collectieve verkeersruimte- eigen individuele verkeersruimte. Met name in vooroorlogse woningen met houten vloeren kunnen brandveiligheids- en geluidisolatie-eisen flink in de papieren lopen. Dat verhoogt de huur of de koopsom. In tegenstelling tot omzetting is woningsplitsing ook een verdienmodel in de koopsector. Een rijtjeswoning van twee lagen + kap is nog redelijk eenvoudig om te bouwen tot twee appartementen van 50m2, zonder dat dit veel impact heeft op de leefbaarheid in de straat. Dat wordt anders als er vier of vijf appartementen van soms maar 20m2 in een woning geperst worden. Dit soort wanpraktijken kan voorkomen worden door in het omgevingsbeleid kwaliteitsrichtlijnen te verankeren, zoals: gesplitste appartementen moeten een vloeroppervlak van minstens 50m2 hebben.
Samenvattend: omzetten en splitsen kan een bijdrage leveren aan het voorzien in extra woonruimte. Maar om uitbuiting en leefbaarheidsproblemen te voorkomen is stevige reguliering -en handhaving- een must.
Paulus Jansen 