Het kabinet heeft bij de voorjaarsnota besloten om de huurverhoging in de sociale huur voor twee jaar af te blazen. De rekening daarvan wordt neergelegd bij de woningcorporaties. En uiteindelijk bij de huurders en woningzoekenden zelf, in de vorm van minder nieuwbouw, minder onderhoud en verduurzaming. Dat is de facto het verder slopen van de sector die na 1901 de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad op peil gebracht heeft.
Waar doet deze strategie van PVV, VVD, NSC en BBB me aan denken? O ja, aan Wouter Bos, die onder Balkenende-III een lage huurverhoging in de sociale sector uitonderhandelde, zonder compensatie voor de corporaties. Voor de schatkist een heel gunstige deal: bij een lage huurverhoging hoeft er minder huurtoeslag uitbetaald te worden. De andere kant van de medaille was dat de neergang van de woningcorporaties -meer verkopen, minder bouwen- versneld werd en de woningzoekenden het nakijken hadden. Iedereen die denkt dat de wooncrisis alleen door Stef Blok veroorzaakt werd vergist zich deerlijk.
Natuurlijk is het hard nodig dat de stijging van de woonlasten -huren én energierekening- structureel wordt teruggedrongen. Niet alleen in de sociale huur, maar ook in de commerciële huur die van dit kabinet juist méér ruimte krijgt om de huren te verhogen. Ook de onderkant van de koopsector -wat vroeger de premiekoopwoningen waren- heeft baat bij een gematigder kostenontwikkeling.
Om dat voor elkaar te krijgen zie ik drie strategieën die zoden aan de dijk zetten.
Allereerst het verhogen van de productiviteit in de bouw door industriëler te bouwen. Al vijftig jaar is de productiviteitsstijging in de bouw lager dan die in de rest van de industrie. Gecorrigeerd voor conjuncturele effecten is de prijsstijging ook hoger dan de inflatie. Dat betekent dat je steeds minder huis voor je geld krijgt, of voor hetzelfde huis meer moet betalen. Prefabrikage en conceptueel bouwen kan de productiviteit verhogen. Het is zaak om die ontwikkeling te stimuleren door pilotprojecten en het wegnemen van institutionele beperkingen. Zorgpunten zijn de stedenbouwkundige, bouwkundige en functionele beperkingen van de meeste industriële bouwconcepten die op dit moment op de markt zijn. Het laatste wat we nodig hebben is industriële eenheidsworst.
Ten tweede door een ruimtelijk beleid en grondbeleid dat ervoor zorgt dat de kavelkosten (= de prijs van de grond onder een huis) niet zo explosief stijgen als ze afgelopen decennia gedaan hebben. Dat kan door voldoende grond uit te trekken voor woningbouw en anderzijds zuiniger te bouwen. Er wordt in Nederland ondanks de schaarste aan grond nog steeds een hoog aandeel grondgebonden gebouwd, zeker in de koopsector. Dat is lucratief voor de ontwikkelaar, maar slecht voor de doelgroep urgent woningzoekenden: zij kunnen dit aanbod meestal niet betalen. Het huidige aandeel laagbouw/ “eengezinswoning” in de bestaande voorraad is al meer dan twee keer zo hoog als het aandeel gezinnen met kinderen. Het toevoegen van appartementen die (voorbereid) levensloopbestendig zijn gaat zuiniger om met de schaarse grond en past beter bij de koopkracht van de urgente vraag. De “straatje” erbij strategie die zich momenteel in politieke populariteit mag verheugen is uit het oogpunt van oplossen van de woningnood juist buitengewoon ineffectief.
Prijsstijgingen in de toekomst kunnen gedempt worden door een hoger aandeel sociale huur (daar is de huurstijging per definitie gereguleerd) en koop op basis van formules ontwikkeld door de stichting Opmaat: Koopstart en Koopgarant. Deze formules zijn ontwikkeld om het weglekken van maatschappelijk vermogen bij doorverkoop te dempen, waardoor ook de volgende koper(s) nog kunnen profiteren van betaalbaar aanbod. Het aandeel Koopstart/Koopgarant is nu nog heel beperkt, omdat gemeenten bij de uitgifte van (eigen) grond of het maken van anterieure overeenkomsten (bij grond van derde partijen) vaak prioriteit geven aan het maximaliseren van de eigen inkomsten op korte termijn.
Een derde strategie om de kostenontwikkeling voor de sociale huur te beperken is scherper sturen op de beheerkosten bij de woningcorporaties. Met alle kritiek die ik had (en nog steeds heb) op het desastreuze beleid van Stef Blok heeft hij één ding voor elkaar gekregen: na de invoering van de verhuurderheffing werden de corporaties gedwongen om veel scherper naar de eigen kosten te kijken. Door de afbouw van de verhuurderheffing is de druk nu wat van de ketel. Ten onrechte: de efficiencyverschillen tussen corporaties zijn groot en de politieke aandacht voor het scherp houden van de sector is zeer gering.
(corporatie)huren bevriezen zonder compensatie is (neo)liberaal beleid waarmee huurders een sigaar uit eigen doos gepresenteerd krijgen en woningzoekenden geheel het nakijken hebben. Degenen die de woonlasten van modale huishoudens willen verlagen zouden méér aandacht moeten hebben voor het omlaag brengen van de stichtings- en beheerkosten en het wettelijk verankeren van prijsmechanismen die het weglekken van maatschappelijk vermogen verminderen.
Paulus Jansen 